그냥 땅값이 올라서...

상가를 얼마에 샀느냐가 증요하죠

3억 300. 매수.

150만 + 부가세 별도 몇 개월 받다 

기존 임차인의 사정으로 신규임차인 데리고 옴. 

(2천, 200만) 

190만 + 부가세 별도 받는 중 

(누수가 있음으로, 10은 조정해 주겠다. 매월 적립 하여 추후에 문제 있을 때, 알아서 잘 고치시라고 협의)

역세권 상업지 3층(최상층임, 썩상.) 프라자 상가,  엘베×

천장 누수, 외벽 누수

매수 이유

1. 역세권, 상업지 3층간물이라 용적율 많이 남아 있음 (미래가치)

2. 가격 저렴. ( 코로나 끝물 시기라 월세를 올릴 여지가 충분하다 못해 넘침)

작년 장마철에 내부 천장 쪽에 빗물 받이 설치 해서

호수 연결 외부 샷시 뚫어서 호수를 밖으로 뺌.

(저와 친구 2명이 함)

문제점.

누수 (옥상 방수×, 외벽 방수×)

이유.

상인회 회장+외부 관리 업체가 몇 십년간 관리비만 받고 관리를 안함.(배임. 횡령)

해결 과정.

편의점 임차인 사장님이 직접 들고 일어 남.

 (이때 변호사비용 100만원 지원)

상인회 회장.고소 진행.+새로운 관리소장 임명+기존관리업체 고소 및 해임

 이번 장마 전, 옥상 방수작업 진행 (옥상정리 및 몰탈작업 우레탄 작업)

결과. 현재 천장 누수 잡힘.

외벽 누수 있음 (이건 추후에 외벽 실리콘 방수 작업 진행 예정.)

앞으로 계획

심각한 누수가 잡혔으니 5프로 인상.

월200~230만이 목표.(5프로씩 2년 또는 1년에 한번씩 올림 예정)

10년 안에 역세권 상업지임으로 (용적률 많이 남음)

주상복합으로 재건축 되거나. 적당한 선에서 매도 할 계획.

문제점. 프라자 상가 대지 평수가 230평 대지가 좁음.

(자주식 주차장을 1차선 밖에 못냄, 왕복 2차선이여야 하는데.)

옆 동의.프라자 상가 대지 평수 100평. 3층

옆 동과 같이 재건축 한다면 수익율 및 재건축 효율이 올라감

(이건, 재건축 진행 시 옆동 프라자 상가주들이랑 협의 해야 하지만... 따라 올거라 예상함. 이유. 100평으로 홀로 제건축 진행할 수 없음 효율이 떨어짐)

여기까지 머릿속으로 계산 하고 매수.

상가 보는 눈 기르기가 힘들어서 그렇지 안정적 수익나는 곳 많아요. 신축분양은 걸러야되고 안정된상권 배후세대 3000이상, 물론수익률 숫자싸움이긴한데 좋은곳 상가들고있는분들은 평생 팔질않드라구연

사례야 엄청 많으니....

대충 유명사례하나만요

아파트 처럼 상가도 시세차익 쩌는 매물들 있어요

사람들이 잘 몰라서 그러지

비주택 상가 재건축으로 돈버는 사람들 있어요