부동산으로 돈 잘 벌려면 상상력이 좋아야한다는데 그게 잘 안되는 것 같습니다.20
- 숨숨파파
- 등록일 2023-07-24 16:41
- 조회수 1608
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파워링크 
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동숭동
이제는 그 허들이 많이 높아진 관계로 쉽사리 이야기하기 어렵습니다.
하기야, 예전에도 상상력 가지고는 안되고 냉철한 분석적 머리가 있어야 했지만.
미래에 발전할 곳이, 예전 같으면 현재의 가치 때문에 가격이 낮았지만 지금은 손톱만한 재료라도 있으면 미래가치가 다 가격에 반영 되며, 많은 곳에서는 과다 반영까지 됩니다. 그래서 심지어 그 재료가 실현되었을 무렵 더 오르기는 커녕 오히려 정체되지요. 일부 하락까지 되고.
그래서 그냥, 상식에 따르고, 약간만 벌자, 이게 더 합리적일 수 있습니다. 역발상으로, 장래성이 약해서 사람들이 외면하고 전세만 찾는 경우는 오히려 매매-전세 갭이 작아져서 정말 대세를 손톱만큼 쫒아가 아주 약간 올라도, 갭으로는 수익률 더 높을수도 있습니다. |
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동숭동
재건축 관련해서, 어디는 저층 지분 커서 유리하고 어디는 고층이라서 불리하다, 이것 다 웃기는 얘기인게 그런 재료 다 이미 오래 전에 매매가에 프리미엄으로 얹어 있어서 수익성 차원에서는 그게 그거일 것입니다. 예를 한 두 개만 들면
(1) 과천 주공 2단지, 환상적인 대지지분(16평이 20평 이상)과 쓸만한 입지로 오래전부터 재건축 대어였는데 참여정부 집값 상승 이전인 2002년 정도, 이 무렵 매매가가 3억대 초반, 전세가는 7천~8천이였습니다. 행정수도 이전 이슈로 잠시 2억대 중반까지 떨어졌다가 다시 전고점 돌파, 이후 많이 올랐습니다만.....
재건축 완료된 그 곳, 16평으로 31평 들어갈 때 관리처분 당시 책정된 분담금이 9천 정도였고 (혹시라도 이익환수제 등으로 분담금 올라갔다면 아는 분이 정리해 주십시요) 지금 31평 18~21억 정도 하는것 같은데, 만일 2002년에 2.5억 가까운 갭을 주고 투자했다, 그러면 20여년 지난 지금 투자수익은 단순 계산으로 17억 정도이고, 중간의 각종 세금 등을 포함하면 달라지겠죠.
그런데 2002년이면 서울 강북이나 광명 하안동, 일산이나 산본신도시 등에 매매 1억, 전세 8천 이런 소형아파트가 널리고 널렸을 때입니다. 게다가 이후 참여정부때, 이른바 강북에는 '뉴타운'이 유행해서 이런 아파트들은 한물 갔다는 인식이 더 커졌습니다. 그래서 2005년 정도면 가격 소폭 하락, 갭은 더 작아졌지요.
이런 아파트들 그동안 집값 오르락 내리락 하긴 했지만 지금 한 5억대 정도는 유지하고 있는 것 같고 2억 정도로 10채정도 매입해서 임대사업 내고 나몰라라 하면서 20년 기다렸다면 지금 50억 자산가입니다.
(2) 강북에, 저층이 아닌 중층이라 용적율이 140% 정도 하는 월계 미성미륭삼호 아파트가 있는데 지금은 몰라도 한 20년 전쯤에는 이거 진짜 재건축? 해서 별로 재건축 아파트로 보지도 않았죠.
하지만 이미 발빠른 사람들로 인해 2002년 정도에 주변의 비슷한 전용면적, 용적율 200% 정도 되는 다른 아파트보다 10~15% 정도 비싸고 전세가는 10% 정도 낮았습니다.
