부동산 공부하면 할수록 그냥 심플한게 진리인 것 같아요.50

사실 한강 접하고 있는 동네중에 최상급지라고 할만한 곳은 반포-잠원-압구정 라인이나, 성수쪽 일부 고급아파트나, 동부이촌동-서빙고-한남 이쪽 라인빼고는 최상급지라고 보기 어렵지 않겠습니까?

잠실만 하더라도 상급지지 최상급지라고 보긴 어렵구요.

최상급지에서는 뷰가 주는 가치가 더 중요할 수 있겠지만, 최상급지가 아니고서는 교통이 주는 입지가 더 클 것 같은데요.

@Constellations 교퉁이 주는 입지는 걍 편리성일뿐이고 땅의 가치는 불변이라고요... 나라가 걍 수몰되거나 그러지 않는한은 걍 영원불변임.. 조선시대때도 사대문밖에 나가지 말라고 했고 한명회도 압구정에 땅이있고 놀러다녔음.. 몇백년이 지나도 서울 한강 주위로 해서 땅값은 어마무시함.. 용산도 이제 발전을 엄청나게 할텐데 먼 미래에는 여기가 더 노른자땅이 될수도 있음.. 교통은 걍 곁가지일뿐..

@Constellations 최상급지 아니더라도 대게 한강 인접구가 서울에서도 비싼 곳이죠.

성동구가 개발되면서 그렇게 되고, 동작구가 재개발 되면서 그 시세 나오는거 보면...

그리고 한강 인접구가 비싼건 교통이 편해서 그런거에요.

강변북로, 올림픽대로.

대중교통은 부촌 시세에는 사실 큰 영향 못 끼칩니다.

압구정 한남 청담 반포 이촌 성수 같은곳들 다 자차교통이 편리한게 메인이고, 대중교통도 "쓰려고 하면 남부럽지 않게 있기는 있다"는 느낌으로 붙어 있죠.

한강인접구 > 비인접구 는 거의 종로구, 서대문구 정도 빼면 틀릴게 없고.

사실 종로구, 서대문구도 신축 VS 신축이면... 

외곽 끝쪽인 강서/강동 정도나 따져볼만 하지.

경자 같은 특수 단지나, 앞으로 지어질 북아현뉴타운 정도 빼면 시세로는 강동 신축라인이나 마곡 신축라인 정도도 넘어서기 힘들죠.

아마 신분당선 라인 경부축이 아무리 발전해도 판교 정도 말고는, 자차 교통에서 불리해서 경기권 신축이 한강인접구 신축 시세 넘어설 곳 하나도 안나올겁니다.

@후회없이씬나게 

님 말대로라면 교통의 발전에 따라서 급지 변동이 없었겠지만 실상은 안그렇죠?

편리성이 땅의 가치에 영향을 못 준다.. 이것도 좀 웃기네요 ㅎㅎ

단적으로 님 말대로면 옛날에 사대문 거렸는데 한강 주변이 4대문 안쪽인가요? 한강 주변이 좋다고 하시면서 4대문 얘기를 하시니 어느 장단에 맞춰야할 지 모르겠네요

@kdfsd 

근데 어디까지가 '부촌'일까요

사실 부촌과 집값은 어느 정도 상관관계는 있어도 그게 항상 맞아떨어지지는 않는 것 같거든요

강남도 테남 테북으로 나누는데 테북 정도 되어야 부촌일까요?

대중교통이 시세에 영향을 못준다, 이 말인즉슨 정기적인 출퇴근 하는 직장인이 거의 살지 않는다 라는 말과 동치인데요

이 정도로 놓고보면 한강을 마주하는 동네 중에서도 극소수겠죠

@Constellations 부촌이야 이미 우리가 다 알잖아요. 강남3구 + 용산구.

경기권에서는 이제 판교 정도고,

신분당선이 좋긴 하지만, 그렇다고해도 광교 같은 곳이 한강인접구 시세를 넘어설 일은 없을거라 봅니다.

지하철은 아무리 좋아져도 결국 대중교통일 뿐이고, 입지가 변하는건 아니잖아요.

