먼저, 이 글은 전세사기를 피하는 방법을 논하는 글이 아님을 밝힘.
안타깝지만 전세사기는 작정하고 치면 피할 방법이 없음.

이 글은 평범한 집주인인데 전세가, 집값 하락이 너무 크고 세입자가 안구해져서 내 전세금을 못돌려줄것 같은 경우 어떻게 대응해야 하는가를 설명하는 글임.

*혹시 아직 계약기간 절반이 안지났다면 전세보증보험 가입하는게 제일 속 편함.

일단 내가 이사갈 날짜가 12월31일이라고 가정해보겠음.
이는 아래 두 경우 중 하나에 해당됨.
1) 계약서상 만료일이 12월31일임.
2) 묵시적 갱신이나 갱신 요구권을 사용해 갱신한 계약임. (계약 기간 무관)

임대차 보호법 6조를 보면 2)의 경우 임차인의 계약 해지 의사가 집주인에게 도달한 날부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발휘된다고 명시되어 있음.
이거 모르는 집주인이 많은데 활용할거면 미리 알려주는게 서로 좋음.

자, 이제 그럼 이사갈 날짜 3개월 전인 9월30일 이전에 계약 만료를 통보해야 함.
이 통보는 문자로 하는게 제일 좋은데, 중요한건 반드시 답장이 와야함. 집주인이 동의할 필요는 없음. 이유는 후술.

집주인이 '갑자기 그 돈이 어디서 나냐', '다음 세입자 구해지면 주겠다' 등등 소리를 지껄일 수 있는데(특히 2번의 경우 심할 수 있음) 상관없고 그냥 답장이 오기만 하면 됨.
혹시 답장이 안오면 전화나 문자를 더 해서 답장이 오게 유도해야 함.

답장이 필요한 이유는 내가 임대차 보호법 6조에 '도달'이라는 표현을 썼는데 이게 그냥 내가 문자 보냈다고 성립하는게 아니라 상대에게 실제로 그 메시지가 전달되어야 성립하는 것이기 때문임.
카톡 1 사라짐 같은것도 성립되는지 모르겠는데, 법적으로 가장 확실한 건 답장임.

근데 아무리 전화를 하고 문자를 해도 절대로 답장을 안한다? 이거 집주인이 법잘알인거임.
그럼 같은 내용으로 내용증명 보내야 함. 검색 좀만 해보면 누구나 쉽게 보낼 수 있음. 집주인 주소는 계약서나 등기부등본에서 찾으면 됨.
일부러 문자에 답장 안했을 정도의 악랄한 집주인이면 내용증명도 수취 거부할 수 있는데, 그럼 계속 보내면 됨. 내용증명은 정당한 사유 없이 수취 거부할 경우 수신인이 이미 해당 내용을 인지하고 고의로 거부하는 걸로 간주함.

자, 이렇게 9월30일 안에 퇴거 통보를 완료했으면 급한건 집주인임. 보통 내용증명까지 보내면 '아 이녀석 돈 제때 안주면 소송 걸겠네' 싶어서 후속 전세 매물가를 낮추든 퇴거대출을 받은 어떻게든 빼줄거임.

혹시 여기까지 왔는데도 집주인이 배째라고 한다?
그럼 어쩔 수 없음. 배를 한땀 한땀 갈라줘야지 뭐.

여기까지 왔으면 이제 전면전인데, 일단 12월31일에 퇴거를 하고, 임차권 등기명령을 신청해야 함.
그럼 내 임차권이 보장돼서 그 집이 팔리든 임차가 되든 그 돈에 대한 우선권이 나한테 주어짐.
근데 사실 이거 걸리면 등기부등본에 '압류' 떠서 세입자 아무도 안들어옴. 집주인은 다음 전세 주려면 무조건 나한테 보증금 돌려주고 임차권 등기명령 해제해야함.

여기까지 왔는데도 안준다? 그럼 그 집주인 파산한거임.
배 갈랐으니 내장 꺼내고 손질해서 회 떠서 팔아야지 뭐.

이제 지급명령신청이라는걸 진행하면 됨. 법정에 가지만 재판은 아님. 재판은 판사가 잘잘못을 가려주는 건데 이건 가릴것도 없으니. 그냥 명령 내려주는거임.
아 참, 임차권 등기명령 이후부터 잡주인에게 연 5%의 지연 이자가 청구되는데, 지급명령 이후엔 12%로 오름. 이거 다 받아내야 함.

근데 명령까지 떨어졌는데도 안준다? 그럼 전세금 반환소송 걸고 경매, 추심을 통해 뜯어내야 함. 여기부턴 변호사 써야 함. 너무 어렵고 번거로움. 수수료가 들긴 하지만 변호사에게 소송, 경매, 추심 다 맡길 수 있음. 물론 여기까지 갈 일은 거의 없겠지만.