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어제도 여쭤봤는데요~ 오늘 중개사하고 통화하고 나서 좀 더 고민이 되어서 염치불구하고 다시 한 번 더 여쭙니다.
다가구가 아닌 다세대 주택(민원 24시 건축물 대장에 따르면) 전세 투룸으로 들어가려고 준비 중입니다. 계약도 안 한 상황이고 간만 보고 있습니다.
등기부등본 보니 2019년 지어졌고요 총 16세대이고 1~5층까지인데 1층은 필로티라서 의미없고 2~5층까지 각 4세대씩 총 16세대가 입주해있습니다.
전세금이 1억 5천 7백만원예정이며 등기부등본상 채권 최고액이 17억 7천만원입니다.
희한한게 모든 세대 주인은 동일합니다. 다가구면 이해가 가는데 다세대도 건축주한테 넘겨받아서 모든 세대를 이렇게 놓는 사람도 있나요? 부동산 중개사도 다세대라고 거듭 확인해줬습니다.
중개사 말로는 2019년 완공시에 시가가 35억이었고 지금은 더 올랐을테니 근저당이 50%정도이니 괜찮고 그간 집주인이 보증금 반환은 전혀 문제가 없었다 라고 하더라구요.
16세대가 모두 전세라고 합니다.전세가는 현재 평균 1.55억이고요.
hug보증보험은 가입이 어렵다고 합니다.
제가 봐서는 좀 위험할 것 같은데요. 학습이 부족할 수도 있지만 너른 고견 부탁드립니다.
제가 좀 더 찾아볼 것이 있으면 찾아보겠습니다.
감사합니다!
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주인이 다 가진경우로 일반적입니다.
시세 35억에 근저당이 통으로 50프로 잡혀 있나보네요.
등기부에 공동담보 목록 인쇄하면 볼수 있어요.
16가구 * 1.7억원 전세로 다 뺀 건물이면 최악의 경우 보증금 못돌려받을수도 있을거 같습니다.
정 하고 싶으면 보험 가입하시거나
건물 임대차 보증금이 나보다 앞선 세입자들이 얼마나 있는지 확인해 보셔야 할거에요.
흔히 티비에 나오는 한명이 집 몇천채 가지고 있다는 사람들이 다 이런식임.
분리등기 돼있는 몇백호실 오피스텔 동전체를 1인명의로 소유하고 있는 거랑 비슷.
지금 선순위 은행 근저당은 모든 호실에 대해 공동담보로 잡혀있는거임.
다른 호수 집들도 등기부 떼보면 똑같은 설정금액 들어가있을거임.
중개사말이 반은 틀리고 반은 맞는게 경매 넘어가면 은행 다음 순위로 고객님"들"임.
전세권이나 임차권 등기 해놓지 않으면 일반 채권자로 같은 배당순위이기 때문에 순서에 상관없이 안분배당 원칙.
보증금이 1.5억 이상이면(서울인경우) 소액임차인 최우선변제범위도 벗어나니 임차인들끼리 나눠먹는게 맞는데
분명 그중에 월세로 있거나 보증금 깎아서 반전세 식으로 최우선변제 보증금 범위로 들어가 있는 임차인들도 있을테니
중개인한테 정확한 선순위 임차인들 보증금 금액 합계 내놓으라고 하고 못준다면 하지마셈.
@+_익명_+ 아 또 하나 배우고 갑니다.. 최우선변제범위라는 것도 있고요.. 찾아보니 최우선변제 범위 서울은 1.5억 비수도권은 1억 3천만원이네요... 저 부분 "경매 넘어가면 은행다움 순위로 고객'님'"이라는 점을 방금 깨달았습니다. 일단 중개사한테 요목저목 다시 물어보고 있고 선순위 임차인 보증금 혹시 공유 가능하냐고 물어봤고요. 집주인한테 물어본다는데 당당하면 주겠고 아니면 집 안 놓는다고 하겠죠 뭐.
@+_익명_+ 안녕하세요 관련해서 중개사한테 연락왔습니다. 우선 HUG 보증보험 가입 어렵다고 합니다. 16가구 모두 전세라고 합니다. 평균가는 1.55억이라고 하네요. 1.55 * 15가구하면 23억이네요..
중개사가 경매의 경우에 다세대는 호수가 넘어가지 건물이 통으로 넘어가는 경우는 별로 없다고 하더라고요 ㅎㅎㅎㅎ 일단 저는 보고 신뢰가 많이 떨어졌습니다. 월세나 반전세가 하나도 없는게 놀랍네요..
2019년부터 아직도 근저당을 일부도 갚지 않았나 싶더라구요..저라면 감액등기라도 해서 신뢰를 줬을텐데.....
@김성철이
전형적인 깡통전세인데 보험될리가 없지요.
정들어가고 싶으시면 월세로 들어가시고
딴데 알아보세요