같은 논리로 경부축신도시들이나, 송도, 일산이 GTX만 들어오면 서울보다 나아질 수도 있다는 소리를 하는데, 한강 인접 구들하고는 동떨어진 이야기라고 생각합니다.

전 그런 장미빛 청사진을 믿진 않아요.

역대 그런 곳이 하나도 없으니깐...

심지어 판교도 한 3~40년뒤엔 분당 꼴 날 수도 있구요.

@kdfsd 

글쎄요, 저는 말씀하신 동네를 부촌이라고 생각하지 않습니다..

애초에 '부자'라면 고작 주거용 부동산으로 재테크를 하는 수준에서는 좀 벗어나있어야 하는 거 아닌가 생각합니다. 그래서 말씀하신 동네에 사는 사람들 보면 '부자'보다는 '좀 잘 사는 중산층'이 더 많을거라 생각합니다.

제 주변에서 찐부자분은 낙생초 인근 판교동에 큰 단독주택에서 사는 분이 계신데요, 애초에 자산이 수백억 단위인데 고작 수십억하는 아파트에 목메지 않더라구요. 애초에 진짜 '부자'가 고작 '국평'아파트에 살거라고 생각하지도 않구요.

집값이야 어떻든, 실제로는 광교에 중흥s클래스/힐스테이트광교 대형평수나 에일린의뜰 이런 곳에 사는 분들이 더 부자일 가능성이 높다고 본다는 얘깁니다.

@kdfsd 

그리고 강남3구+용산구로 묶기에는 강남3구에도 마용성보다 더 싼 아파트도 많습니다...

단적으로 제가 가진 물건만 봐도 ㅠㅠ

저는 결국 급지라는 것이, 부촌같이 좋아서 좋은 동네 말고는 시간문제라고 봅니다.

하루가 24시간인가요? 저는 일산 살면서 서울로 출퇴근하는 사람의 하루는 20시간이라고 생각합니다. 직주근접이 되는 사람의 하루는 23시간이 넘어갈 수도 있겠죠

그래서 서울과의 접근성, 단순히 거리가 아니라 '시간'개념으로 봤을 때 급지가 나뉜다고 생각합니다. 물론 세부적으로는 다른 요소도 있지만요.

이게 출퇴근보다 더 중요한 게 있는 계층이 사는 사람에게는 다른 것이 더 중요해지지만, 출퇴근이 가장 중요한 계층에게는 가장 큰 요소라고 생각합니다

@kdfsd 단적으로 서울이나 수도권의 경우에는 지방에 비해서 부동산 가격을 정하는 요소에서 교통이 매우매우 큰 비중을 차지합니다.

왜냐하면 서울/수도권 자체가 끝에서 끝까지 가려면 3~4시간도 걸리는 광역 생활권이다보니 그 '시간'이라는 요소가 너무 중요합니다.

근데 지방으로 가면 그 중요성이 덜해집니다.

단적으로 전주에서 대전으로 출퇴근해도 편도1시간이면 됩니다. 그러면 당연히 대전이나 전주같은 동네에서는 서울/수도권보다 그 '시간'의 요소가 훨씬 덜 중요해지겠죠.

@Constellations 그거야 지역 부자들 이야기죠. 

수지에도 그 일대 싹 개발되면서 몇백억 자산가인데도 그동네 그냥 사는 사람들 있습니다.

그런 부자들은 은평구나 일산에도 있어요. 지방에도 마찬가지구요.

하지만 그 자식들은 결국 강남가서 살아요.

판교 단독은 좀 다른 이야기긴 하지만, 광교에 그런 사람들이 소수 있다고 해서 광교아파트가 서울아파트(한강인접구) 보다 비싸질 이유는 없는거고. 

(신분당선으로 출퇴근 좀 편해졌다고해서 뒤집힐만한 일도 아니구요.)

당연히 그정도 되면 아파트 시세 별로 보지도 않아요.

미래에셋 회장도 고급빌라 한채 밖에 안샀다던걸요.

하지만 그 사세 사람들 빼고, 우리는 그 아파트 몇채가격 신경써서 그래도 기왕이면 더 오를곳 사야할 사람 아닌가요?

