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일단 전제조건
내가 전세로 살고 있을 경우 > 내 전세금 보다 집 값이 급매가로 1억 이상은 더 받을 수 있는가?
>>임차권 등기 및 지급 명령 또는 보증금반환청구소송 가능 //
그렇지 않고 이미 깡통이다-매매가가 더 낮다. 또는 최악에 선순위 근저당이 있다.
(내가 이사 온 날(전입신고) 보다 더 빨리 은행이나 다른 사람에게 돈을 빌려줬다.)
이건 사실 답이 없습니다. 케바케 운에 맡기는 수 밖에 없음;
내가 소액임차인(월세)인가?
>>각 지자체별 소액임차인 최우선 변제금 한도를 알아보고 해당이 되면 맘 편히 경매로 넘어갈 때 까지 기다리던지
>>임차권 등기 및 지급 명령 또는 보증금반환청구소송 가능 //허나 해당이 안된다 하면 다시 윗 단계로 ;;
내가 허그 가입대상인가?
>>전세보증금 대출을 받았으면 근 몇 년 전 부터 보증보험 가입이 강제였음. -내돈 100%라고 하면 본인이 더 잘 알테고-
해당 은행이나 허그에 문의하면 보험 내역을 알려줌.
가입대상자이다 >>계약 만료 1달 뒤 부터 보증금 사고로 쳐주기 때문에 한 달 지나면 접수 가능. 단 지연이자는 별도 소송을 해야함
허그는 보증금 원금만 지급함 >>허그 신청 전까지는 주소이전(전입) 금지&임차권등기설정을 하고 보험금 신청을 해야함
자 이제 그럼
내 보증금 보다 집 값이 더 높다. 당장 급매로 팔아도 1억 이상 차익이 생기는 안전한 물건이고- 내가 1순위 임차인이다. 내 전입신고 위로
근저당이나 기타 채무가 없다. -그리고 가끔 세금 말씀하시는 분 계신데- 이건 약간 심화학습이 필요하지만 임대인이 임대사업자 또는 법인으로
몇 십채 돌려서 세금채납이 수십억이다 하는 특수한 경우-뉴스에 나오는 그런 개xx-말고는 괜찮다고 보면 됩니다.
임차권등기를 포함 모든 소송은 계약 말료 다음 날!! 부터 가능 합니다.
또한 모두 전자소송(신청)이 가능합니다. >>모든 신청은 보정명령 등으로 잘 못하거나 누락된건 정정하라고 연락이 옵니다.
하지만 전자소송이 어려우신 분들은 해당 법원에 가셔서 민원 상담실등을 이용하면 요즘은 꽤 친절하게 알려주십니다.
1.임차권 등기명령 신청
약 3주 소요(접수는 10일 이내 해결 되는데 임차권등기 결정 확인서를 다시 등기소로 보내서 등기부에 내 이름을 올리는-촉탁등기가 이게
시부레 우편발송임; 요즘 시대에 법원에서 우편으로 발송함...그래서 내가 등기를 떼서 확인하는데는 약 20일 정도 소요)
절대 임차권등기 신청 완료되었다는 안내를 받았더라도 등기를 떼어보고!! 내 이름이 올라가 있는거 확인 하면!!
그 뒤는 다른 곳으로 전입신고 및 이사 해도 됩니다.
>수수료는 5만원 내외 였던 걸로 기억
>임차권 등기란 이것 만으로는 아무런 청구를 할 수 없고 다만 이 집에 대해 임차인이 돈 못받았다는 법적 인정 입니다.
그러니 다음 임차인이 들어올 수가 없고-등기부를 떼보면 나오니까요- 대가리가 있는 임대인이라면
임차권등기 말소 조건으로 임차를 놓고 피해자(선임차인)에게 딜을 합니다.
내가 요거 다음 사람 전세계약 해서 받아 줄 테니 그 날 바로 말소시켜 달라 등등으로.
