1. 적당히 말하고자 하는 방향성만 들어주시고, 정확한 덧셈 뺄셈 곱셈 등 산수에 대한 이야기는 따로 부탁드립니다.

2. 자기 자본에 대한 기회 비용과 미래 현금에 대한 가치 감소는 계산하지 않았습니다.

그럼 시작합니다.

요즘 떡락이 분들이 아파트가 20% 하락했다. 30% 하락했다.

2020년 초반 가격이 됐다. 아파트 떡락했다! 말씀들이 많으시죠?

하지만 진짜로 아파트가 하락했을까요?

사실 아파트는 거의 하락하지 않았습니다.

(물론 이제부터 하락 혹은 상승이 시작 될 수 있습니다)

아파트 구매 할 때, 10억 20억씩 대출 없이 보유한 현금으로 사는 사람도 물론 있겠죠.

하지만 아팟 구매의 정석이라고 생각되는 대부분의 구매자는 자기 자본인 현금과 대출을 포함해서 구매한다고 생각합니다.

시장에는 그렇지 않은 사람도 당연히 있겠지만 정상적인 구매 케이스가 아니라고 가정하겠습니다. (갭투자 등)

그래서 저는 아파트를 소유함에 있어서 필요한 총 비용 개념으로 접근 해봤습니다.

아파트 가격은 단순히 아파트 가격 뿐만 아니라, 미래 이자까지 포함해야 한다고 생각합니다.

매달 납부하는 이자 또한 내가 내는 돈이고 그냥 누가 주는 돈이 아니니까요.

저금리 시절에는 1% 다들 1% 대 저금리로 자금을 조달했죠.

지금 아무리 올라봤자 30년 고정 저금리로 계약해서 고금리가 아무 상관이 없습니다.

3. 저금리 시절 대출 금리는 1% 현재 대출 금리는 5.5% 로 대충 대충 계산했습니다.

4. 아파트 가격 하락은 10억 -> 7억으로 30% 하락 (3억 하락) 으로 계산했습니다.

보시면 10억 이였던 아파트 가격이 30% 하락 한 것으로 계산하면 (현재 7억이라고 가정)

대출 이자 포함하면.. 1% 금리였던 시기 대비..

30% 하락한 지금이 4375만원이 더 비쌉니다. 이자도 누가 공짜로 주는거 아니죠. 내가 지불하는 겁니다.

당연히 아파트 가격 30% 하락했다는 말이 맞을 수도 있지만

30% 하락 기준으로 보면 이자를 포함하여 계산한 시점에서는 오히려 가격이 상승해 있는 상태라고 볼 수도 있는거죠.

지금 금리로 본다면 아파트 가격이 고점 대비 40% ~ 50% 는 하락해야.

그때서야 소폭 하락했다고 볼 수도 있는 겁니다.

결론!! 아파트는 전혀 하락하지 않았다!!