겨을 역전세 대란설이 많이 과장된 이유18
- 운~영자2
- 등록일 2023-06-02 01:29
- 조회수 2233
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파워링크 
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 dlda
코인이나 주식 선물거래 시장 해본 사람들은 다 알죠 ㅋㅋㅋㅋ 레버리지가 어떻게 폭락을 불러오게 되는지..... 간단히 설명해드릴게요. 님 말은 고점에 거래량이 얼마 없었으니 그 사람들만 ㅈ된거다..... 이건데..... 사람들마다 다 청산라인이 다릅니다. 위에서부터 쫙 분포되면서 내려오는데 고점에서 내려갈 수록 청산당하는 사람들이 많아집니다. 그럼 최고점에 물린 사람들이 청산당하면 어떻게 될까요? 프라이스 액션적으로 일단 무조건 하락합니다. 근데 하락했더니 상대적으로 밑에 청산라인에 있던 사람들 청산가에 도달했네요? 그럼 또 청산나면서 하락합니다. 이거 반복입니다. 레버리지 낀 자산시장이 그래서 하락기에 무서운 겁니다. 이 도미노를 멈춰세우려면 그만한 매수가 뒷받침되어줘야 합니다. 근데 이런 고금리 시기에 그만한 수요가 발생할 수 있을지? 그럼 실제 적정가까지 도달할 때 까지 내려가겠죠. 갭투자 레버리지 물량 다 정리되면...... 고점에 팔았던 현금 부자들이 주워가죠.
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렛잇비1985
@dlda 대부분의 전세사기는 3억이하 빌라세서 주로 발생하는데 부포에서 주로 언급되는 10억 내외 아파트와는 거리가 있어서 괴리감이 있을것 같구요.
갭투로 인한 전세금을 반환하지 못하여 오는 위기를 저도 예상했는데 생각보다 정부가 강력한 스탠스 (특례에 엄청난 돈 때려박기 + 금리 3연속 동결)로 호흡기 달고 있어서 오히려
누.구.나. 예.상.하.는 폭.락.은. 없.다 라는 생각입니다.
폭락이 오려먼 이제 내부는 힘들고 외부에서 와야한다고 봐요.
(참고로 전 2022년초부터 하락론자 스탠스입니다) |
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버미v
@렛잇비1985 지금 전문가들이 말하는 것은 알고도 못 막을 가능성이 높아진다는 겁니다 님 말씀처럼 정부는 자기 정권일때 폭락이 와서 비난 받기를 싫어합니다 그래서 이런저런 정책을 내놓지만 그 덕에 빵꾸 나는 세수에 더 많은 지출을 해야되서 결국 빚 내서 또는 국민연금 같은 기금을 활용해서 갚아주던지 사주던지 해야합니다
근데 그게 한계가 잇지 않겠습니까? 대규모 청산이 발생할 수 밖에 없는 지경이라면 어쩔 수 없이 용인해야할 때가 생긴다는 겁니다 이게 진짜 무섭다고 생각합니다
지금 전세사기도 결국 구제해주는 게 아니에요 이런저런 얘기는 마니 하지만 결국 사기당한 금액은 당한 사람이 떠안아야 되요. 정부도 그걸 갚아주는 순간 모든 전세사기를 다 똑같이 해줘야하거든요 지금 잠재적인 전세사기 금액으 매우 클 것으로 예상이 되기 때문에 더 그렇죠
특별보금자리론은 청산을 유예시켜줄 하나의 재료이지 지원책이 아닙니다 정부 스탠스는 언제나 완만히 하락시키는 건데 그게 성공한 적이 없습니다 완만한 상승을 성공한 적이 없듯이요
주식시장처럼 결국 과매수 구간은 과매도 구간으로 바뀌지 않습니까? 계속 상승하는 건 미국주식 애플이나 마소 같은 "종목" 들이지 우리나라의 "주식" 들은 우상향이 아니잖아요?