님도 빌딩 보러다니고 개발될만한 땅 보러 다니고 그런거 아니잖아요?

그럼 당연히 경기도 말고 한강 인접구 아파트 사야죠.

꼭 용산구 못사도...

마포구까지못가고도... 

동작구만 사도 경기도 사는 것보단 대개 이득일테니까요.(저는 판교 포함해도 투자로 생각하면 동작구가 훨씬 낫다고 생각함)

@kdfsd 

음.. 글쎄요 저는 동작구보다 판교가 더 유망하다고 생각합니다. 뭐 아크로리버하임정도면 판교보다 더 유망할 수도 있겠지만요.

그리고 투자로 본다면 결국 절대가액보다 상승률이 중요한거구요, 최근 N년간의 상승률을 비교해보면 생각보다 서울이 그리 많이 오르지 않았습니다.

저라면 오를만큼 오르긴 했지만 느티마을같은 곳 하나 사고싶네요.

@Constellations 같은 컨디션으로 봐야죠.

재건축이면 재건축 끼리, 신축이면 신축끼리, 대단지는 대단지끼리

강남 3구+용산 대단지 신축이 마용성 대단지 신축보다 싼곳이 정말 있을까요?

트리마제나 아크로, 갤포 같은 트로피 하우스 빼구요.

(혹시 그런곳 있으면 진짜로 어딘지 쪽지로 가르침 한번만 부탁드립니다.)

@Constellations 얼마나 자산있는 찐부자인가요? 제가 아시는분도 자산 500억이상 있는 분 아는데 롯데타워에 살면서 부산에 삼익비치 재건축 투자해놓으셨고 서울에 올림픽훼미리타운도 있으시고 일본에 빌딩매입하셔서 월세 받으시고 다른 해외에도 부동산 투자 해놓으신거 있네요.. 오히려 자산 수백억 있는 분들이 부동산에 최소 자산 반이상 박아 놓아요.. 결국 믿을건 부동산이라고요... 뭔 말도 안되는 소리를.. 진짜 찐부자들 요즘 롯데타워니 프리미엄급 빌라 많이 사는거 모르세요? 연예인들 수백 수천억 자산가진 사람들도 전부 요즘은 고급빌라 타운에서 삽니다.. 아이유 사는곳도 좀 보시고.. 현우진 어디 사는지도 좀 보시고.. BTS맴버들... 장윤정....지디...전지현도 어디 사는지 검색 좀 해보세요.. 님 말대로라면 천억도 찐부자는 아니겠네욧? 조단위로 있는 재벌들 이태원 단독주택 이런거 얘기하시는 건지.. 

@Constellations 저도 분당 재건축 몇년전에 열심히 뒤져봤었는데요. 개미지옥이고 결국 리모델링 일 것 같아서 다 접었습니다. 말씀하신 곳들이요.

그리고 같은 컨디션 기준으로 이야기하는 거에요.

동작구에 많은 그 구축 들 말구요.

당장 노량진 재개발만 해도 늦었어도 시기만 잘 잡으면 판교보다 괜찮을거라 봅니다.

다만 판교는 당장 거주도 너무 괜찮아서 여전히 좋긴 하죠.

@후회없이씬나게 그분 누군지 아는데 인터넷 으로 아는 사람 말고...  종종 지인들 보면 지역유지는 그런 경우 꽤 있긴 합니다.

그분이야 투자에 워낙 밝은 사람이니 몇백억 있어도 그런거고, 지역 유지들은 그냥 주변 건물 땅 관리하면서 나고자란 동네에 살며 잰체하고 벗어나기 싫어하는 경우 많아요.

마찬가지로 피곤한 아파트 투자보다는 땅이나 건물 위주로 하구요.

땅은 터지면 수십배도 흔하고, 지긋한 지역 유지들은 그런 경험이 많아서 대개 아파트 품많이 들고 수익은 별로라고 하찮게 봅니다.

저도 사실 요새는 아파트를 투자로 하는거에는 회의가 좀 들긴 하는데...

아직까지는 열심히 해야 되고 배운게 도둑질이라고 아는게 이거니까 계속 알아보는거고.

거주용 집 하고 나면 그 다음은 건물이나 땅으로 가야되는게 맞습니다.

