생숙들은 급한가보네요8
- lololooolo
- 등록일 2022-12-28 14:19
- 조회수 2542
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파워링크 
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그거시알고싶닭
저는 그래서 생숙이 현재 투자가차가 있다고 생각합니다... 완전 저점이죠..
기본적으로 부동산 자산의 판더멘털은 입지에 있다고 보는 사람입니다.
현 시점에도 입지 "갑" 생숙은 서민이 사기 쉽지 않은 가격이 형성되어 있죠.
제 눈에는 향후 좋아질곳에 올라가는 생숙이 보이는데요...
굉장히 메리트가 있다고 생각합니다만 몇가지 리스크가 있습니다.
아파트나 오피 대비 리스크는 "실거주" 이슈
실거주를 하지 말라는건 전정권에 나온 이야기 입니다.. 그 전에는 실거주에 대한 규제나 법 자체가 존재 하지 않았고요.. 과거에는 분양 시 "주거"형태 중 하나로 소개하고 심지어 "숙박업"을 하지 않겠다는 서약을 받기도 했습니다. 아무런 문제가 없었죠... 다만 전 정권에서 주택 가격 상승을 컨트롤하고자 이런 저런 대책을 내놓았는데 이 "생숙"이라는 형태의 "준주거" 건물은 규제를 피해가니 전정권에 미운털이 박힌것 이고 "실거주 하지마" 라는 엄포를 놓은것 입니다.
이게 현 상황 입니다.
저는 이것도 결국 정상화가 될 것이라고 봅니다... 비정상적인 규제의 정상화...
내 땅에 내가 텐트를 치고 실거주를 하든 비닐하우스에서 실거주를 하든...식당운영을 하며 쪽방에서 실거주를..하든.. 정부라 뭐라할 일이 아닙니다..
마찬가지로 예를들면 숙박업을 하려고 분양 받았는데 수익성이 안좋으면 내가 살던집은 팔고 그곳에 내가 들어가 산다 한들.. 문제가 될일이 아니죠. 내 재산에 내가 들어가 살겠다는데 그걸 정부가 규제하겠다는거 자체가 넌센스 입니다.
그리고 위와 같은 문제를 바로 잡고자 했으면 "앞으로" "인허가"를 똑바로 해야할 문제이지.. 과거에 없던 법을 만들어 소급해 버리면 엄청난 피해자가 양성됩니다.
전 정권에서도 무리하게 "실거주 금지"를 입법하다보니... 2년간 현 생활 숙박시설을 오피스텔로 용도변경하라 라고 한시적 기간을 줬는데요. 실요성이 상당히 떨어집니다. 대부분의 생숙은 상업지구에 건설되어 있고 오피는 준주거 지역에서만 허용이되어... 지구단위 계획이 바뀌어야만 가능합니다. 현재 대부분의 생숙이 오피스텔로 용도 변경을 못하고 있는 상태 입니다.
그럼 앞으로 많은 도시에 생숙이 이행강제금을 부과하게 될텐데요.. 이게 과연 될지가 의문입니다.... 사실 전국에 많은 생숙이 있지만... 숙박업 수익성이 나오는 생숙이 얼마나 될까요??? 실거주도 안되고 숙박업으로 수익성이 안나온다면.. 시장에 존재 할 수 없습니다.
다시 한번...요점은
생활숙박시설의 인기는 잘못된 정책이 불러온 풍선효과가 문제 였던것이지.. "실거주"가 문제가 아닙니다. 풍선효과를 막고자 무식하게 "실거주"를 금지해 풍선효과를 막으려는거죠..
두번째 리스크는 DSR..
주택의 경우 DSR 계산 시 상환기간을 30~40년으로 계산하는 반면 상업시설인 생숙은 10년으로 계산이들어 갑니다. 대출이 상당히 제한적이라... 과연 매수 수요가 있을지가 의문 입니다. 다만 현재 이미 주택에 대한 DSR은 완화 되는 기조를 보이는 만큼 상업 시설도 DSR 규제가 풀린다면 이부분은 해결이 되겠죠.
위 2가지가 가장 큰 리스크라 하겠습니다..
현재 확실히 생숙은 저평가 구간 인거 같습니다.. 하이 리스크 하이 리턴이 될 수도있고...투자 실패가 될수도 있고..
관심있게 지켜보고 있습니다..
다만
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부포에서도 혜자 분양으로 칭송이 자자했던
씨티오씨엘 3단지 4단지 아파텔도
현재 마피 돌입한 상태입니다.
저희도 당해 명의 모두 다 넣었는데
다 떨어졌습니다. 현시점에서 보면
새옹지마라 떨어져서 다행이라 느낍니다.
전국 생숙, 도생, 아파텔 모조리