부동산 관련 불편한 진실들 반박글입니다.65

댓글로 달려다 내용이 길어져 따로 써봅니다.

편의상 반말 대화체로 작성했습니다.

1. 전 세계 1위 가계부채

가계부채가 빠르게 늘고 있는점 인정

특히 코로나로 증폭된 자영업자발 부채는 걱정됨. 

근데 상업용 부동산이 부실폭탄을 싣고 빠르게 질주한다고?

미국 뉴스보고 한국도 그럴거라 착각하는건가?

서울 오피스 시장은 현재 공실률도 낮고

pf문제로 향후 공급도 제한적이야..

어디서 부실문제가 터진다는지 도통 이해가 안가네..

대출금리가 정부의 입김으로 내렸다는건 인정해..

근데 은행이 적자를 면하려면 금리를 올려야 한다는건 뭔가 잘못된 워딩이야..

그냥 느낌으로 정부가 은행을 쥐어짜서 현재 은행이 힘들꺼라 생각하는거야?

천만에..시중은행은 23년 현재 매우 준수한 영업이익률을 올리고 있어..

은행입장에서는 대출절대규모가 줄어드는게 더욱 큰 리스크야..

그리고 현재 대출금리 레벨에서 

1%올라가는건 별일도 아냐..

대출금리가 2%에서 3%로 올라가면 금리변동폭이 50%나 되지만

4.5%에서 5.5%로 올라가면 변동폭이 22%에 불과하거든..

시장은 금리 절대레벨보다 변화율과 속도에 더욱 민감해..

실제 담보대출을 받아본적이 없는 사람이나 그럴거라 착각하는거지..

대출금리 변동문자가 가끔씩 오는데 처음에나 놀라지 

인상후반부에는 0.5%인상한다는 문자가 와도 별로 신경안쓰거든..

4.5%나 5%나 실제 얼마나 큰 차이겠어?

2. 추격매수자 실종

주담대 대출의 연체율이 지속상승중인건 맞아..

근데 장기 시계열로 봐야해..

장기 연체율로 보면 현재 연체율은 0.2%로  평균이하야..

물론 20대 이하 연체율은 0.44%로 높은편인데

부포에서 말하는 부동산은 서울 경기 핵심지 아파트야..

20대가 갭투자로 산 외곽의 저가 아파트 가격동향은 부포와 별로 관계가 없어..

그리고 올해 봄 여름에 막차탄 영끌족을 걱정하는데

내가볼때 그사람들이 위너야..

3기신도시 분양가 최대한 보수적으로 계산해 봐도 6억초반 스타트

확장하고 옵션넣으면 평균 7억은 있어야 한다고..

몇년만 지나면 누가누굴 걱정했는지 이불킥하게 될거야

저수지에 가뭄이 들면 외곽은 말라붙지만 중심부는 수량이 넉넉하단걸 잊지마..

아무리 저성장 국가라도 핵심지는 별개로 생각해야해..

일본처럼 말이지

3. 1인당 가계부채 평균 1억 육박

설마 자동차도 아닌 서울 경기 아파트를 사는데 

1인당 평균부채 1억이 크다고 생각하는거야?

서울 경기권에서 보통 담보대출 2억이상 끼고 구매하는데

평균 3인가구라 치면 전혀 부담없은 금액인데?

서울경기 아파트 시가총액대비 담보대출 규모의 증감을 생각해야지..

평균아파트 가격이 

5억일때 가구당 평균부채가 1억일때와

10억일때 가구당 평균부채가 2억일때

정말로 대출규모가 급증해서 부실해진걸까?

아니면 담보비율 내에서 잘 통제되고 있는걸까?

4. 분양의 양극화

분양권 투자를 실패한 지역의 잔금문제가 어디지?

전세매물 급감에 전세가 회복중인데

악성 재고로 남게될 미분양은 포항 대구 일부지역에 있긴한데

해당지역 신규착공은 스톱된지 오래고

잔여 미분양은 줄어들고 있어..

