IMF, 리먼 대비 하락 속도?50
- 랄라라랄라라
- 등록일 2022-11-23 17:42
- 조회수 2410
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파워링크 
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Cybercat
결국 한국 부동산의 가격 하방선은 전세가 결정짓습니다.
전세는 변동금리고 22년 상반기 기준으로 3%후반대에서 4%선이었는데 현재 7%정도까지 왔습니다. 단순히 이자만 생각하면 이전의 거의 절반 가격 전세집밖에 못 들어간다는 의미입니다.
개별 종목인 주식과 달리 부동산은 전체가 좀 더 강하게 유기적으로 연결 되어 있습니다. 최상단이 빠지면 결국 밑에도 줄줄이 빠지게 되있는 구조고, 마찬가지로 최하단이 무너지면 위도 같이 무너집니다.
말씀하신 갭투를 봅시다. 헬리오가 18년 12월 전세가 8억. 20년 12월 전세가 14억 그리고 지금 또 8억입니다. 그리고 여기서 집 가격이 결정이 나버린다는 이야기입니다.
실제로 갭투가 안되는 엘리트레는 가격을 좀 지키는데 파크리오와 헬리오는 가격이 계속 무너지고 있습니다. 결국 전세가 어디까지 빠지느냐 거기서 집값 하락이 결정나지 않을까 예상합니다. 그리고 그 전세는 결국 금리와 아주 밀접한 연관을 가질 수밖에 없고요. |
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DarthSidious
21년에 싼 금리로 받았던 전세 대출이 내년에 갱신 될 때 어떤 일이 벌어질지 궁금합니다.
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DarthSidious
@Cybercat 비슷하게 예상하긴 합니다. 21년에 오른건 전세 대출이 주요 요인으로 보는 입장이라... 이게 얼마나 빠질지가 관건이네요. |
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랄라라랄라라
말씀하신것과 같이 세입자는 전세자금 대출을 쓸테니 금리에 가장 민감할수밖에 없겠군요.
근데 1~2급지 토허제 지역도 꽤 빠지고 있고 하락률을 보면 엘리트 자체가 타지역대비 낮은 수준은 아니라고 봅니다. 또한 엘스 전세가 변동은 크지 않아 보입니다. |
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Cybercat
어, 그러니까 거긴 갭투가 안되는 지역이라서요.
가격변동은 어디까지나 상대적인 이야기인데 엘리트레파 라고 다섯개가 묶이지만 파크리오는 헬리오와 비슷한 가격변동을 보이고 있고 엘리트레는 따로 움직이는데 이걸 설명할만한 게 입지보다는 갭투 가능 여부가 더 크지 않나 하는 개인적인 견해입니다. 물론 외각지에 비하면 엘리트레 역시 많이 내렸다. 라고 하실 수도 있지만 사실 그건 그 외각지는 거래가 이뤄질만한 가격까지 아직 호가가 안내려온 상태라고 보고, 엘리트레의 19억은 일단은 거래가 성립하는 가격대까지 내려온 상태라고 보고 있습니다. |
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랄라라랄라라
@Cybercat '토허제 지역 매매로 갭투가 안되지만 타 전세거래가가 내려가서 매매가가 내려가는것이다'라고 말씀하신게 맞다면 토허제긴 하지만 지금 엘스만봐도 전세가가 큰 변동이 있는 상태가 아닙니다. 개인적으로 엘리트가 서울 부동산 시세에 가장 민감하다고 생각하는데 엘리트 전세가 크게 내려오지 않은 상태에서 매매가가 크게 내려온점이 의문인 점도 있어서 해당글을 올린것입니다. '매매가를 전세가가 비율 최소 50%이상이 따라오지 못해서 조정이 발생한것이다'라고 생각도 해봤는데 그러기에는 하락이 너무 급격하게 발생했습니다 |
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 dsdsd
금리도 문제지만 물량도 엄청납니다. 분양가 올릴려고 대규모 분양을 미뤄놨는데 그게 이제 나오기 시작하는중이죠. 게다가 그걸 미룰수도 없습니다. 미룰수록 손해거든요. Pf 금리 지금 10프로넘고 내후년부터는 집값하락해서 분양가 떨어지거든요 하필 그 타이밍이 강남 강북 핵심지 입주 대량으로 터지는 타이밍과 기가막히게 딱 맞아버렸죠. .그래서 다들 내후년에나 그거 소화되면 말나오는거죠. 문제는 그다음해에는 둔주 때문에 물량이 또 나오는거죠 둔주는 더 심각한게 조합원들이 20억 버는 아파트를 7천만원이 없어 지연시킬정도로 그지조합이라 물량자체도 큰데 전세 나오는 비율도 엄청나게 클겁니다. |
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랄라라랄라라
대규모 분양을 미룬 단지가 있나요? 보통 조합은 비용때문에 가장 빠르게 진행하는데 어디 단지인지 혹시 알수있을까요?
