과거 하락장과 22년 하락장의 차이점 ( nice신용평가 )13

증권사와 달리 신용평가사 리포트라 향후 주택시장 리스크에 대해 더욱 조심스럽게 작성한 느낌

꼭 전문을 읽어보기 권함

https://www.nicerating.com/research/researchAll.do

과거 금리인상은 주택가격 변동요인의 하나였을뿐 결정적 요인 아니었음

또한 현재와 달리 기준금리 인상속도와 폭이 점진적이며 작았음

05~09금리인상기에는 입주물량이 감소하면서 금리인상에도 불구 주택가격 상승

10~11금리인상기에는 지방의 경우 공급감소로 주택가격상승, 수도권의 경우 보금자리주택 + 2기신도시등 공급확대로 주택가격 확대

결국 지난 두차례금리인상기에는 금리보다는 공급이 주택가격 결정의 주요 요인으로 작용함

이번 하락기는 지난 하락기와 다른점이 매우 많음

1. 기준금리 인상속도와 폭이 커서 금리인상이 주택가격 하락의 주요 트리거

2. 금융위기때보다 하락 속도가 3배에 달함 

3. 전세가격과 매매가격의 동반하락

4.  수도권과 지방의 동반하락

과거 큰폭의 하락은 주로 대외변수에 의해 발생

1. 걸프전

2. imf금융위기

요새 자산시장의 하락은 

imf때 비하면 아무것도 아님..

6개월만에 서울아파트가 16% 하락했음

멘탈 강한자만 살아남던 시절

지난 하락장과 달리 매매가격과 전세가격 동반하락

임대3법으로 인한 전세가격 급등 + 전세대출총량 증가의 두가지 요소가 

22~23년에 걸쳐 고금리에 피크아웃하면서  전세가 급락으로 발현

과거에는 수도권 지방 사이클이 겹치지 않았지만

이번 싸이클에서는 문제인정부의 부동산 규제로 인한 풍선효과가 그 어느때보다 심했기에

투자수요의 지방침투가 그 어느때보다 크고 빨랐음

또한 sns의 발달과 수많은 온라인기반 부동산 강사의 영향으로 투자동조화가 심해짐

비규제지역이나 공시가 1억이하등 지방원정 떠나는 투자수요가 그 어느때보가 컸음

과거 사이클에서 금리는 주택가격 변동요인 4가지중의 한가지에 불과했음 

( 수요 공급 정책 금리 )

2000년대 이후 2차례 금리인상기에는 금리보다 공급이 주택가격 결정주요 요소였음

지난 두번의 금리인상을 봐도 주택가격과 큰 상관관계가 없음

그렇기에 영끌오적 이상우 말이 완전틀린말은 아님

05~09년의 경우 중국경제성장으로 인한 경제호황하의 금리인상이었고

서울공급또한 충분치 않았기에 금리인상과 상관없이 주택가격상승

10~11년의 경우 중국 인프라 투자로 인한 중간재 수출증가로 한국경제 호황

하지만 보금자리 + 2기 신도시 입주물량 으로 주택가격 하락

공급물량앞에 경제호황이던 뭐던 장사없음

공급이 없으니 전세가 상승

08년이후 주택가격은 하락하고 수도권 공급이 증가하자

집값상승에 대한 기대가 꺽여 사람들은 전세선호

이시기 전세자금대출 활성화로 

마음이 불편한 매매보다

마음편한 전세선호현상 심화

이번 금리인상의 파괴력은 폴볼커 시즌2에 버금갈정도

더군다나 금리또한 제로수준에서 용수철처럼 튀어올랐기에 채권의 볼록성으로 설명되는 금리인상 충격 가중

근데 80년대 폴볼커의 금리인상후 곧바로 이어진 금리인하로 인해

미국 주식과 부동산은 대호황을 맞이했음

이번에도 그러할지..

또한 문제인 정부때 dsr규제가 강화되면서 금리인상의 충격이 배가됨

하지만 지난정부의 타이트한 금융규제가 있었기에 시스템붕괴리스크는 감소했음

가계부채 증가속도가 코로나를 겪으면서 가팔라졌고

pir지수도 급증

22년 말기준 서울 pir 12

원희룡장관의 목표에 도달했음

근데 최근 반등으로 다시 상승했음

전세대출규모가 그 어느때보다 커졌기에 이번 금리인상으로 전세가격 하락속도 또한 가파를수밖에

지난 09시즌 미분양과 달리 현재 미분양은

1. 준공후 미분양 극히적고

2. 미분양의 대부분이 84이하

이기에 대구,인천 제외하면 크게 걱정할 필요는 없을듯

주택담보 대출에 비해 전세자금 대출증가속도는 무서울정도

신용평가사의 패기 ㄷㄷㄷ

가격의 추가 하락은 불가피!!

추가금리인상 + 고금리유지 + 미분양증가 + pir고평가

4단콤보로 인해 가격하락할거란 경고

리포트에서 가장 중요한 문단!!!!!!!!!!!!

과거의 경우 pir하락은 주택가격 하락이 아닌 가계소득증가로 인해 하락했다는점

이번 싸이클은 소득증가가 따라잡을수 없을만큼 상승폭이 매우커서 

pir이 장기 평균에 수렴하려면 추가하락이 불가피하다는 논리..

2년후 공급부족은 몇몇 분들빼고는 모두 동의하는 이야기

생각과 달리 건설업체도 돈안되면 분양안함

원가는 오르는데 

분양가는 못올려받으니

누가 분양할까..

3기 신도시 토지보상 끝나고 택지조성 완료되더라도

건설사들은 택지입찰에 한동안 소극적일듯

인플레로인해 공사비지수 급등

원자재야 향후 안정화될수있지만

토지가격 + 인건비는 하방경직성이 매우강함

결론

향후 2~3년은 소폭반등과 하락을 거듭하는 지지부진한 횡보장에 500원 걸겠음