거주하는 아파트가 리모델링 추진중인데 동의안해도 불이익 없을까요?14
- ShyGuyBoy
- 등록일 2023-04-12 11:02
- 조회수 3107
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퓨어러브투유
통상 리모델링 사업 승인 요건을 갖출 수 있게된 경우 (건축심의 이후 설계 및 세대별 분담금 등 모두 확정 후 전체 75% 동의 등) 리모델링 조합 미가입으로 결의에 찬성하지 않은 세대에 대해 조합은 최종적으로 2개월간 서면으로 사업 참여 여부 회신을 줄 수 있는 기간을 부여하는데,
이 때 별도 회신이 없거나 찬성하지 않은 경우 2개월 도과 시 즉시 조합에서 매도청구 소송이 가능합니다. 특별히 조합 설립 등 절차상 하자 등이 없는 경우 매도청구 소송은 원고 승소로 확정될텐데, 매도청구 시에는 법원에서 감정평가를 의뢰하여 감정가를 결정한 후 조합에서 리모델링 미찬성 세대의 주택을 매입하도록 합니다. 감정가격운 리모델링 미찬성 세대에게 매도청구 소송 소장 부본이 전달된 시점으로 결정하게 되는 것으로 기억하며, 이 때 리모델링으로 인한 개발이익을 포함하여 감정가를 결정하도록 하고 있어 예상으로는 시세와 큰 차이가 나지는 않을 것으로 보이기는 합니다. (단, 이 시점이 중요할 것 같은데 감정의 기준시점이 확정되는 관계로 이후 소송이 예상보다 길어지거나 기타 사유로 조합으로 소유권을 이전하는 시기가 늦어질 때 상승장에서는 시세 체감 차이가 발생할 수 있습니다. 역으로 이론적으로 하락장에서는 오히려 시세보다 높은 감정가가 나올 수도 있겠지요?)
리모델링 시 사업 참여를 원치 않고 주택을 처분하시기를 희망하시는 경우에는 1. 사업 참여 여부를 회신해야 하는 2개월의 기한 내 조합 가입 후 이후 조합원이 된 채로 매도 (리모델링 사업은 사업 진행 중 언제든 매도가 가능합니다), 이 때 조합 가입 시 조합에서 그 때까지 사용한 비용 중 조합 가입이 늦었기에 얼마를 내야되다거나 하는 경우도 규약에 따라 이론적으로는 있을 것 같습니다. 2. 2개월 회신 기간 내 비조합원의 자격으로 매도, 이 경우는 처분 기간이 짧아 제 가격을 받을 수 있을지가 관건이 되겠습니다. 3. 매도청구 소송에 따라 감정가에 따라 조합에 매도, 일단 매도청구 소송에 들어가면 조합에서는 통상 소유권 이전 금지 가처분을 동시에 걸어 소송 중 매도를 하지 못하도록 하는 경우가 통상의 관례로 여겨지는데 이에 따라 소송이 시작되면 감정가격을 잘 받는데 집중할 필요가 있을 것 같습니다.
아울러 아직까지 리모델링 매도청구 소송 사례 자체가 많지 않아 아직 판례나 사안이 더 많이 쌓여야 할 것으로 보이는데, 매도청구 소송으로 방향을 잡는 경우 사전에 조합과 별도로 감정을 받아보신 후 이를 재판 과정에 활용하시거나 재판부에 최대한 객관적인 감정이 가능하도록 하는 청구(감정평가인 활동 지역 등등)를 제기하는 등 적극적 대응도 가능할 것으로 보입니다. 민사소송인데다 재판부에서 시세나 감정가를 예단하고 결정하지 않는 관계로 대응에 따라서는 좋은 시세에 매도도 가능할 것 같습니다. 아울러 소송 중에도 당연히 조합과 협의에 따라 생각하시는 가격이 맞다면 조합에 매도도 가능할 것으로 보이며, 이 경우 소는 조합에서 취하하게 될 것으로 판단됩니다.