강남/강북 핵심지 입주 대량 터지고 나서 그다음해에 둔주 물량이요??? 올해 12월 둔주 청약일텐데 작년에 강남/강북 대규모 입주가 있었나요? 그리고 둔주 추분이 7천이라니 둔주를 아예 관심있게 보시지 않으셨군요. |
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dsdsd
@랄라라랄라라 둔주 이미 공정 60프로라 분양 2년안에 합니다.둔주추분 초기에 제로에서 처음늘어난게 7천정도 였습니다 그지 조합이 문제있을때마다 빨리 진행했으면 되는걸 석연 처리 지연 또 분양가 지연 등 계속 ㅂㅅ짓하면서 계속 늘린거죠. 둔주 관심있게 안봤다뇨 ? 공정도 모르는 분에게 그런 소리듣다니.. 둔주 그지 조합이 얼마나 바보냐하면 조합 이주 한뒤 5년뒤에도 입주 못해서 7년뒤에나 입주예정인데 개인 이주비 역대급 찍을 예정입니다. 그거 일분자에게 다떠넘길려고 분양가 폭등시킨거죠
서울 17천세대 이상 분양 예정 물량 밀려있 인데 아는게 없으시군요. 이정도면 10년내 최대 역대 최대 물량급인데 찾아보세요. 아는게.없으시면서 무슨 대량 공급이.없다니.. |
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랄라라랄라라
@Cybercat 제가 알기로는 최초 추분은 조합장이 공사비 인상등을 임의로 결정하고 다음날 사퇴한 이슈(?)로 관련된 추분 일거고, 그 이후 추분은 상가 조합 집행부 관련 이슈일겁니다. 실제 지연사유는 추분 때문이 아닌것으로 알고 있습니다. 제가 알기로는 규제 완화감때문에 미뤘던 단지는 들은적이 없어서 그렇습니다(조합원을 경험해본분들은 이게 얼마나 어려운것인지 알고 계실겁니다) 분양을 미뤘다는것은 관처 이후 미뤄야 특이 케이스일것 같은데 혹시 그런 단지가 꽤 많다고 하니 몇개 알려 주실수 있으실까요? |
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랄라라랄라라
@dsdsd 개포, 마포 분양 나오는건 알고 있는데 둔주 이후에 저기 물량이 나오는게 아닙니다. 둔주가 저기 보다 먼저 분양합니다.....[하필 그 타이밍이 강남 강북 핵심지 입주 대량으로 터지는 타이밍과 기가막히게 딱 맞아버렸죠. .그래서 다들 내후년에나 그거 소화되면 말나오는거죠. 문제는 그다음해에는 둔주 때문에 물량이 또 나오는거죠] 10년내 최대 분양요?? 내년에 어디 주요입지에 최대 물량인지 알수있을까요? 1년내에 뉴타운 이어도 분양만 1.7만세대 나오는게 매우 어려울텐데요. 내년에 주요입지 둔촌 분양물량 4개급인곳이 혹시 어디인지 알수 있을까요?
