지방 재건축의 현실.68
- Divees
- 등록일 2023-07-22 17:13
- 조회수 26156
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파워링크 
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 운~영자2
서울도 일부지역 빼고는 간당간당하죵..이젠 신규 택지 말고는 재건축 공급은 점점 더 힘들어질꺼고 신축 공급은 씨가 말라가고..신축과 구축의 가격 차이는 더 벌어질 가능성이 높죠..좀 비싸도 지금이라도 분양 받는 사람들이 승자가 될듯.. |
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16강진출과바꾼포인트
신축도 시간이 지나면 구축되죠.... 그리고 신축 수요는 계~~~속 됩니다. 결국 입지가 답인거에요.... |
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매너채팅유저
지방의 문제는 구도심이 낡았다? 그럼 언제든 멀티가 가능합니다. 문제는 구도심에서 확장하는 식으로 가야 구도심도 어느정도 사는데 아예 동떨어진데다가 조성해버림. 그럼 신도시만 살고 구도심은 상권 주거 싹죽지요.
행정의 편의때문인지 그게 표팔이에 도움되는건지는 모르겠지만 지방은 거의 그런식으로 개발되더라고요 |
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동숭동
그래서 혹시라도 지방 도시에 거점을 마련하고 좀 오래 살아야 할 것 같다
그러면 각종 인프라 구조의 특성상 빼박이 되는 곳을 찾아서 가야 합니다.
지방이 땅이 많아 보여도 실제로는 지형과 인프라의 문제 때문에 될만한 곳은 극히 드뭅니다. 좀 살다 보면 어디가 되고 어디가 안 되는지 보이기도 하지요.
오히려 조심해야 할 곳이 인프라가 부실하고 향후 늘어날 확률이 희박한 곳의 신축 아파트들. 신축빨 끝나면 바로 기울 곳이 안봐도 비디오지요.
ps. 그런데 세상은 의외로 정확해서, 그런 것 다 감안해 매매가와 임대료가 책정되어 있습니다. 이는 본문에서의 지방 재건축도 마찬가지라, 보통은 위 표의 종전자산 추정가격 정도 가격으로 거래가 됩니다. 그런데 간혹 집값 상승시기에 주택의 절대 가격이 낮은 것을 보고 외지 투자자들이 들어와 휘젓고 뭘 모르는 초보들이 지분 많은 재건축물인데 왜이리 싸지 하면서 들어오는 바람에 가격이 왜곡되고 결국 나중에 문제가 생기는 것 이지요. |
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동숭동
이왕 말 나온김에 하나 더 쓰면
원래는 경제적으로 재개발, 재건축이 절대 말이 안되는 구역이지만 이른바 주민들 머리수로 인한 득표 관리상, 정치적으로 해법이 나오는 경우가 많고 사업상 손해이지만 지방 정치인들의 정치적 행동으로 LH 등 공공이 적자사업 펼치게 하던가 등등 경제성이 없지만 정치적으로 사업이 진행되는 일이 지방에는 제법 됩니다.
본문에서 예시로 든 지역이 그런 경우인지는 확실치 않지만 원래 동해선 안강역이 있어서 오래전부터 자연 발생된 도시지역 같은데 철도 이설로 인해 역 위치가 다른곳으로 이동했고, 그 다른 곳은 산지가 아닌 허허벌판 평지입니다.
당연 경제적으로는 기존 도시는 그냥 놔 두고 이전한 역 주변의 농지를 수용하여 역세권 신도시로 만드는 것이 더 경제성 있지만 오히려 이곳을 그냥 벌판으로 놔 두고 기존 도시의 재개발을 추진하는 쪽으로 가는 것은 아무래도 주민들의 입김이 들어갔다고 볼 수 있지요.
ps. 여기는 뭐, 행정구역 때문에 말이 경주시지, 사실상 포항이라고 봐야 하겠네요. 포항시청까지 15분이니. 경주시청 및 우리가 아는 경주 시가지까지의 거리가 두세 배는 더 되는듯 합니다. |
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동숭동
@미금 아무래도 외곽이고, 처음 지어질 때부터 비선호지역이라는 것을 알아서 최대한 분양가를 낮게 책정했고, 그 덕(?)에 도안지구가 거의 전부 지상주차장 없는 단지일 적 훨씬 뒤에 분양한 신탄진 엘크루는 지상주차장이 있었지요. (물론 제일 앞동에 한해 후면 발코니에서 금강뷰가 나오긴 하죠. 수영장에서 떠드는 소리만 참으면.)
