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실거주는 투자마인드로 접근하면 더욱 꼬여버리는데
어쨌든 투자는 전망과 예측이 중요하다함..
문제는 상승론자건 하락론자건 전망과 예측이 연속으로 들어맞는 법이 없음
이광수 애널은 올초부터의 거래량증가는 큰의미 없다고 일축하는 스탠스였는데
드디어 " 다소 적은 거래량이지만 증가추세로 보면 의미가 있다고 " 입장을 바꾸었음
가격이 상승할때는 수요증가로 인한 거래량 상승
가격이 하락할때는 매물 증가로 인한 거래량 상승
22년6월부터 23년1월까지는 매물은 증가하면서 거래량은 감소하고 가격은 하락하는 전형적인 하락장
경기권의 21년은 매물이 증가하면서 가격상승폭 둔화
22년 하반기부터는 매물이 감소하면서 가격하락폭 줄어듬
당연한 개념
호가는 무조건 마지막 거래가격 +1억이 국룰
굳이 재고물량개념 필요없이 그냥 세대수대비 거래는 없는데 매물많이 쌓여있으면 좋은신호아님
매물이 적체될수록 하락폭이 커질수 있다는 논리
그런의미에서 서울 아파트 재고물량 증가률이 높다 > 향후 가격하락이 커질수 있다
큰 의미는 없어보이는데 여튼 광진구랑 강남구가 위험하답니다..
지난 상승장의 취소 거래중 일부는 허위거래라 판단
취소 아파트중 최고가 비중이 50%나 되기에 일부 허위거래라 판단하는듯..
글쎄 취소거래건중
잔금은 보통 3개월이지만 일부 1년까지도 길게 잡는데
그간 가격이 하락한다면 누구나 계약금 포기하지 않을지..
정말로 작정하고 서울에서 허위거래를 몇%나 했는지 나도 궁금함
상승장에는 투자수요가 몰리고
하락장에는 실수요자가 몰리고..
보통 무주택 실수요자가 상승장 중후반부에 물리는데
수도권이 아닌 전국데이터라 조금 해석하기 어려움
지난 20~21년은 부동산규제를 피해 비규제 지역이나 공시가1억이하로 투자수요가 몰린점도 감안해야함
투자수요는 호가보다는 매매전세 갭이 더 큰영향을 줄텐데?
실수요가 크게증가한 지역은 피크아웃으로 수요감소할거라는 논리
리포트의 결론
3분기부터 수요감소
4분기부터 가격하락
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killerbee
이광수애널은 실거주라도 투자 마인드로 타이밍맞춰서 매수해야 한다는 입장인데
그간 몇번이고 타이밍 전망이 틀렸다는점을 인정할수 없어 더욱 편향된 분석을 하는거 같습니다..