다가구 필로티 건물? 원룸건물?? 매입 관련 자문 구합니다11
- 은천
- 등록일 2023-03-21 18:42
- 조회수 1009
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파워링크 
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hbchoi
내용 지웠습니다. 정확하게 부동산에 알아보셨으면 합니다. 그리고 잘 아는 지인 중에 임대관련해서 잘 아는 분의 조언들 들어보시면 좋겠습니다.
건물가 6억인데, 보증금 1억7천에 월세 346만원, 인수가 2억5천이라는데 융자가 없다고 적혀있으니 어찌된 것인지 좀 헛갈립니다. 융자를 일으킬 수 없기 때문에 그렇게 적은 것인지 아니면 다른 이유가 있는것인지 궁금해지네요. |
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은천
아직 집주인이나 부동산이랑 협의를 해본 상황은 아니고, 약 6개월쯤 전에 집주인이 건물 내어놨다는 이야기를 들었습니다.
그리고 전세를 찾아다니다가 네이버 부동산에 제가 거주중인 건물이 매매로 나온걸 봤어요!! 바닥에 깔려있는 보증금이 1억7천이라는데, 그중 8천이 제 보증금이고, 5천(투룸)이 저랑 같이 일하는 동료 보증금 일껍니다 그외에 보증금이 4천정도가 나머지 원룸들 보증금이겠네요
도시가스랑 난방비 차이가 조금 나는걸로 알고있어서 상대적으로 도시가스 매리트가 있어 보여요 (저희 앞건물은 공실이 1주일 넘어가는걸 본적이 없어요) |
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1. 원룸은 생각보다 손볼게 많습니다. 기본적 건축, 기계, 설비, 전기 등에 좀 아시는 편 아니면
대행 업체관리 두는게 이득일정도록 본인 인건비가 많이 나갑니다
2. 시골지역에 원룸이 그나마 잘 나간다면 주로 주변에 공사현장(아파트 등)이나 혹은 외국인 노동자들 일할만한 곳이 있는 곳입니다 건설현장이 있다면 건설현장 끝나면 없어질 사람이고 아니라면 외국인 노동자인데 외국인 노동자의 경우 케이스바이케이스지만 팀단위로 움직이는 경우 좋은꼴 못봤습니다
3. 구입하시겠다면 설계도서 등 그 건물의 제반상황 파악할수 있는 모든 자료를 받으세요 생각보다 원룸은 문제 생길게 많고 그럴경우 집주인이 모르면 결국 덤탱이만 씁니다 |
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6억 대출없이 현금으로 하면 위 계산이 될것 같죠?
공실도 나고 그거메꾸는 복비도 줘야하고 이것저것 수리도 해야하구요.
원룸도 다 35 안나오고 북향 저층은 깍아줘야 나가구요.
결론적으로 전주인이 머리아프니 파는거에요. 전주인이 위 계산처럼 수익률이 9%나오면 절대 6억에 안팔죠ㅋㅋ
대출 50%넘게 넣으면 자기자본수익률은 10%를 넘기는 황금알을 낳는 거위일텐데 말이죠.
(대출금리가 9%보다 낮으니 그만큼 반대급부인 현금수익률 상승)
연 4500이 나온다면 수익률 5%기준 그거 파는사람이 9억에 팔겁니다ㅋㅋ
그리고 보증금 어디 은행 넣으면 이자가 5% 나온답니까?
이자의 소득세가 15.4%이기때문에 이자를 5.9%받아야 세금내고 손에들어오는게 5%입니다.
5.9%면 받는이자가 아니라 내는이자 (대출) 이구만요.
그리고 35짜리 월세방에 보증금 500씩이나 안하죠. 인구도 적은 시골이라면서요. 200에 35로 내놓고 깍아달라면 200에 32 이렇게 나갈듯한 그런 분위기 아닌지요?
그리고. 대출없이 6억 현금 있으신지?...
의견 감사합니다.
우선 월 35에 보증금500 이건 제가 있는 지역 대부분이 고정으로 보입니다.(제가 보고있는 건물은 깔끔한 편인데, 이런 원룸들은 공실이 바로바로 채워지는게 신기한 동네입니다)
제가 현재 해당 건물에 2년 가량 살고 있긴 한데, 공실이 1달 이상 가는 경우를 보지 못했습니당
일반 시골 주택은 공실이 많은데, 원룸은 공
이자 소득세 이부분은 생각 못한 부분이네요 ^^;;
전 현금은 2.5억가량 모았고 연말까지 절약하면 3억 가량 모을 수 있을걸로 계산되고있습니당