수도권 중형단지 이상 전세사기 나올까요?14
- 날아올라~~
- 등록일 2023-04-24 15:04
- 조회수 1256
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파워링크 
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 Devilracer
아파트는 빌라처럼 전세사기가 어려운 구조 아닌가요? 빌라는 사업자들이 고분양가로 팔기 위해서, 높은 전세금으로 세입자를 미리 구해놓고(HUG 전세보증이 여기에 악용된거죠), 약간의 갭이나 아예 제로 갭으로 빌라 보유할 수 있다고 꼬셔서 거지 집주인들이 발생한거고.. 아파트는 그런 식으로 분양할 수 없을 뿐더러, 더구나 수도권의 일정 규모 이상의 아파트 단지는 전세가율도 낮아서, 전세가율이 90%, 심지어 100%도 초과하는 빌라나 오피스텔에 비하면 갭이 엄청 크기 때문에(최소 억대 이상의 투자비 필요).. 빌라처럼 수백채 보유한 거지 집주인이 생기기는 거의 불가능하죠.
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빌라가 전세사기가 쉬운 이유는 건축업자와 짜먹기가 좋고, 신축빌라의 분양가 책정의 기준이 없어서 처음부터 뻥튀기 해먹고 튈 수 있기 때문입니다. 애초에 매매가보다 전세가를 높여서 넘기고 다량의 돈을 대출받은 뒤, 돈을 들고 튈 계획을 하고 분양하기 때문에 능력없는 집주인을 허수아비로 세우는거라 계획범죄라고 봐야합니다.
하지만 아파트는 단일매수자가 다수를 취득하기가 어렵고, 신축은 특히 청약경쟁이 붙기 때문에 사실상 다수를 매수하기가 불가능한 구조이며, 분양가가 공시되기 때문에 다수의 아파트 가구가 가격을 부양하므로 작전세력이 전세를 매매가보다 높일 수 없기 때문입니다. 게다가 아파트는 공시시스템 때문에 가격을 뻥튀기 해도 은행이 담보대출을 그만큼 해주지 않죠.
같은 가격이면 복도형, 구축 같은 오래되고 조그만 아파트에 들어가야 하는데, 같은값으로 빌라는 신축에 인테리어가 최신인 집이니까 거기에 혹해서 빌라를 선택하는 사람들이 많죠. 그리고 아파트는 대출 한도가 정해져있어 최소한의 계약금이 필요한데 반해, 빌라는 특히 신축은 건축회사가 돈을 빌려주기도 하고 분양가를 뻥튀기(공시가를 사설평가업체랑 연계해서 부풀림)해서 전세대출을 받게 해주는등 돈이 없어도 들어갈 수 있게 만들어줍니다. |
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각자도생무정부시대
아파트는 가격이 그나마 쉽게 알수 있어서 덜하긴 하죠
그렇긴 해도 아엠에프나 리먼쇼크같은 큰 사태가 생기면 역전세가 생기기도 했고 민간임대아파트에서는 세입자들이 보증금을 떼이고 강제로 떠안는 경우도 있었던걸로 기억합니다 아파트 회사 자체가 부도가 나서 그랬던걸로
요즘 빌라왕 사고전에도 가끔 시사프로에 깡통전세 운운할때 특히 신축이 사고가 많이 난건 시세가 오르고 내리고 아엠에프나 리먼같은 사태 이런게 문제가 아니라 신축빌라 시공자와 대출상담사 같은 금융전문가 그리고 공인중개사가 합을 맞춰서 빌라 감정가를 과도하게 높게 받고 그게 정가인것처럼 고객을 호도하고 높인 감정가를 통해서 전세를 미리 받거나 과도한 대출을 융통해주면서 장난을 친게 문제거든요 2년후에 동네 다른 빌라랑 키를 맞춰보면 시세가 전세가 이하인 깡통전세가 발생하는게 거의 상수였었죠 |
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매매금액보다 전세금액이 높다면 강남에서도 발생 가능할 것 같은데....
그랬던 시기가 딱 2011~2013 고양 파주가 그랬는데
결국 그때 일부 매물 떠안은 세입자 지금은 다 수익권이네요
그 당시에도 아파트라 그런지 거의 떠안더라고요
근데 빌라나 오피는 세입자가 죽어도 안 떠안네요