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저는 부린이라 확신하는 건 아니고 의견일 뿐이니 참고만 해주세요!
임대차 3법으로 임차인이 갱신청구권을 쓸 수 있게 되고, 시장에 전월세 매물이 감소하면서 전세값이 폭등했었습니다.
이는 가격의 결정 요인 중 수요와 공급의 밸런스가 얼마나 중요한지 느끼게 해 주는 사건이었다고 생각합니다.
물론 공급 감소 외에도 전세가 상승의 원인이 더 있겠지만요..
2년이 지나서 갱신청구권을 사용한 전월세 매물들이 다시 시장에 공급되면서 전세값 하락에 영향을 미쳤습니다.
여기서 문제는 갱신청구권은 아래의 특징이 있다는 것입니다.
1. 사용하지 않아도 됨
2. 청구권 사용 중 퇴거 통보시 3개월 후 나갈 수 있음. 묵시적 연장처럼
이 얘기는 임차인이 임대차 계약기간을 2~4년 중 임의로 결정할 수 있다는 뜻입니다.
임대차 3법이 임대차 기간을 2년→4년으로 아예 바꿔버리는 것이었다면, 4년 후 전월세 매물량이 이전과 동일해지면서 전세가도 일정수준 내린 뒤
안정 됐을 것입니다.
그런데 갱신권은 임차인이 도중에 퇴거를 요청할 수 있으므로, 전세가가 떨어지는 상황에서는 갱신권을 사용하지 않거나 도중에 퇴거요청하여
공급량이 3법 이전보다 더 많아지는 상황이 될 수 있습니다. 즉 적당한 가격보다 더 과하게 떨어질 수 있다는 얘기죠.
금리발작은 똑같았는데 매매가보다 전세가 더한 폭락을 거듭하고 있는 현상을 이렇게도 설명할 수 있을 것 같습니다.
문제는 전세가 하락이 언젠가는 끝날 것이라는 겁니다. 전세가가 오르기 시작하면 갱신권을 다시 쓰기 시작하고, 매물이 감소하여 다시 폭등할 수 있습니다.
이후 상승이 끝나고 떨어지기 시작하면, 다시 갱신권을 사용하지 않아 폭락하고, 이게 반복될 수 있지 않을까 생각합니다.
임차인 입장에서 사실 집값 변동이야 배아프거나 꼬시거나 기분만 변하지, 정작 중요한 건 임차비용의 안정이라고 생각합니다.
갱신청구권이 전세값을 계속 출렁이게 만드는 구조를 갖고 있다면, 임대차 3법의 주 목적이었던 임차인의 주거안정을 해치는 부작용을 갖고 있는
법일 수 있지 않을까 싶습니다.
요약: 임대차 3법은 전세가를 출렁이게 하여 임차인의 주거안정을 해치는 법일 수 있다. | 
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님말이마자요
마야님♪
