이제 지방 중소도시 아파트는 답이 없습니다..32
- 썩은사과
- 등록일 2022-11-17 13:16
- 조회수 2830
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파워링크 
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 talker
애저녁에 지방을 좀 살렸어야 되는데 이미 늦었죠
2022-11-17
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이놀도
충청권까지는 가까스로 가능은 할 듯요.
http://www.jbnews.com/news/articleView.html?idxno=1373349
고작이라고 썼지만 12%나 되는 것이니 압도적으로 타 권역보다 많은 겁니다. 1000세대 이상 대단지는 건설사가 부담 느껴서 일자리 직주근접 되는 충청권 도시라고 해도 도전을 안 할 것 같네요.
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썩은사과
충청권도 충남은 천안/아산/당진까지입니다..
그나마 서산이 아슬아슬.... 나머지 홍성- 여기는 내포신도시가 있지만 그래도..ㅠㅠ 태안/청양/보령은 이미 소멸로 가는 단계
충북도 청주/충주제외하면 그냥 망이고.. |
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동숭동
앞뒤가 크게 안 맞는 글이군요.
실제 현실이 어떻던간에.
그럼 이제 중소도시에 신축 아파트를 만드는것은 힘들어지는 상황이 오는거죠, 이 말이 맞으면 중소도시 기존 아파트는 반대로 희소성을 지니게 되는데, 지방 중소도시 아파트가 답이 없다는 제목과 어떻게 매치가 될까요? 여러가지 이유로 도시 자체가 소멸하지 않는 이상, 기존에 거기 사는 사람들은 어딘가에는 살아야 될텐데.
ps. 실제로 지방 중소도시 아파트시장은 어떤 일이 일어나는지 잘 알지만 뭐 굳이 말할 필요는 없을것 같습니다. 그게 댓글의 핵심이 아니니.
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썩은사과
기존 아파트가 지은지 얼마 안된거면 문제가 없는데..
지은 오래되면? 오래된 아파트의 평당가격이 최근 평당 건축비도 안나옵니다.. 재건축이던 재개발을 해야하는데...그 건축비가 요즘 너무 올라서... 그럼 사람들이 이 돈으로 이걸?이라는 생각으로 간다고요. 그나마 부동산 활황기면 어찌어찌하겠는데...그것도 아니고 결국에는 지었는데..높은 분양가로 미분양
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동숭동
1. 재건축 재개발이 그동안 이른바 '이익'이 되는 터에 했던 것이지, 만일 재건축할 경제성이 없어서 가끔 수선하는것 만으로 버틴다, 그러면 50년 이상도 버팁니다. 이미 지방 광역시나 거점도시 중심부에는 1970년대 지어진 아파트들 그럭 저럭 내부수리만 해서 씁니다. (대전 중구 삼익아파트나 삼부1차 등)
2. 지방 소도시는 아파트값이 싸서 신규공급이 없는데, 그런식으로 수년간 흘러 그 지역의 모든 아파트가 구축이 되면 이른바 직업상 꼭 그 동네에 살아야 되는 사람들(지역유지나 지역밀착형 부유층)에서부터 가격에 상관 없이 새아파트에 살고싶다는 수요가 생깁니다. 물론 수요가 생긴다고 바로 아파트건설이 되지는 않고 요 몇년전처럼 전국적 부동산 붐이 있을때 신규아파트가 건설되며, 구축이 2억일때 신축을 4억으로 분양해도 분양이 됩니다. 물론 100% 분양은 되지 않아 골머리는 좀 썩히지만 결국에는 다 팔립니다. (충남 계룡시 두계리, 향한리 아파트가 그런 경우. 향한리 불루힐스 같으면 참여정부 말기에 분양했으나 금융위기 시절 분양이 안되어 사업이 틀어져 건물 골조가 올라가다가 말고 수년간 공사중단. 그러나 결국 다시금 건설사 바꿔서 완공했고 완공시점에도 미분양이 있었으나 이번 상승기 초입에 완퍈되었지요.)
3. 소도시의 구축은 이른바 가격상승 투자가치가 없다 해도 사람이 사는 곳이니 당연 주택수요는 있고 시세차액 투자가치가 없어 매수를 하려 하지 않다보니 부동산시장은 대부분 월세로 돌아가며, 다들 매수 안하고 임대만 찾으니 전세가는 매매가에 육박(그러면 불안해서 전세 못들어옴), 당연 월세를 찾다 보니 가격대비 월세비율이 높지요. 서울의 5억짜리 아파트와 지방 소도시 1.5억짜리 아파트의 월세가 똑같은 이유입니다. 건물의 감가상각을 월세로 충당하는 구조가 되고 마치 서울의 원룸 등 수익성부동산처럼 돌아가며, 그런 아파트를 매수하는 매수자 역시 대다수가 월세수입 임대사업자지요.
4. 위의 가정은 그래도 그럭 저럭 지방권 평균 정도의 인구추이를 가지는 지역에 해당합니다. 지역 특성상 급격한 인구소멸이 일어나거나, 그 도시에서 가까운 곳에 더 큰 규모의 신도시(예를들어 기업체 지방이전 혁신도시 등)가 생겨서 인구가 (그 신도시로) 빨려가는 경우는 제외합니다. 특히 후자. 전자는 어느정도 예측이 되지만 후자는 어느날 갑자기 일어날 수도 있으니..... |
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맛폰사야징
결국 건설 중단 -> 공급부족으로 가는 사이클이죠 가격올라오면 다시 공급하게되겠죠
고분양가로 인한 미분양 -> 건설중단 -> 공급부족 -> 가격상승 -> 공급증가 결국 사이클대로 돕니다. 중소도시도 영원한 하락도 상승도 없죠. 다만 일정수준 이상 인구가 유지되는 지역에 한해서죠 소멸수준으로 가는 지역은 제외 |
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자연스러운
지방이 건설비도 안나올 정도로 가격이 잡히면 서울집값은 뭐 딱 그정도 나오겠습니까? 미친듯이 오르겠죠. 넘비싸지면 다시 지방으로 밀려날테고.
그러면 또 지금같은 상황이 오고 순환하겠죠 |
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여봉선
서울이나 지방이나 건축비는 비슷해요. 땅값 차이죠.
아파트 분양가가 다른 이유인데. 건설사 입장에선 엄청난 땅값을 들여 지은 아파트가 미분양이 나면 타격이 큽니다. 어차피 비슷한 건축비가 들어갈거면 최대한 저렴한 땅에 지어 저렴하게 분양하는게 유리하죠.
그래서 글쓴이는 저랑 관점이 다르네요. 앞으로 서울은 공급부족이 심해질 것이고 소멸예정 지방까진 먼 이야기이지만 서울 외곽, 경기도 외곽쪽으로 아파트를 따라 지역이 확장되는 효과가 있을거라고 봅니다. 그런면에선 잠재력 있는 지방도시가 오히려 수혜지역이 될수도 있어요. |
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