2.지급명령 신청
>이건 법적소송가기 전에 편하게 나 ㅇㅇ에게 돈 못받았어요 돈 받게 하는- 명령을 하게끔 신청 받는겁니다.
비용도 20~30만원으로 저렴하고 송달 후 2주인가... 피고(상대측)가 별다른 이의 신청이 없으면 확정이 되는 간단한 방법이라 할 수 있습니다.
그런데 이게 단점이 있습니다. 송달 후 2주 이의 신청 기간에 이의를 신청하면 다 받아 준다는 겁니다.
말도 안되는 거짓말도 받아줍니다. 쉽게 지급명령신청 송달 부본을 받아든 임대인이
저 지금 임차인과 화해 중이에요. 돈 마련 중이에요. 오늘 보낼 꺼에요- 등등으로도 이의 신청이 받아들여 진다는 겁니다.
신청은 취하(취소)되고 시간 돈 다 날린거죠. 임대인이 다 거짓말했어요! 이것 역시 법적다툼으로 가야 합니다.
그럼 이건 누구에게 효과 적이냐- 이런 전자소송 이의신청에 어둡거나, 잘 모르는 분들..그리고 집에 사람이 없는 경우 등등이 좋습니다
-폐문부재도 공시송달(수차례 찾아갔지만 사람이 없어서 인터넷 상에 공개적으로 알리는 것)로 이어져서 인정이 되거든요.
잘 풀리면 제일 빠르고 간단 합니다. 그런데 지급명령으로 돈을 안준다? 그럼 그 결정문을 가지고 바로 경매로 부칠 수가 있습니다.
3.보증금반환청구소송
>비용도 100~200정도 들고-보증금 액수에 따라 다름- 시간도 약 3개월(첫 재판기일) 정도 걸립니다. 하지만 애초 법적 다툼이기 때문에- 이의신청으로 중간에
취하(취소)되는 지급명령과는 좀 다릅니다. 이거 역시 승소해서 돈을 안주면 결정문을 가지고 바로 경매에 부칠 수가 있습니다.
공통
지급 명령이나 보증금반환청구 소송은 경매와 별도 입니다!
지급명령과 청구소송까지 하여 승소 했지만 돈을 안주면 다시 경매를 신청해야 합니다**ㅜㅜ 써글
그래서 임대인들이 이것을 악용합니다. 경매까지 몇 달이 걸리니까 그 전엔 어떻게든 집이 나가것지~ 하고 배쨰라에요.
추가
지연 이자
지급명령이던 보증금반환청구소송이던- 동일 합니다
송달부본(내가 신청한 청구를 요하는 복사본)이 피고(상대측)에게 도달 하기 전에는 년 6%, 도달 후에는 연 12%로 법정이자가 책정이 됩니다.
-물론 신청,소장에 명시를 해야 함. ㅇㅇ금액을 청구하고 다 갚는 날까지 연 12% 이자를 달라 등등
저도 현재 소송 중이지만 이게 좀 거지같은게 임대인이 공동(부부)거나 하면 조금씩 다른 점이있어서
보정명령서도 왔다 갔다 하고... 담당자가 잘 모르는 사람 걸리면 보정하라고 해서 다 냈더니 - 어 이거 해당이 안되는 거네요. 다시 처음 껄로 할 께요-
이래서 또 며칠 날리고...되게 스트레스 입니다.
허그에서 받으면 되는데 허그는 원금만 주니까... 허그 기다리면서 소송이나 해볼까 하고 진행 중입니다.
깡통 주택으로 인간의 기본권 중 가장 중요한 주거를 가지고 장난 치는 임대인들은 진짜 사형 시켜야 한다고 보고요.
하루 빨리 법이 강화되고 구제책이 마련되길 바랍니다.
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음...간단정리랬는데
간단하지가 않네요. 읽기가 싫어짐
다들 안전한 임대차되세용!