여러번의 시행착오 끝에 얻은 재개발 투자 원칙.9

저는 다행히 재개발하면서 금전 또는 정신적으로 크게 고생한적이 없는데요.

일단 성격에서도 기인하는것 같습니다.

주식할때도 몇천 손실찍혀도 덤덤한 편이거든요.

(왜냐면 팔기 전까진 손실이 아니기 때문에... ㅠㅜ)

1. 일단 재개발은 성격 급하신 분들은 사면 안됩니다.

짧아도 1년 이상 호흡으로 가야 하고, 이렇게 짧게 가져가는건 사실 고수의 영역입니다.

2. 돈과 시간 둘중에 하나는 있어야 합니다.

재개발의 주요 변곡점은 보통 조합설립, 사업시행, 관리처분, 입주 정도 입니다.

주요 변곡점이라고 한건 그 시기를 전후로 가격이 크게 변동하기 때문이죠.

단계가 뒤로 갈수록 현금이 많이 필요합니다.

평범한 서울 재개발도 사업시행 근처갔을때 사면 최소 5억 정도의 현금동원은 가능해야 하고, 이걸 2~3년 이상 유지할 능력이 있어야 합니다.

앞단계에서 사면 1~2억으로도 투자 가능한데... 대신 시간이 굉장히 많이 필요합니다.

3. 모든 투자가 똑같지만... 더더욱 여윳돈이어야 합니다.

재개발은 관처 이후에도 망가지는 경우가 생깁니다.

최근에 모두가 목격한 둔촌주공 사례도 있지만, 최악이었던 트리마제 같은 경우는 아예 사업이 무산되서 원조합원들은 거의 돈을 다 날려먹었습니다.

그 외에도 입주 지연 및 사업성 하락으로 몇천~몇억까지의 추가분담금이 발생하기도 합니다.

4. 그래서 누구한테 재개발을 추천하냐면..

청약 당첨 확율은 없고 현금이 어느정도 있으면서... 새집을 가지고 싶은 사람들이 시세보다 5~20프로 싸게 산다고 생각하고 관처나 사업시행 근처 정도에 사면 딱 맞습니다.

조합원 물권은 보통 동/향도 좋은 편이라 일분 대비 장점도 있습니다.

사실 투자로는 부자들이 자식들에게 초기 재개발 물건 한두개씩 사주는 정도가 맞고, 이걸 중단기 투자로 접근하면 인생이 정말 피곤해질 수 있습니다.

5. 그래도 투자 하고 싶다면,

관처 이후 단계만 사면 수익은 덜하고 현금이 묶여야 하지만 스트레스와 실패확율은 낮아집니다.

근데 지금은 관처이후 단계는 매수가 불가하니 그런식으로 접근하는 사람 거의 없다고 봐도 됩니다.

그냥 1~20년 보고 괜찮은 자리 소액으로 하나 사둔다 정도 개념으로 접근하면 딱 맞습니다.

쓰다보니 재개발은 주식이나 아파트 보다는 토지 투자에 가깝다는 생각이 드네요.

그리고 재건축은 지연될 확율이 재개발보다 높지만, 실패확율은 거의 없다시피 하고.(둔주가 좀 이례적이었지만 여기도 실패는 아니죠.)

재개발은 되면 재건축보다 보통 빠릅니다.(왜냐면 빨리 밀고 새로 짓는게 나은 동네라)

다만 어중간한 곳들은 진행되다 망가지는 경우도 많죠.