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다올투자증권 금리전망 리포트입니다.
그래프및 자료를 선별적으로 참고했을뿐
해당 리포트의 내용및 결론과는 아무런 상관없는
매우 주관적인 글입니다.
객관적인 시각을 원하시는 분은 바로 뒤로가기 눌러주세요
주택보급률은 간신히 100언저리에서 맴돌고 있지만
사람들이 원하는 지하주차장딸린 아파트 보급률은 얼마나 될지?
1,2인 가구는 앞으로 늘고기에 일각에서는
이제 아파트는 끝났다는 논리를 주장하는데
일인당 주거면적이 아직도 부족한 한국이 선진국기준으로 넓어진다면
2인가구 적정면적은 25평
즉 소형아파트의 수요는 앞으로도 꾸준할것임
금융위기 제외시 20년만의 최고 금리수준
그때비해 경제성장률은 매우낮아져있는 상태이기에 고금리는
지속가능하지않음.
우리가 우습게 아는 일본에 비해서도 인당 주거면적이 작다.
한국인당 주거면적은 10평즈음 되는데
일본, 영국이 인당12평정도되니
gdp가 일본과 비슷해져가고 있는 추이를 생각해볼때
향후 늘어나는 2인가구의 주요 평형대는 25평정도로 추정됨
인당 방갯수도 부족한 대한민국 ㅠ ㅠ
하긴 2000년초만 해도 신혼집 원룸이나 투룸이 흔했는데
요즘은 아파트 아니면 결혼안하는추세..
그렇다.
집은 절대부족상태에서 벗어났지만
질적부족상태는 여전하다.
특히 코로나를 겪으면서 주거면적에 대한 갈증은 커진상태
주말에 혼자 커피숖에서 맥북과 함께 시간을 보내는 젊은이들은
자신만의 공간을 소비하는중
커피숖의 본질은 초단기 부동산임대업.
20년대 신축의 특징이라면
1. 지상공원화
2. 커뮤니티시설
아이가 있는가정의 경우
입지가 불리하더라도 신축을 포기할수 없는이유
특히 여자들은 더더욱
근데 신축이라도 신도시 중소형 평형은 주차대수가 1.1~1.3
주차로 인해 주말에 나가기 두려울정도
건축비에서 지하굴착비용이 상당하기에
분상제아파트에서 법정주차대수 이상으로 주차공간확보힘듬
그러기에 중대형평형으로 이뤄진 단지가 편리함
22년 현재는 한국과 일본이 3만2천달러로 비슷함
물론 엔화약세를 감안해야지만
한국은 이제 실질적인 선진국
지금 신축아파트는 100년갈지 모르겠지만..
70~80년대 지어진 아파트는 평면구성이나 주차 설비 등등
한계수명은 50년
신규수요가 전혀없어도 연간 40만호는 재건축이 이뤄져야함
경기외곽, 지방소도시는 사업성부족으로 재건축이 안되고 슬럼화진행되는 곳이 상당수일것
결국 슬럼화로 인한 핵심지수요는 더더욱 가속화
지난10년간 서울의 재재사업을 틀어막은 고 박원순시장의 판단미스는 두고두고 회자될것임
가구당 구성원이 줄더라도 소형아파트 수요는 꾸준히 공급필요
부동산 가격이 떨어지면 > 개발원가근접 > 추가공급제한 > 공급부족누적 > 가격상승
현재 개발원가는 금융비용급증 + 원자재가격상승 + 인건비증가 + 택지비증가로 상당히 높아져있음
경기외곽지역 국평분양가 마지노선이 5억중반임 ( 확장및 옵션추가하면 5억후반 )
과연 원가이하로 분양가가 하락할지는 미지수
폭리를 취한다고 알려져있는 시행사 시공사 이익률은 평균
시행 10~15%
시공 10~15%
이게 폭리라면 할말없고..
아파트적정가격을 월세수익률로 계산하면 안되는이유
필수소비재 + 투자재의 성격을 동시에 갖으면서
환금성이나 안정성이 월등해서 높은 멀티플을 부여받음
지난정권 주택관련 대출에 온갖규제를 떡칠해서 뭐가뭔지도 모를지경
근거도 없는 9억 15억부터 말도안되는 규제난무
그냥 dsr, ltv 두개만 깔끔하게 적용시키면 될것을..
오늘 신규담보대출 금리 알아보니 5.1%
언론의 호들갑과는 다르게 그냥 쏘쏘한 레벨
예전에는 6~7%에서도 잘만 살았는데 최근 저금리에 너무 익숙해진듯
사람들은 금리의 절대높이보다 금리의 변화에 더욱 민감하게 반응
내년 상반기 금리피크치고 서서히 내려오면
4~5%대의 담보대출도 높지않다고 느낄듯
고점대비 30~40%하락한단지 속출
40%가 별거아닌거 같지만
5억짜리가 10억 되면 > 100% 상승
10억짜리가 6억 되면 > 40% 하락
상승과 하락의 체감크기는 확연히 다름
즉 40% 하락이라면 조정이 상당히 진행되었다 봐도 무방
대구는 17년 가격으로 돌아갔고..
송도는 코로나이전가격으로 돌아갔음
그럼 여기서 17년 가격까지 볼수있냐가 문제인데..
그점은 각자 알아서 판단하는걸로
누군가는 저 가격그래프보고 이만하면 싸다생각하고
누구는 아직도 거품이라 생각하니
시장은 비효율적이고 그렇기에 초과수익이 발생
지난하락장과는 다르게 1년간 급격히 30~40% 조정받았기에
회복의 양상도 다르게 나타날걸로 생각함
송파f ?? 아파트라는데 12~15년의 저평가 구간을 제외한다면
현재 가격은 유동성증가대비 무리없는 수준
결국 자산가격은 유동성증가가 핵심
급여가 인플레만큼 오르지 않는다면
자산이라도 취득해놔야 뒤쳐지지않음
결론
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좋은 내용이네요.
결국 부동산 가격 충분히 하락하고 금리 인하하면 수요는 살아나지 않을까 합니다.