조합원 두둔할 생각은 없지만 그리고 처음 늘어난게 7천이 아니라 이전 조합장이 임의로 증액 결정하고 바로 사퇴 결정해서 말이 나온것입니다. 그다음에 상가조합원 쪼개기 이슈가 있었던것이었고요. 분양가 결정은 HUG에서 합니다. 둔주는 관처 받고 반쯤 밀었는데 HUG에서 강제로 난리 났었고요. |
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Deviltang
한국은 17년부터 경기부양을 위해 저금리를 유지해서 계속 부동산이 올랐습니다. 18~19년엔 미국보다도 0.75%가 낮았죠. 부동산을 잡기위해선 금리를 올렸어야 하나, 경기부양에 지장이 있을까봐 규제로 막아보고자 했죠. 그렇게 부동산 열풍이 계속되던 상황에서, 코로나 터지고 이젠 저금리 수준이 아니라 아예 제로금리 수준이 되어버리니 기존 상승세에 가속도가 붙어 20~21년에 유례없이 추가 상승을 한거죠. 그 후 미국이 유례없는 속도로 금리를 올리고, 한국도 따라서 유례없는 속도로 금리 인상을 하니 제로금리 시절의 상승분을 빠르게 반납하는 유례없는 일이 생겼다고 봅니다. 20~21년의 상승 속도도 지금의 하락 속도와 비슷했습니다. 유례없는 초고속 상승이 있었다가, 유례없이 초고속으로 돈값이 비싸지니, 유례없는 초고속 하락도 생길 수 있었다고 보네요. 제로금리로 만들어진 20~21년 상승분을 빠르게 반납하는건 당연한 것 같고, 그 후엔 완만하게 하락하거나 횡보하지 않을까 합니다. |
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랄라라랄라라
`17년부터 부동산을 위해 저금리를 할 필요가 없는게 17년도에는 대부분 미분양이 소화되었습니다.
유의미한 상승은 17년부터 시작되었습니다......큰 유의미한 상승은 '17.8월 이후죠
'16년 이전 미분양은 대부분 현금부자분들이 가져갔습니다. 15년도였나? 일부 단지 양도세 면제 조건등이 크긴 했죠. 그 당시 상승은 금리와 크게 연관이 없다고 생각하는게 '16년 1.25에서 '18년까지 1.75정도로 오히려 올랐는데 이기간에도 꽤 상승을 했습니다. 그 이후 '19년에 다시 0.5정도를 낮추긴 했는데 '17년 이후로 '20년초 코로나 전까지 엄청나게 올랐습니다. 기존 가격대비 상승률로보면 코로나 이후 보다 코로나 이전과 큰차이가 없습니다. 오히려 '14년대비 '16년도가 1%이상 금리가 내려갔는데 이때는 큰 상승이 없었습니다. |
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Deviltang
@랄라라랄라라 부동산을 위해서가 아니라 경기부양을 위해서 저금리를 유지했다고 썼는데, 다시 읽어주시면 좋을듯요. 리먼사태에 이어 그리스 재정위기로 유럽경제가 혼란스러웠기 때문에 어차피 16년 이전은 부동산이 상승할 수 있는 상황이 아니었습니다. 그리스 위기가 어째저째 마무리되고, 미국은 리먼사태 이후 저금리를 너무 오래 유지해왔다고 생각해서 17년부턴 금리를 꽤 빠른 속도로 올렸습니다. 그런데 한국은 한두번 올리고 멈춰서, 18~19년은 미국과 꽤 큰 폭의 금리역전 상태가 되었죠. 그래프를 보시면 한미 기준금리 역전 시기마다, 한국 부동산이 급등한 것을 알수있습니다. 경기부양 욕심에 금리인상 타이밍을 놓친것이죠. 그리고 평균거래가격으로 보면 코로나 이전과 이후 상승량이 비슷하게 보일수 있는데, 20~21년 상승 막판에는 한두달에 한껀정도 직전 거래가보다 1,2억씩 오른 신고가가 계속 갱신되는.. 