아니 50년 주담대든 체증식이든 좋은게16

(첫번째 댓글에 대한 답)

대출 원금은 물가상승률만큼 가치가 희석되는 반면, 금융기관에서 설정하는 대출 금리에는 물가상승률에 리스크 프리미엄이 붙어 불어나는 속도가 더 빠르다는 거에요.

연평균 물가상승률이 3%고 금융기관에서 가산금리가 1%면

1년차에 상환하지 않은 원금은 50년 뒤 1.03^50 = 약 4.4, 실질가치가 4.4분의 1로 줄어듭니다.

1년차에 상환한 이자는 50년 뒤 1.04^50 = 약 7.1, 실질가치가 7.1배로 늘어납니다.

만기를 길게 가져가서, 또는 체증식을 통해 원금을 덜 갚게되면

원금 가치는 4.4분의 1로 희석되는데 반해 이자를 더 낸 기회비용은 7.1배로 불어나는 거죠.

(마찬가지로 2년차 원금과 이자도 49제곱하면 원금 실질가치는 4.3분의 1로 줄고, 이자 실질가치는 6.8배로 늘어남)

인플레로 대출금 실질가치를 희석한다는 말은 개소리 맞습니다.

(두 번째 댓글에 대한 답)

제 원 댓글에 체증식과 긴 만기로 유동성을 가져가면서 자금 활용 선택지를 넓히는게 장점이라고 명확히 밝혔는데도 뭉개버리시네요.

그리고 다른 글에서도 댓글을 통해 의견을 달았습니다만

체증식으로 원금을 최대한 늦게 갚고 대출금리를 상회하는 수익률을 거두면 문제가 없다고 누차 밝혔습니다.

말씀하신 케이스에서 원(리)금균등상환으로 갚던 대출자는

시장금리 상승 시 낮은 이자율로 빌린 대출 원금을 억지로 갚아야 하니 손해겠네요.

시장금리가 올라 예금에만 넣어도 이득이 되는 상황이라면 체증식이 유리합니다.

하지만 지금은 금리 상방 막혔다는 게 중론이고 언제 하락하냐가 관심사지요. 체증식이 유효한 시점은 아니라고 보이네요.

다시 돌아와서 원 댓글의 1, 2번 말씀을 드린 것은

체증식 또는 긴 만기로 원금 상환을 늦추고 길게 끌고 가는게 "무조건" 유리하다고 하시는 분들에 대한 반박입니다.

1. 원금 상환을 늦춘만큼 잉여자금으로 대출금리 이상의 수익을 거둬야 체증식이 유리한 거고,

대출금리보다 수익률이 낮으면 대출을 길게 끌면 끌수록 손해일 뿐이다.

투자를 말아먹으면 체증식이든 50년 100년 만기 대출이든 레버리지를 활용한 의미가 없음. 그냥 가용자금으로 원금 상환하는 게 이득.

2. 인플레로 대출의 실질 가치를 녹인다는 명제는 거짓이다.

@animal_spirit 댓글 단 저분하고 몇몇분들은 아래 글에서도 눈치채셨겠지만 부포 무지성 폭등이분들이라 백날 얘기해봐야 인정 안할거예요.  벌써 여기에 댓글을 달아도 몇몇 분들이 달았을텐데..  인정은 못하겠고.. 할말은 없고.. ㅋ

@Constellations 내가 아는게 다가 아니예요. 부포 친구들이 우쭈쭈 해주니까..  다 맞는것 같죠?

단순하게 생각하는건 좋은데.. 우기지는 마세요. ㅋㅋㅋㅋ

@animal_spirit 하락하면 그때가서 대환하면 됩니다.

물론 한 때는 보금자리론도 증액대환도 되었지만, 그 이후에는 증액대환은 막히고 원 대출금만큼만 대환이 되었죠.

사실 그런점에서 보금자리론이 사기적인 상품인 건 금리상승에 대한 리스크는 금융기관이 다 가져가고 금리하락에 대해서는 대환으로 헷징이 가능하다는겁니다.

제가 당장 보금자리론 최초에 2억에 3.1% 받았다가, 이후에 3억에 2.2%로 대환한 적이 있습니다(물론 중도상환수수료는 조금 내긴 했지만 내더라도 훠어어얼씬 이득인 수준)

@Constellations 시장 금리 하락 시 원리금균등상환하던 사람도 대환하면 똑같습니다. 체증식만 누릴 수 있는 장점이 아니에요.

그리고 제가 계속 주장하는 것은 체증식이나 50년 만기가 킹왕짱 만고불변의 진리는 아니며, 유동성을 극대화 했으면 추가수익으로 대출금리를 이겨내야 성공이라는 얘기입니다.

보금자리대출이 사기급인건 누구나 다 아는 건데 별 관계 없는 다른 말씀을 계속 에둘러 하시는 거 보니 저도 이만 줄이겠습니다.

@animal_spirit 애초에 그 부동산을 산 것 자체가 추가수익인데요

30년 대출받아서 집을 살바에 좀 더 레버리지 땡겨서 좀 더 상급지로 가라는 얘깁니다

자꾸 그 대출받은 돈으로 돈놀이 할 생각을 할 생각을 하시니 말이 안통하는거죠

그냥 '자유'라는 것이 주어지는 것 자체가 불편하구나 라고 생각할 수밖에 없는 것 같습니다.

예전에 신용카드 대란이 있었죠.

보통 돈관리 잘 하는 사람이라면 신용카드를 쓰든 체크카드를 쓰든 현금을 쓰든 씀씀이가 달라지지 않겠지만, 신용카드를 쥐어주면 팍팍 긁고 할부에 리볼빙에 하는 사람들 있지않습니까?

그런 자제력이 부족한 부류라면 뭐 차라리 강제로 원리금 갚게하는 것이 도움이 될 수도 있겠네요.

@k봉사 저두 중도상환수수료 없는 대출 3개로 1.2억 정도 대출중이라 글쓴분 말이 맞기도하죠. 하지만 늦게 갚는다는건 몸 건강하고 앞으로 큰일 안생기고 예측 가능한 미래를 가정한 경우에만 좋은 거랍니다. 미래의 리스크 관리 없이 큰 대출을 안고 가는건 도박성이 있는거라고 봅니다. 안전하게 가도 충분이 법니다. 급히게 하다가 잘못되서 고꾸라 지는 것보단 안전하게 길게 버는것도 좋죠.  주식이나 부동산이나 원리는 똑같습니다. 

@현질하러왔다 아니 일반이랑 체증식이랑 비교하는데 개인의 캐릭터 비교가 왜 나옵니까

만기가 짧을수록 유리한 대출이라 이말인가요?