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06년 ~ 22년 부동산원 가격지수입니다.
( 직접 부동산원 데이터받아서 그렸으니 정확할겁니다..)
pir로 계산한 가격거품정도는 금리영향에 너무 큰 편차를 보이기에
부동산원 지수로만 바라본 현재 서울 아파트 거품정도를 알아보려 합니다.
주요 저점,고점 시기의 등락폭을 알아보면 아래와 같은데
08년6월이후 12년12월까지 주구장창 하락한게 아닌
08년12월에서 09년9월까지 무려 24%의 상승이 있었습니다.
9개월사이 24%의 마지막 불꽃을 태우고
09년~12년은
3년간 -14.9%의 하락을 보였습니다.
3년간 연평균하락률 - 5%정도입니다.
재밌는점은
21년10월 정점에서 22년10월까지 1년간 하락률은 -15.7%인데
이는 지난 하락장 3년치에 해당하는 하락률입니다.
현재 하락속도와 폭은 지난 하락기의 3배강도입니다.
코로나 유동성 효과를 제거하기위해
06년~20년 1월 까지 연평균 상승률이 9%였는데
22년10월까지의 평균 상승률은 10%입니다.
최근가격하락으로 장기평균상승률에 수렴하고 있는것으로 보입니다.
개인적인 느낌은 23년은 역전세 + 강남권대규모입주로 인해 매매가는 상승은 힘들것으로 생각되고
24년부터 서울입주감소 + 정책완화 + 금리인하로 인해 마지막 상승불꽃을 태운뒤
장기 횡보하지 않을까 생각합니다.
물론 제 예상은 틀릴확률51%입니다.
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25년에 3기 초기물량 나오나요? ...입주하려면 지금 공사하고있어야하는거아닌가요
도시계획상 대규모 이전 위해서 둔촌은 헬리오 완공이 필요했고, 올선은 둔촌 입주하고 나서야 진행되지 싶습니다.
2030년에나 될까 싶긴합니다.
3기 신도시는 하남교산은 토지보상 다 끝났더라구요. 25년 쯤에는 공사는 시작할 것 같습니다.
동남권 확장이 하남 교산을 끝으로 마무리되지 싶어요. 동쪽으로는 하남, 미사, 고덕, 교산, 중간에 둔촌, 올선, 거여, 마천,
남으로는 위례, 성남...그렇게 포천-세종 고속도로 뚫고, 외곽 순환이랑 연결하고, 지하철 , 3,8,9호선 연장하면 얼추 다 정리 돼지 싶네요
2025년부터 2030년까지 교산과 올선, 거여,마천, 감일, 성남 정리되고 나면 서울 동쪽으로의 확장은 많이 정리가 된다..그래서 물량이 많다 그 얘기 였습니다.
@misk 훌륭하신 안목이십니다.
25년에 3기신도시 물량이.어떻게니오나요