거래량은 확 줄었는데, 가끔씩 말도안되는 신고가가 연속해서 나온 단지들이 있죠. 단지별 실거래가 그래프 보면, 20년까진 점들이 많이 있다가, 21년도엔 점 몇개만 찍혀있는 경우가 많죠. 지금 30~40% 폭락했다고 하지만, 21년 최고가 몇건 기준으로 지금의 초초급매 거래를 비교하면 그렇다는거지, 평균거래가로 보면 아직 폭락했다고 볼 수는 없죠. 대단지 위주로 가끔 거래가 있지, 최근 몇달간 아예 거래가 거의 없다시피한 단지도 많으니까요. 그래서 정상적으로 거래량이 회복되기 전까지는 아직 몇%가 떨어졌다고 말할 수 없을것 같습니다. 그리고 개인적으로 한국에서 유례없었던 0.5%금리 시절의 부동산 가격.. 특히 거래량이 확 줄어든 상태에서 한달에 한건 있을까말까한 거래로 신고가 갱신했던 21년도 가격은 제외하고 생각하는게 맞다고 봅니다.
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DarthSidious
"더 무서운건 너무 빠르게 내려가면 회복도 빠르게 될텐데
시장이 너무 얼어 있어서 현금부자만 줍줍할것 같다는 생각이 듭니다."
이건 반대로 빠르게 올랐던 게 빠르게 내리는 겁니다. |
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랄라라랄라라
서울 지속 상승이 5년이상을 유지한것이 정확하진 않지만 이번에 첫 케이스로 알고 있습니다.
실제로 대략 16년도부터 상승이라고 감안시 5년 기존 상승대비 금번 상승만 엄청나게 빠르게 진행된 부분이 없는것 같습니다. 상승 금액이 높아서라고 한다면 기존 '03~'08년도를 보면 비율상으로 비슷하고 화폐가치 감안시 오히려 03~08년도까지 상승이 더 높았던것 같은데 절대금액 상승이 높아서 발생하는 것일까요? |
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DarthSidious
19년까지 정상적인 사이클이라 보고 거기서 금리 상승이 일어 나면서 둔화 됐어야 했는데
코로나 터지는 바람에 그 이후는 강제로 초 저 금리로 올라간거죠. 일반적으로 싸고 비싸고를 볼때 PIR을 많이 보는데 또 한가지 볼게 K-HAI 입니다. 이게 08년도에 최고점 찍을 때 서울이 165 정도였어요. 올해 2분기 기준 200이 넘습니다. 게다가 K-HAI는 금리까지 고려하는거라 3분기에는 아마도 엄청나게 높아졌을 겁니다. 08년도랑 비교했을 때 거의 2배 가량 비싼거지요.
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랄라라랄라라
위에도 기재 했는데 엘리트가 시세에 민감한것과 같이 하락 전환에 매우 빠르게 반응했다고 생각합니다.
근데 토허제 지역이라 실제 매매건이 아니 타 매물 전세가 내려가야 맞는것일텐데 금리인상에 따른 월세 증가 + 다주택자 양도세 완화로 인한 차익실현 매물 물량 때문이라고 볼수도 있는데 생각보다 하락이 급격하게 발생하는것 같습니다. 게다가 50만단위가 포함된 갱신권 전세를 빼고 보면, 전세가 안 구해져서 전세가가 크게 내려가야 하는데 순수 전세 실거래가를 보더라도 연초대비 큰 변동이 없는것으로 보입니다. |
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DarthSidious
지난 정부의 최대 실책 중에 하나지요. 규제를 하려면 전세 대출부터 했어야 했는데...