대충 과거의 가격을 토대로 재건축 프리미엄을 논 하면 강남이나 강남권의 저층(5층) 아파트는 물론, 수도권의 좀 저렴한 곳들도 일단 5층이라면 주변의 동일 전용면적보다 1.5배나 그 이상 비싼, 재건축 프리미엄이 이미 1990년대 중후반이면 존재하고 있었으며 (개포동 등지에서 고층이 평당 600일 때 저층이 평당 900)
대지지분이 좀 크지만 평형이 크고 고층인 잠실5단지나 목동신시가지 정도가 그 때까지 프리미엄이 없었지 (이 또한 재건축 대상이라는 것을 인식 못해서인지 당시의 재건축 법으로 불가능했는지는 불명. 그 때만 해도 재건축시 평형제한이 크고 각종 규제가 지금보다 심해 일단 평형이 크면 불리. 반포주공이 2,3단지는 재건축 되도 1단지는 안되겠다 한게 소유주들의 의지 이전에 당시의 규제 때문) 그들 중층아파트조차 2000년대, 외환위기 끝나고 부동산 상승 본격화된 2002년만 해도 프리미엄이 붙어 있었습니다. 뭐 도곡주공 재건축이 트리거였기는 했지만.
상업지구 고용적율 재건축도 1990년대는 전혀 몰라서 용적율 프리미엄이 없었지만 여의도 백조아파트 재건축 이후로 대박이 나오고, 결국 용도용적제 같은 규제가 생기게 되었습니다.
이런것 쭉 얘기하다 보면 1990년대 중반 문민정부때, 이후 외환위기로 더 하락했을 무렵이 얼마나 대박 기회였는지 느끼게 될 것인데, 당연 지금은 그런 것 없습니다. |
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 [* 비회원 *]
저 위에 동숭동 이란분 글에 동의하구요.
더불어 길게본다면 큰축으로 나눠보세요.
서울에서도 강남권,강남권역, 마포권, 서북부권역, 인천과 서남부권역, 양주와 동북권, 성동성수구리까지잇는권역, 거대한영등포권역.
국토개발을 어느쪽으로 힘을 싣고있는지 그리고 현재 가장큰 철도 개발축인 gtx와 서해안선이 연결되고 지나는 서울권역들이 과연 경기도만큼 효용성이 있을지 과대평가는 아닌지. 최근 서울시장이 고도제한을 풀면서 생기는 효과등.
서울은 긴 정책과 일자리타운에 따라 큰 먹거리가 5~10년단위로 이동합니다. 강남과 구디단이 있었고 상암과 마곡 그리고 이제 여의도 용산으로 계속 축을 변경합니다. 상상력을 동원해서 이 다음을 먼저 찾아야죠. 이미 확정된 용산 여의도는 제가보기엔 10년 20년후의 수익률까지 다 반영해버렸습니다. 들어가서 먹을게 하나도 없다는 예기에여..
부동산 개발은 이미 비싼곳 가득찬 곳보다 땅값이 싸고 지주들의 자존감이 낮은 곳을 따라 흐른다고 봅니다. 다음 대규모 일자리타운도 그런곳에 생겨나겠져. 구도심으로 다시 한번 불이붙을수도있구여. 요새 종로쪽이 많이낡고 공실률이 상대적으로 높거든여.. 안정된곳은 상대적으로 재미없는 수익을 주고 흐름을 타는곳은 단기적이건 중기적이건 큰 변동폭을 준다고 봐여.
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사실 그거 경험 없이 본인 설득하기 힘들지요. 아주 쉬운 예가 지하철이 개통되고 그 지역 변하는걸 경험하거나 재개발 경험하거나 했을 때라
님이 과거 모습을 아는 저런 지역을 가서 경험해보면 좀 와 다을겁니다. 그래도 서서히 변해가는걸 경험한 만큼은 못되지만요