인허가 주택중 70%이상이 아파트라고하는데, 이게 큰 문제일까요?15
- 뭐가문제야
- 등록일 2023-04-12 11:09
- 조회수 1022
- https://www.fnnews.com/news/202304111808376711
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파워링크 
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동해달
그럴만한게 요즘 빌라 신축이 수익성이 안나요. 예를 들어 100평 정도에 20평짜리 5개 들어가는걸 신축한다고 하면 건축비가 평당 800 정도 잡아야 하니 8억, 건축기간동안 월세 안나오는 것이라든지 이자 비용 해서 1억 정도. 기타 비용 1억 해서 10억 정도... 20평짜리 하나당 건축에만 2억이 소모되는데 이러면 금리 4% 잡아서 80만원 받아도 손해거든요. 120을 받으면 월 40 정도 이익인데 건축비 2억 회수하려면 40년은 걸릴겁니다. 그런데 빌라 20평짜리 월세 120 받을 수 있는 동네가 서울에서도 좋은 지역 아니면 힘드니... 요즘은 땅 가지고 있어도 신축하면 힘들어요.
2023-04-12
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 질러맨
문제는 전세사기에 신뢰를 잃은 빌라다세대를 대체할 서민용 대체 주택이 없다는겁니다
전세사기를 치기 어려운 단독주택 다가구 다중주택을 지어서 서민주택으로 공급하면 되지않냐고 할수도있는데 단독 다가구 다중주택은 원룸밖에 못만듭니다 그리고 건물전체중 딱 3개층만 전세대출이 나와서 건축비 회수도 벅차고 대출안되는 층은 월세원룸밖에 못만듭니다 대학가나 지하철역 주변밖에 수요가 없고요.
결국 투룸 빌라 다세대를 대체할 서민주택은 현재로는 만들 방법이 없습니다
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재미있는 상황이지만
원래는 아파트가 가장 저렴한 주거시설이 되어야하고 그다음 빌라 단독주택 수준이 되어야하죠
아파트가 나쁘지도 않지만 도시경관을 망치는 주범은 맞긴하죠
그리고 아파트가 당장은 쾌적한 환경을 제공할지라도 이게 도시문제로 가면 좀 달라지는 부분이있습니다 집중화된 인구만큼의 교통, 수도, 하수, 시설 등등 그렇게 되면 곳곳에 제반시설도 들어서야하고....
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에터
용적률이 문제지 아파트가 문제가 아닙니다.
성남에 모 지역 빌라촌 재개발 추진하면서 조사한 게 있는데 거기 재개발 완료돼서 아파트밭 되면 그 지역 전체 세대 수는 오히려 줄어듭니다. (그래서 재개발 못할 것 같기도 한데 ㅋㅋㅋ) 인구 집중화는 빌라 원룸촌이 더 심하죠. 이미 용적률 잡아먹어놔서 재개발도 답이 없는 게 더 문제 |
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동숭동
참 많은 사람들이 용적율과 층수를 헷갈려 합니다.
그래서 층수가 높으면 집중화 된다고 생각하고, 층수가 낮으면 아니라고 생각하지요. 위와 같은 잘못된 생각을 하게 되는 원인도 그러합니다.
반대로 그런 착각 때문에, 층수만 낮으면 무조건 한산하니까 재건축 잘될 것으로 생각하는 이들도 많고 기획부동산들은 입지 떨어지고 대지지분 낮으면서 층수만 낮은 아파트를 재건축 호재라고 권합니다. 그리고 거기에 잘 속죠.
ps. 사실은 용적률보다 더 생각해 봐야 하는게 호수밀도인데, 정책적으로도 호수밀도는 생각 안하는지 별 이야기가 없습니다. 40평 100세대와 20평 180세대는 후자가 더 도시환경에 부하를 주는 일인데 규제는 용적율로만 하지요. 뭐 이유는 대충 압니다. 그리고 그 이유 때문에 언제나 좋은 곳과 안좋은 곳은 있기 마련이죠. |
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이놀도
@동숭동 더 정확히는 건축비 대비 내가 가진 지분의 땅값이 신축으로 변했을 때 얼만큼 가치를 갖느냐가 최대의 화두죠. 지분이 12평이라도 구축에서 땅값 합계가가 평당 1억해서 12억에서 신축이 되면 평당 2억 24억으로 변한다면 재건축을 달려 볼만도 한 거구요. 용인 수지의 초대형평수 단지들이 용적률이 높아도 세대당 지분 크기가 워낙 크니 일반분양 갯수가 나오겠죠. 인천 구도심의 비역세 아파트 중에 동네가 이미 외국인 비율이 높아진 곳은 용적률이 120%라도 대단히 조심스럽죠. 구축 상태의 지분 땅값 총합이 1.5억 짜리가 일반분양 7500어치 땅을 팔아서 건축비 더해서 분양한다고 해도 건축비 + 땅값에 원가에 분양 해도 미분양 우려가 워낙 커서... |
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동숭동
이게 맞는것 같은데요?
부동산 처음 입문한 약 30년 전부터 가끔 시간 날때마다 말하는 것이, 이른바 "빌라"가 가져오는 해악입니다. 주거환경 악화, 가격만 싸지 가성비는 훨씬 더 떨어지고, 무엇보다 공유지의 사유화. 대표적으로 주차.
그리고 주거용 부동산의 가격은 절대적이지 않고 상대적입니다. 아파트가 많아지면 아파트 가격은 내려갑니다. 어짜피 주거용 부동산 가격의 총 합은 그나라의 경제규모를 그대로 따라갑니다. 물론 단기적으로는 급상승과 정체를 반복하지만 추세는 그렇습니다. |
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이놀도
주차댓수 1.2 법정제한을 넘기는 아파트 39, 49, 59를 많이 지으면 됩니다.
빌라 건축이 사라지고 아파트 59 많아지면 훨씬 좋은 주거환경이 됩니다.
빌라가 좋은 것은 공급 속도가 빠른 것 외에 좋은게 없어요. 건축비도 감가상각이 15년이면 수명 끝이라 연평균 건축비 감가액은 아파트가 훨씬 작아요. 재건축 재개발 막은 전 서울시장이 나쁜X입니다. 그냥 아파트 죽어라 많이 지어서 공급하면 거의 모든 주거문제는 해결됩니다. 신축 아파트가 비싸고 준신축에서 구축까지 차례대로 더 싼 주거형태가 다 공급됩니다. 초역세권은 용적률 999% 아파텔까지 공급하면 되구요. ㅎㅎ |
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RAYMAN
1. 요샌 땅값, 건축비 둘다 올라서 빌라지어서 수익 못남김 진짜 지을려고 계산기 두드려보면 견적 안나옴,.
2. 빌라왕 등 전세사기로 대중들 뇌리에 강하게 프레임을 쓰워놔서 사람들이 빌라 전세 선호 안함. 3. 빌라는 본질이 아파트의 대체제인데 상승장이 아닌 요새같은 경우는 아파트도 매수,전세가 잘 소화안됨. 그 대체제인 빌라야 말할것도 없죠. 4. 장기적으로야 해당구역 노후도만 떨어뜨리는 빌라는 건설되지 않는게 사회적으로 이득인 것 같습니다. 어느정도 숙성되고 노후도를 맞춘 상황에서 재개발로 아파트단지를 새로 만드는게 더 낫죠. |
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