연예인들도 집을 한두채 비싼거 갖고 있는거지, 대부분 건물 투자를 훨씬 크게 합니다.

@후회없이씬나게 그 분은 500억보단 더 있으실 것 같습니다

아이유나 현우진 이런 사람들이 '재테크 목적'으로 그 고급빌라 타운을 살까요? 물론 샀는데 오르기도 하겠지만. 그정도 급으로 가면 주거용 부동산에 목메지 않고 빌딩으로 넘어가죠. 님 말대로 연예인들 돈벌면 다 빌딩샀다고 뉴스 나오지않나요?

주거용 부동산이 1가구 1주택의 경우에는 양도세 혜택을 본다는 점이 유리한 면이라고 친다면, 고작 12억때문에 그걸 선택하지 않겠죠

오히려 님 말대로 재테크 목적이면 진득하게 눌러붙어서 장특공 80%라도 받으면 모를까. 아이유만 하더라도 이리저리 이사 많이 다닌걸로 아는데요.

@kdfsd 그러니까요..원래 그 지역만 살던 유지 말하는게 아니고요.. 자수성가한 찐부자들이나 요즘 재벌집 자손들도 전부 강남 용산 이런데 선호 합니다.. 보안 잘되는 고급 아파트나 빌라 이런데를 훨씬 선호해요.. 요즘 젊은 사람들 중에 이태원 단독주택이니 이런거 잘 선호하지 않아요.. 관리도 잘 안되고 보안도 문제있고 해서..

@kdfsd 

뭐 같은 컨디션 기준이라고 한다면 푸르지오그랑블이랑 아리하 정도 비교가 될까요.

저는 푸르지오그랑블 선택할 것 같습니다. 

@Constellations 근데... 그사세 사람들 자꾸 따져서 뭐하나요.
저는 그냥 묵묵히 한강인접구나 알아볼겁니다.(투자로 더 나을 확율 낮은 대부분의 경기도 말구요.)
기회가 오면 저도 다음 단계 가겠죠.

@kdfsd 저도 적다보니 현타오네요.. 남이 500억이 있던 천억이 있던 나랑 무슨상관? ㅋㅋ 

제가 그 위치가 되려고 노력하는것 일뿐... 그나마 대중선호도 좋은 위치에 부동산 하나만 사놓아도 시세차익으로도 중산층은 갈 수 있다고 생각하기때문에.. 뭐든지 수요가 있어야 공급도 있고 그러는거죠..돈 많으면 무조건 강남쪽 선호합니다.. 경기도는 쳐다도 안봄.. 

@Constellations 저도 그건 그랑블이 더 좋아보이긴 하는데.. 직장따라 다르겠죠. 

다만 저는 그랑블 그돈씨 파크리오 하겠습니다.(비슷한 년식기준으로)

@kdfsd 

저 밑에 댓글달아주신 엑윙님 계시죠

엑윙님이 좋다고 하는 물건들 보면 제 아비투스로는 못따라갑니다

저는 제가 이해못하는 투자 하는 거 아니라고 생각해서, 그런 한강변 찐부자동네보다는 좀 사는 중산층이 노리는 동네를 투자하려구요.

그리고 1주택 갖추고나면 저는 그냥 땅쪽으로 눈을 돌릴 예정이긴 합니다. 저희 부모님은 뭐 금액은 크지 않아도 땅으로 자잘한 재미는 봤네요(처가쪽은 그냥 진득히 강남집 갖고있어서 30배 이상 올랐긴 합니다만..)

@kdfsd 아 저도 뭐 아리하보단 푸르지오그랑블이지만 그돈씨 파크리오는 인정합니다. 한강 인접한게 큰 메리트가 되려면 최하 잠실은 되어야한다는 생각입니다.

잠실이 하급지는 아니긴한데 어찌저찌 한강변의 그 최상급지에 비하면은 뭐...

제가 말한것처럼 찐부자 동네가 아니라 좀 사는 중산층 동네이기도 하구요

@Constellations 제말이... 그러니까 머리아프게 생각하지말고 가급적 2호선 안쪽구 역세권 대단지 신축(또는 될 곳) 사면 된다는 소리입니다. 