그리고 지금 우리나라 부동산 가격이 선진국 대비 높습니다 전에는 쌋는데 이젠 더 비싸요 우리나라 수도권 부동산 다 팔면 일본 전체를 살 수 잇다고 말하는 지경까지 왔어요
어디서 본 멘트 아닙니까? 일본이 과거 미국 땅 다 살 수 잇다고 하던 그 멘트요
시장은 주식처럼 단순하잔아요 비싸면 안 팔립니다 안 사요 싸면 잘 팔리고 인기가 좋으면 가격이 올라가구요
영원히 상승하는 건 없어요 상승이 잇으면 하락이 잇는 것은 당연하고 그 때가 되면 우리가 예측하지 못햇던 "코로나" 같은 막지 못하는 이슈가 생길 겁니다
매번 그랫듯이 |
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운~영자2
코인은 비싸면 안사면 되죠 하지만 전월세는 비싸다고 마냥 안 살수는 없어요 주거는 해야 하니까요. 지금 빌라쪽에서 사기성 갭투기로 악 나가떨어지죠? 지금 아파트도 그럴수 있다고 언론에서 공포분위기 조성하는데 그게 될까요? 지금 빌라 불안하다고 세입자들 아파트로 오히려 몰리고 있죠? 월세 올라가고 금리 안정되는 분위기니 전세 거래량 올라가고 전세가도 반등중이죠. 정부도 수혈해주지만 스스로의 수요도 수혈을 한다는 말이죠. 그리고 빌라가 문제인게 전세 들어갈때부터 이미 매매가보다 비싼 경우가 상당히 많았어요. 시세 확인이 어려운 빌라의 맹점인거죠. 여기에 집값 하락이 겹치고 무자본에 대량으로 작업했으니 나가떨어지는거죠. 아파트는 그런경우가 본문에서 말했듯 고점에 갭투기한 극 소수이고 그 아래는 심각한 역전세가 아니라는 거에요. 결국 임대인도 버티는게 가능하고 수요가 어느정도 버텨주고 정부도 대출로 받쳐주니 위험은 안생기는거에요. 그리고 역전세 정점이라고 올 하반기 내년 상반기 대란설 많이들 얘기하는데 그 시점 계약기간 만료인 사람들이 역전세 위험 지역인 경우 미리 들고 일어난 경우가 많아 이미 선반영으로 터질건 상당수 터졌다고 보여지구요 |
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Constellations
거주용 부동산은 투자재이기도 하지만 생필품이기도 하죠.
코인이나 주식은 없어도 사는 데 아무런 지장 없습니다. 그래서 코인이나 주식은 보유하지 않는 포지션을 중립포지션이라고 하고, 보유하는 포지션을 롱포지션이라고 하는데
주거용 부동산은 하나쯤 있어야 하는 것이고, 없으면 남의 것을 빌려다 써야합니다(길바닥에서 노숙할거면 없어도 되죠). 그래서 보유하지 않는 포지션이 숏포지션, 실거주로 1개 보유하는 포지션이 중립포지션, 다주택자가 되어야 롱포지션이 되는겁니다.
그런 차이점을 모르고 주식이랑 코인의 잣대를 가져다대면 안맞는 것들이 많죠. |
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Constellations
더군다나 주거용 부동산은 이러한 생필품이라는 이유로 과공급이 일어나기 정말 어렵습니다. 왜냐하면 주거비용이 저렴하다고 해서 일반적으로 두 집 살림을 하진 않거든요(뭐 장거리 출퇴근을 한다든지 하면 회사 근처에 원룸을 하나 얻어서 사는 경우는 있겠습니다만... 우리가 흔히 말하는 주거용 부동산은 24/33평 이상의 아파트잖아요?)
상가건물같은 경우에는 공급이 수요를 창출하기도 하고, 요즘 무인샵도 있는 등 한 명이 멀티도 돌리다보니 과공급이 일어나서 공실도 많습니다만...
그러한 이유로 주거용 부동산은 다른 자산의 호황 사이클과는 달리 또 일시적 공급부족과 일시적 과공급이라는 별개의 사이클을 가질 수밖에 없습니다. |
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요는 이거에요 전세가랑 매매가가 꼭대기일때 그 전세금을 이용해서 갭투기를 한 사람이냐, 아님 기존 집주인이 전세가 시세가 올라가니 나도 높은 가격으로 보증금을 올려서 새 새입자랑 계약을 했냐의 차이죠. 거래량이 바닥인 시점이니 후자의 경우가 휠씬 많을것이고 이런경우 시세가 올라서 더 받은 보증금을 다시 원위치로 돌려놓으면 그뿐인거죠. 물론 그돈으로 또 갭투기를 했으면 문제가 되겠지만 마찬가지로 거래량 바닥인 시점이라 그 역시 소수의 경우가 되겠죠..