집주인 파산, 명의 도용, 신탁 미상환 등 진짜 초짜급 사기 말고 2015년도 전후부터 유행한 신축빌라 전세사기는 크게 2세대로 나뉩니다.

1세대 (2015년~2020년 전후)

피디수첩 '사기의 설계자들'에 나타난 1세대 신축빌라 사기는 건축주/부동산/바지명의자로 구성된 사기단입니다.

이때 신축빌라건설을 통해 전세를 2텀정도 돌리다가 바지가 상환이 안되는 경우가 다수 발생하게 됩니다.

당시는 설계자들이 상당히 초짜들이었지만, 세입자들도 이런 설계의 배후를 모르다 보니 상업용건물의 불법용도 변경, 불법 증축 등 기본적인 문제도 파악 못하고 전세사기를 당했었죠.

그런데 사기의 설계자들이 방영되기 전부터 이미 전세시장에서는 2세대 사기꾼들이 나오기 시작했죠.

2세대 (2018년~현재)

2세대의 핵심은 '신축빌라'가 필요 없다는 겁니다. 이미 1세대 전세사기가 한바탕 유행한 뒤라서 세입자들이 거래를 꺼리는 경우가 등장합니다.

이때 2세대 사기꾼들이 들고나온 카드가 '전세 보증 보험 제도'입니다.

개인적으로 사인간 거래에 정부가 보증을 들어주는게 말이 되지 않는다고 생각하지만 어쨋든 제도는 존재하니 사기꾼은 그걸 써먹는거죠.

1세대는 사기꾼의 산식에는 A.토지+B.건축비+C.건축주마진+D.부동산 마진+E.바지명의자 마진 = 세입자의 전세금

로 사기금액이 구성되었다면 '전세 보증 보험 제도'가 등장한 2세대 사기꾼들의 산식은 이렇게 바뀝니다.

A. 기존주택매매가 + D. 부동산 마진 + E. 바지명의자 마진 = 세입자 전세금

그러면 의문이 A의 돈을 어떻게 줘야하는거지? 라는 생각이 상식적인 사람이라면 고민할 문제죠.

이걸 HUG가 해결해줍니다. (제가 정부가 똥볼을 차고 있다고 생각하는 이유죠)

HUG 전세보증보험은 시세 산정이 어려운 '다세대' 한정 아래 한도중 원하는걸 적용하게 됩니다. (현재는 선택에서 순서제로 바뀌었습니다.)

1. 공동주택가격의 공시지가의 150%(2023년 1월 1일부터 140% 하향)

2. 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액(100% 한도)

3. 도 있지만 중요한건 아님

2세대는 A 기존주택 매매가가 고정된 상태에서(집주인이 받고싶어하는 금액이 있는 상태에서) D+E가 필요한 만큼 매매가를 높여 버립니다.

원래 공시지가 1억/ 호가 1.5억 하던 집을 집주인에게 매수하겠다고 하고1.8억에 업계약을 해달라고 설득하는거죠.

매매도 잘안되는 빌라를 사준다는 사람이 있으니까 집주인은 팔게되고, 관련 수수료등도 부동산에서 부담한다니까 그냥 업계약 불법인줄 알면서 해주는거죠.

그러면 보증보험 한도가 2번 매매가로 나오기 때문에 세입자들은 안전하다고 착각하고 전세계약을 체결하는 겁니다.

1.8억 전세(세입자)= 1.5억 집값(기존 집주인)+0.2억 부동산+ 0.1억 바지 or 수수료 세금 공제후 바지

문제는 2년뒤 재계약 시점에 터지죠. 재계약시점에 새로운 명의자를 구해와서 가격을 업시켜야 하는데(이미 공시지가는 1억전후, 보증한도는 1.5억), 2020년 이후 다주택자 취득세 중과세가 생긴겁니다.

그렇다고 2.5억에 계약을 해서 또 마진 먹고 세금 내자니 너무 얼척없고... 뭐 이래저래 안되겠다 싶으니까 잠적하고 자살시키고 그러는 겁니다.

애초에 실거래가니 HF의 감평가니 이딴거 안하고, '공시지가' 기준으로 130%든 140%든 150%든 보증해줬으면, 이런 문제 안터졌을껍니다.

이상한 규정 만들어서 정부기금 거덜내놓고 꼴랑 한다는 소리가 공시지가 기준 150%가 문제였다 라니요..

공시지가로 연동해서 운영했으면 이렇게 심각해지지 않았을껍니다.

제가 지금 당장 실거래가 시스템 들어가서 열어보면 매매가 공시지가 2배넘게 계약하고 전세금은 그 금액에맞춰 계약한 집들 1시간에 100채씩 찾을수 있습니다.

저는 또 웃긴게 1세대들 문제 터졌을때 정치인들 신경도 안썼던게 제일 황당합니다.

피해자들은 그때나 지금이나 같은데 뭐가 달라졌나요?

바로 HUG가 문구하나 잘못넣었다가 지금 폭탄 터지게 된게 달라진거죠. 피해자를 위해서가 아니고 이권이 걸리게 되니까 정부도 발등에 불떨어지는거 웃깁니다.

근본적으로 전세라는 사인간 거래에 왜 정부가 어처구니없는 수수료로 보증을 해주는건지...

그리고 그 피해는 국민(정부 기금 등)이 메꿔야 하는건지...

아직도 뭐가 문제인지도 모르고 사기꾼한테 휘둘리는건지...