거기서 더 여유 생기면 강남 3구 사면 되는거구요.

그정도만 해도 굳이 경기도 이 호재 저 호재 따지지 않아도 되죠.(다만 직장 근처면 뭐 알아서)

강남3구/용산 빼도, 광진/마포/동작 사도 다 비싸져요.(사실 이미 비쌈)

잠실 갈 수 없다고... 경기도 사는 선택을 굳이 왜..

그 이상 부가 생기면 없던 뷰도 생길거라 그때가서는 알아서 취향따라 사면 되구요.

@kdfsd 

근데 그런 논리대로 한다면, 이미 시장이 그걸 판단해서 줄세우기를 해뒀습니다.

전세가격 : 거주가치

매매가격 : 거주가치 + 투자가치

투자가치 = 매매가격 - 전세가격(갭)

결국은 갭이 큰거대로 사면 된다, 아무거나 다 사도 된다 뭐 이런 결론이 나오는건데요

그럼에도 불구하고 저는 시장에서 보지 못한 부분에 대해서 공부하면서 더 높은 수익률을 내겠다

말씀하신 그쪽 동네들은 남들도 좋은거 다 알아서 딱 그만큼 수익률이 나옵니다.

딱 그만큼만 수익률 낼거면 그냥 무지성 매수하면 되지 뭐하려고 급지분석 하겠습니까? 더운데 임장이나 다니고.

저는 서울 부동산은 안전자산이라고 생각하지, 높은 수익률을 보장하는 자산이라고 생각하지 않습니다.

@Constellations 주식도 개별주 치고 빠지고 하거나 잘 골라서 킵하면 좋은데... 대개 장기로 무지성 SPY가 낫죠.

경기도권 웬만한곳 진짜 타이밍 좋게 잘 사고 빠져야 장기로 서울보다 더 나올텐데.

안전자산으로서 헷징 역할이 가장 큰 아파트에 뭐하러 모험을 거나 싶네요.

한번 사면 몇년간은 빠져나오기도 어려운게 부동산인데, 그냥 묵묵히 안전한거 사가는게 낫죠.

어차피 많은 사람들이 그거도 못하고, (주식도 마찬가지로.. SPY 10년 이기는 사람 많이 없죠?)

주변에도 극상승기에 경기도 호재 장미빛으로 보고 사서 못빠져나온 사람들이 지금 손실도 훨씬 큽니다.

동탄이나 운정 송도 이런 곳들이요.

판교는 인프라와 교통 다 갖춘곳이니 괜찮고, 광교도 거주가치와 삼성이 있으니 비교적 괜찮지만요.

저는 제가 공부해서 부동산에 그정도 인사이트와 행동력을 갖출 수 있다면,  그 시간에 주식공부 더 하겠습니다.

한달만에도 수확이 가능하고 세금도 거의 없는데.

저도 부동산 몇번 해봤지만... 길게 지나고나서 보니 그냥 묵묵히 2호선 안쪽으로 사는게 이래저래 따지면 괜찮다는 생각을 한다는 겁니다.

@kdfsd 

글쎄요, 저는 주거용 부동산에 대해서 충분히 인사이트가 있다고 생각하고, 공부하면 공부하는 보람이 있는데 상업용 부동산이나 주식에는 도저히 인사이트가 생기지 않더군요.

아무래도 제가 주거에 대해서 그 동안 많은 고민을 해왔고, 우리나라 부동산 시장을 그래도 그런 찐부자들보다는 어느 정도 사는 중산층 월급쟁이들이 이끌기 때문이라고 생각하는데

상업용 부동산이나 주식은 어쨌든 장사와 관련이 있는 것 아니겠습니까. 저는 도저히 장사할 머리는 아닌 것 같아서 이 부분에는 영 소질이 없는 것 같습니다.

근데 땅은 제가 부모님 따라다니면서 몇 군데 봤었는데, 어디가 좋겠구나 싶어서 픽했던 곳이 나름대로 결과가 좋더라구요(물론 부모님이 그 땅을 안사셨으니 모의투자에 불과했지만 ㅠ)

@kdfsd 

그리고 또 주거용 부동산은 2주택 가면 세금문제가 너무 큰 것 같습니다.

