이광수의 광수네 복덕방 7호 일부 발췌했읍니다.4

이광수씨의 광수네 복덕방 7호입니다.

리포트 일부 발췌는 허용했기에 부포에 올립니다.

마곡 아파트 원가 구조

택지비 40%

건설비 60%

건설비내 도급공사비 46%

도급공사비 대부분은 인건비와 장비임대료이기 때문에 한번오른 비용은 내리기 힘듬

아쉬운점은 건설비에 시공사 마진이 포함되어 있는지 설명이 없음

또한 분양수익률이 33%라고 나와있어 얼핏보면 폭리처럼 보이나

시행사 입장에서 택지비와 건설비의 대부분을 pf대출로 조달하기에

금융비용및 분양홍보비등 제외한 실제 시행사 수익률은 보통 10~20%

일반 증권사 리포트에는 금융비용도 상세히 나와있는데

왜 이광수씨 리포트에는 중요한 금융비용및 분양홍보비 부문이 뭉텅이로 빠져있는지..

당연히 토지가격이 하락할수도 있음

주로 토지만 매입해논 브릿지론 단계의 시행사의 택지가 공매로 헐값에 팔리면서 가격이 하락하게됨

근데 그렇게 공매로 넘어가는 택지가 많은곳이

핵심지일까 외곽지일까??

이광수씨는 이런부분을 알고있기에 리포트에 서울토지가격은 굳이? 넣지 않았음

당연히 인플레가 심해질수록 자산이 없는 일반 월급쟁이는 고달파짐..

이번 최저임금이 어떻게 결정될지 모르겠으나

이번에도 큰폭으로 올려버리면 인플레는 그만큼 더더욱 잡기 힘들어짐

토지비가 하락하면 공공택지보다 민간택지 하락률이 높음 

서울에서 마곡이후로 공공토지가 없음

그럼 앞으로 민간택지밖에 없는 서울의 분양원가는 큰 하락을 맞을수도 있다는 논리..

민간택지 소유한 재재조합입장에서 안팔리면 어쩔수 없이 할인분양할수밖에..

근데 향후 나올 재재물량자체가 별로 없는데.. 

분양가에서 토지비가 차지하는 비율이 클수록 재재사업 진행이 수월해짐

지방 대부분 지역은 재재사업이 진행될수없기에 슬럼화가 될테고

그럴수록 더더욱 핵심지 집중현상이 강해질걸로 생각됨

부동산에서 가장 쓸모없는 데이터 > 전국데이터

집값이야기 할때는 강남권만 예로들고

그에 대한 근거는 전국데이터를 가져온다??

08년부터 15년까지는 잠실 엘리트에서 마포 마래푸.. 2mb의 내곡 세곡...

서울의 마지막 공공택지지구 마곡까지

서울권 대단지 입주와 분양이 집중되었던 시기라

매우 당연하게도 분양가격은 지지부진햇음

그리고 전세계적으로도 물가상승률은 매우 안정적이었음

그런데 지금 서울 향후 공급물량이 어디에 있는지??

인플레와 임금상승또한 그때와 비교하기에는 전혀 맞지않음

큰 의미는 없지만 전국 미분양 물량 줄고있음

그마저도 신규착공은 거의 없기에 향후 미분양 물량 감소는 확정적

서울이야 말할것도 없고

경기권 또한 초기분양율 77%로 매우 준수함

평택은 드넓은 평야지대라 곳곳에 택지지구및 도시개발지구가 난립해있는데

그럼에도 미분양물량이 고작 2000세대에 불과

일단 평택 미분양 수치가 올라온건 맞는데 준공후 미분양은 없음

미분양이 집중된 곳이 어딘지 보니..

미분양이 쌓인곳은 

우리가 흔히 평택하면 생각하는 고덕이나 지제에서 한~~참 떨어진 평택화양이란 지역

그것도 공공택지가 아닌 민간 도시개발구역..

이런곳은 미분양이 쌓이던 말던 시장에 별 영향이 없음 

이광수씨 리포트 발행 목적이..

빈부격차 해소 불평등 감소인데..

부동산에 아무런 지식이 없는 사람이 해당 리포트를 접하기에는 너무나 위험한 내용이 많다 생각됨..