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랄라라랄라라
하급지가 아닌곳에 말씀하신 그 뇌관이 작동하지 않는 지역/단지에서의 급격한 하락이 먼저 발생합니다. 개인적인 기준으로 예전글에도 썼었지만 엘리트가 서울시세 반응에 정말 민감하게 반응한다고 개인적으로 생각합니다. 지금의 하락도 중급지 이하 단지들에서 전세가 구해지지 않아서 이슈가 발생된것이 먼저가 아니라 엘리트의 반응이 빨라서 그 이하 단지들이 서열에 따른 매를 맞는(?) 형태라고도 생각되고요. 누구나 알고 있는 내용이 아니라 실제 현상 또는 과거 이력에 대해서 서로 의견을 나누기 위해 쓴글입니다.
수십번 말씀하셨다고 해서 예전 쓰신글을 잠시 봤고, 예전부터 댓글을 쓰신분이라 어떤 상황에 어떤 의견을 가지고 계신지 알고 있으나 단순 폭등, 폭락에만 사로 잡혀서 그대로만 주장하는것은 본인 이득을 위해 잘못된 내용을 전파하는것이므로 창피해 하셔야 하는게 맞습니다.
http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=141935
http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=137060
근데 토허제 지역이라 실제 매매건이 아니 타 매물 전세가 내려가야 맞는것일텐데 금리인상에 따른 월세 증가 + 다주택자 양도세 완화로 인한 차익실현 매물 물량 때문이라고 볼수도 있는데 생각보다 하락이 급격하게 발생하는것 같습니다. 게다가 50만단위가 포함된 갱신권 전세를 빼고 보면, 전세가 안 구해져서 전세가가 크게 내려가야 하는데 순수 전세 실거래가를 보더라도 연초대비 큰 변동이 없는것으로 보입니다] |
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개인적으론 살만한 여력되는 사람들은 문정권때 다 산듯 싶어서 이후로 수요가 급격히 줄면서 거래절벽이 왔는데 개인사정으로 무조건 기한내에 팔아야 하는 분들은 (뭐 잔금마련등) 거래절벽속에서 급급매로 던질수 밖에 없다보니 이게 최종거래가가 되면서 시세를 급격히 끌어내리고
여기에 급격히 오른 금리덕에 전세대출 이자도 오르면서 전세를 꺼리고 월세로 많이 편향 되면서 전세를 받아서 목돈을 만들어야만 하는 사람들이 어쩔수 없이 전세가를 내리게 되고 이게 또 매매가를 시너지로 끌어내리고
이런 형상 같습니다.
본문 말씀대로 고정금리로 매수하신 실거주 분들은 집값이 오르건 떨어지건 매달 나가는 돈이 변하지 않아서 잘 버티는듯 하지만.. 갭투자하신 분들이 좀 많이 힘들거 같아요 |
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랄라라랄라라
네 말씀하신것이 맞습니다. 다만 갭투 때문에 빠르게 떨어진것이라고 한다면 이해가 안되는 단지들이 꽤 있습니다. 그리고 전세가 구해지지 않으면 전세를 못받으면 갭투 물건을 던져야 하므로 어떻게든 전세를 받기위해 전세가 하락이 먼저 발생 하므로 전세가가 엄청 내려간 상황이 먼저 발생하고 갭투로 물건을 던져야 할텐데 개인적으로 매매가 하락이 더 빠르게 발생했다고 생각합니다. [위에도 같은글을 계속 썼지만 지금 중하급지 엘리트가 내려감에 따라 그 이하 순서대로 서열에 따른 매(?)를 맞는것으로 보입니다. 엘스는 토허제라 신규 매매는 모두 실거주입니다. 그런데 전세를 꺼리면서 전세가가 내려가면서 매매가가 내려가면 이해가 됩니다. 아니 서서히 내려도 이해가 될텐데 지금 엘스 전세가를 보면 연초대비 크게 변한게 없습니다(50만단위 갱신권 제외) 그런데 매매가는 급격하게 떨어지는 현상이 발생하고 있습니다] |
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지금은 원래 안좋던 경제상황에서 돈풀기로 버티다가 탈이 난거라 회복도 요원하죠.