연축주공은 재건축 말 나돌기 전인 2017년에 몇번 가 봤는데 그 때에는 엄청 싼 가격이였지만 주변 지형을 둘러 보고는 이건 아니네 했습니다. 아무리 싹 갈아 엎어도 평지가 넘처나는 대전에서 저렇게 굴곡이 있는 지형은 좀 어렵겠다 했었지요. 그 무렵이면 바로 옆 둔산 수정타운도 매매 2.1억 전세 1.9억 이런게 널리고 널렸을 때니까 장기 투자로 봐도 이건 아니다 했었지요. 대전 아파트값 오를 때 그 지역 주공들은 절대 가격이 싸고, 또 재건축 분위기를 띄워서 비율로는 많이 오르긴 했지만 지금도 그 생각은 동일합니다. 초단타 친 게 아니라면. 저런식의 지방 저층 재건축은 분위기 꺾이면 가격이 문제가 아니라 아예 탈출을 못합니다. (차라리 동 시기 둔산 31평 갭투자 한 경우는 지금도 탈출하려면 얼마든지 합니다.)
ps. 지방 개발에 대한 다른 댓글, 사실은 그게 상식적으로 타당한데, 현실은 정치적 해법이 들어간다고 제 댓글에서 썼는데, 연축주공 인근도 약간은 그런식으로 생각할 수 있습니다.
지도를 보면 알겠지만 구릉지에 전체적으로 정돈되지 않은 곳을 개발하기 보다는 엑스포아파트 북쪽부터 테크노밸리 사이의 평지를 수용해서 소위 '남아도는 땅에 또 짓는' 것이 개발도 쉽고 또 입지도 훨씬 더 좋지만,
회덕역 부근 기존 주민들의 "표"를 의식해야 하고, 또 이제 유성구는 개발 그만 좀 하고 소외된 대덕구나 개발하라는 정치인들의 말들을 무시하기 어렵죠. 그래서 연축-신대-와동쪽은 이른바 심심하면 지역 전체 재개발 이야기들이 나오지만 전민동쪽 벌판은 전혀 이야기가 나오지 않죠.
(https://naver.me/x7rDjwXw 백문이 불여일견) |
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미금
@동숭동 그쵸. 저도 회사가 전민동인데 항상 관평동 전민동 사이 이 좋은 땅을 왜 놀리고 있으면서 (물론 용산동 호반 4개단지가 들어어긴 했지만)
왜 맨날 연축동, 와동쪽을 개발한다고 하나. 역시 표가 무섭긴 무섭구나.. 하는 생각을 해왔는데
동숭동님 이야기 듣고나니 진짜 서울수도권 제외하고는 재개발 재건축에는 정치적인 이유도 많이 끼는구나 싶습니다.
절대 재건축 안될 것 같은 지방(호남쪽) 낮은 급지의 80-90년대 용적률 꽉 채운 12-15층 아파트들도 지하 기둥 파손 등으로 주민강제퇴거 이루어지니 몇 년 지나니 재건축 진행 되더라구요. 용적률도 더 풀어주고, 거기에 참여하는 건설사는 무슨 혜택도 얹어주고 지원금도 얹어주고 하는거보고 느꼈습니다.
항상 좋은 안목과 이야기 감사히 잘 보고 있습니다~ 뽐뿌 부포도 몇 해 전과 달리 분위기가 이상해졌는데 서너분 좋은 의견 내시는 분들 글 보고 드문드문 들어오네요 ㅋㅋ |
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몇몇분들이 용적율 대지지분만보고 들어가시던데 지방중소도시대부분
사업성이낮아서 안할확률높지요
투자시참고하세요
특별한 무엇? 인가 있지 않는 이상. 소모성으로 봐야지요. 자동차 처럼..경주에 주공5층 짜리들 재건축 기다리는데. 건축비가 이정도면 개발이 쉽지 않겠습니다. ㅈ