사견으로서 일부 틀린 내용이 포함되어 있을 수 있기에 참고만 부탁드리겠습니다. |
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퓨어러브투유
아울러 매도청구 소송 전 2개월 기간 중에 혹시 시세보다 현저히 낮은 가격으로 조합에 소유권을 넘기라는 둥, 소송 가면 공시가 밖에 못준다는 둥 혹시 그런 이야기가 있다면 사견이오나 이는 무시하시고 시세대로 조합에서 매입하도록 요구하시거나 매도청구 소송으로 가시는게 맞습니다. 리모델링 매도청구 시 감정가는 시세(개발이익까지 포함한 가격)로 결정하도록 하고 있기 때문입니다.
또 판결 자체도 지연될 수 있는 사례나 방안도 많이 있어, 경우에 따라 예상으로는 1년 이상이 걸릴 수도 있을 것 같은데 기왕에 매도청구 소송을 생각하시는 경우라면 이 때 사업기간이 길어져서 손해가 발생하는 쪽은 조합이므로 일방적으로 조합의 주장을 수용하실 필요는 없을 것으로 보이며 정당하게 시세에 따라 매입을 하게끔 할 필요가 있을 것으로 사료됩니다. |
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퓨어러브투유
생각컨데 크게 필요는 없을 것 같은 이야기를 굳이 첨언하자면
많은 분들께서 대체로 매도청구 소송 같은 것은 처음 겪는 일일 수 밖에 없다보니 걱정스러우실 수 있는데, 법리적으로는 조합으로의 매매와 동일하나 가격 흥정을 대신하여 재판부에서 선임한 전문가에 의한 감정평가 가격을 따르는 차이만 있다 보시면 되겠습니다. 그런데 감정가가 어떻게 나올지 사실 이 부분은 걱정될 수 밖에 없는 부분인지라 심적 여유를 가지시려면 사전에 조합 가입 미찬성하시는 몇몇분들과 비용을 분담하시어 사적 감정을 받아보시는 것도 좋고 (단, 이 경우 재판부에 의한 감정가를 유추해 보자면 법정 감정가 산출의 기준이 되는 시점인 매도청구 소송 소장 부분이 도달하는 시점과 대체로 유사하면 더 좋을 것입니다) 아예 복잡하다 하시면 매도청구 소송 경험 많으신 변호사분을 공동으로 선임하셔서 조합(통상 조합에서 선임한 변호사님이 되시겠습니다만)은 이제 우리 변호사님과 이야기하시라 하시는 방안도 고려해 보심직 할 것 같습니다. (변호사 선임하시는 비용은 협의하시기 나름이시나, 착수금 등 제외하면 1심 감정가 나온 금액에서 소송 중 조합과 협의 매매 또는 2심 거치며 더 올라가는 매매가가 확정된다면 그 차액의 몇 퍼센트 정도로 정해지는 경우가 많을 것으로 사료됩니다. 이 또한 공동으로 선임하시면 부담이 훨씬 적겠지요?) 리모델링 하시려는 분들의 재산이 소중한 만큼 반대하시는 분들에게 또한 내 소중한 재산 아니겠습니까? 시간이 많이 지나면 낙후하여 조금씩 다시 개발해야 하는 것도 사실인지라 공공의 복리를 위해 불가피하게 수용, 매도청구를 허용하고는 있지만 시세대로 조합에서 매입하라 하는 정도라면 이는 터무니 없는 몽니를 부리는 것도 아니거니와 소위 알박기 또한 아니기에 재건축, 리모델링을 하지 않고자 하시는 분들의 사유재산 또한 충분히 이를 소중히 여기고 또 사회적으로 어쩌면 더 많이 배려해 가야 한다 생각합니다. |
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 익명을요구하셨습니댜
수지 조합들 매도청구로 거주민들 압박 겁박하는 경우가 많네요. 퓨어러브튜우님 댓글 많은 도움 되었습니다. 법무법인에 공동으로 일임하기로 하였습니다. 퓨어님 댓글 지우지 말아주세요. 이런 경우로 힘들어하시는 어르신들 입주민들 많습니다. 리모 단지가 늘어나고 있습니다. |
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현금청산되는거죠.