어차피 1주택 가지고 있는 상황이면 세금문제 회피하면서 2주택으로 간다면 실질적으로 분양권이나 입주권 말고는 별 방법없다고 생각합니다. 일시적 2주택 3년텀가지고 레버리지 당기고 해봐야 부동산은 거래세가 너무 쎄서요.

처가가 2주택을 근 10년 가까이 유지하고 있었는데 대체주택으로 양도세 회피하더라구요. 이러면서 세이브 된 돈이 2~3억 정도 됩니다.

결국 주거용 부동산으로 내 살집말고 나머지 +@로 투자까지 가면 어차피 재재 위주로 봐야하는 거 아니겠습니까?

@Constellations 저도 당연히 같은 기준으로 아파트를 바라봅니다만... 잠실 대신 판교를 선택하는 경우는 딱 한명 봤는데, 그분은 주수입원이 그 근처에 일해서였구요.

동작이나 마포 같은 곳을 선택하는 경우는 많이 봐왔습니다.

광교를 선택하는 경우 또한 마찬가지였구요.

경기도는 기반이 그 근처에 있거나, 직장에 그 근처에 있는 경우 아니면 투자로 고려해서 들어가는 경우는 거의 없습니다.

물론 돈이 부족하거나, 다주택 들어선답시고 검단이나 운정 같은 곳 사서 고생하는 건 봤습니다.

@kdfsd 항상 엑싯전략을 잘 생각해야겠죠

그리고 지금은 그 정책이 사라졌지만, 문재인이 했던 정책중에 크리티컬한 정책이 몇 개 있었는데

그 중에서 기억에 남는 것이

'일시적 2주택을 제외한 다주택에서 최종 1주택으로 오면 거주/보유기간 리셋'

언젠가 이런 정책 나중에 또 나올 수도 있겠다는 생각이 들더라구요.

이러면 진짜 어줍잖게 2주택 갔다가 엑싯자체가 불가능해질 수도 있습니다. 차라리 지금은 어줍잖은거 있어도 걍 손해보고라도 던지고(명의 남는 가족 있으면 취득세 낸다치고 자전거래라도 돌려버릴 수 있고) 둘다 던지고 뭐라도 움직일 수 있지.....

결국 그래서 저는 1주택에서는 갈아타기로 상급지로 가지만, 어느 정도 이상급에서는 2주택 갈거면 무조건 재재로 가야한다는 결론이 나더라구요.

@Constellations 써두신 것처럼, 앞으로 부동산을 투자로 바라보기 힘들어진다는것에는 동의를 하구요. 

다만 재재가 뭔지는 모르겠는데, 규제는 당연히 최우선으로 고려해야할 부분이고.

그래도 장기로 가져갈 수 있는 서울은 출구전략을 유연하게 쓸 수 있습니다.

전정권 세금제도 조차도 대응할 기간을 2년 정도 줬었고 대부분 대응을 했었고 서울은 그래도 수익보고 나올 수 있었을겁니다.

평촌, 안양, 의왕 같은 곳들도 타이밍만 잘 잡으면 서울보다 높은 수익율 낼 수 있었죠.

다만 그게 어려워서 그렇죠.

자신 있으면 경기권을 투자로 바라보는 뷰도 좋다고 생각하지만, 대부분의 사람에게는 그냥 안전한 한강인접구가 낫다고 생각해왔고, 앞으로도 쭉 그렇게 생각할거고, 혹시 누가 물으면 그렇게 추천할겁니다.

@kdfsd 재재 = 재건축/재개발 입니다.

@Constellations 아 네 그거야 그렇죠. 저도 그렇구요. 기축 두채는 실익이 거의 없죠..

@kdfsd 근데 재재 특성상 실투자금이 매우 많이 필요한데, 상급지 2채를 이렇게 가져갈 수 있는 사람은 거의 없다는 것이 문제이지 않을까요?

자산이 그 정도 규모가 되면 주거용 부동산보다는 다른쪽으로 눈을 돌리는 게 맞는 것 같구요.

흑석과 노량진 사이 노들역 주변입니다