지난 하락장대비 절대 미분양규모는 매우 작은규모이기도 하고

망했다고 고소해하던 대구도 마피 회복중이야

설마 생숙이나 오피스텔 잔금까지 걱정해주는건 아닐테고..

새마을이건 뭐건간에 pf문제로 재건축도 요원하고 신규택지 개발도 요원하단건

향후 공급부족으로 구축도 무조건 오를수 밖에 없다는거야

다들 신축원하면 뭐하겠어

지금 분양가 보면 알잖아.. 엄청나게 비싸지고 있는거

상대적으로 구축이 가격메리트가 생길거야

5. 잔금의 타이밍

원래 부동산은 장기간 금융노예를 자처하는거야

그리고 미국은 현재 금리 유지하냐 마냐의 문제이지

더올릴만한 상방룸이 별로 남아있지 않아

그리고 국제정세 시나리오는 대부분 맞출수 없으니까

심심할때 재미로만 해둬..

6. 한국경제

미중 무역분쟁에서 한국이 새우등터진다 생각하면 완전히 착각하고 있는거야..

오히려 모든 분야에서 위협적인 경쟁자였던 중국이 자동 제거되는거라고

미국은 전통적?으로 자국 gdp의 70%이상 넘어선 국가를 그냥 두지 않았어..

일본은 80년대 플라자 합의로 보내버렸고

중국은 현재 무역전쟁으로 보내버리려는 거야..

걱정하는 분야 하나씩 설명해줄게 

반도체 

디램은 10년사이에 현재 3강체제 무너질 확률이 없어

낸드는 중국이 많이 따라왔지만 워낙 만들기 쉽고 수익성이 낮은분야라 사실 치명적이진 않아

시스템반도체 생산은 삼성이 아무리 맛갔다해도 여전히 압도적인 2위야..

반도체 분야는 중국이 낸드 제외하고는 도저히 따라잡을수가 없어..

아무리 돈을 쏟아붇고 인재를 빼간다해도 말이지

요즘 화웨이 7나노 반도체로 시끄러운데

해당 반도체 생산원가랑 수율 생각하면 아무의미 없는 수준이야..

반도체산업은 첨단화 미세화가 중요한게 아니라

연 50조에 달하는 설비투자를 지속하면서

누가 가장 싸게만드냐의 싸움이야

문제는 그게  어려워 미국업체도 안된다는거지

자동차

이제는 전기차가 대세야..

전기차 대응이 안되는 독일이나 유럽메이커들은 우왕좌왕하고있고

일본은 하이브리도 손에 꼭 쥐고 시대의 흐름을 거부하고 있어

위협적이던게 중국차인데

미국에서 무역전쟁으로 차단시켜주니 한국차업계는 베리 땡큐지

현대차가 어쩌니 저쩌니 해도 그가격대에서는 매우 잘 만드는게 맞아..

특히나 전기차는 탑티어급이고

그리고 중국차가 어느정도 올라온건 사실인데

수출하는 차들보면 가격이 한국차랑 비슷해..

소비자들이 현대차와 중국차중 어느차를 살까?

참고로 현대가 브랜드밸류 세우는데만 30년 걸렸어

2차전지

대표적인 산업재야..

브랜드도 없고 그저 누가 같은용량을 싸게만드냐의 싸움이지

한국업체가 3원계로 기술적으로 앞서나간다지만

중국애들이 들이미는 인산철 배터리는 가격이 무기야

예전 vhs vs beta 전쟁에서 보면 알수있듯이

산업표준은 싼게 장땡이야..

솔직히 중국의 배터리 수직계열화와 그로인한 저가공세를

한국업체가 막아낼수있을지 걱정이네

물론 중고가 전기차는 여전히 삼원계를 사용할테지만

전기차 보조금이 없어지면

대부분의 대중들은 가격이싼 전기차를 택할테지..

최근 중국산 모델y에서만 봐도 잘알수있고

근데 한국을 걱정해주는 건 좋은데 한국수출및 기업의 체력은 여전히 좋아

상장사 대충 2300개 되거든..

하나씩 들춰보면 알수있어

예전처럼 과도한 채무로 고통받는 기업은 극소수야..

일부 좀비기업이 있을순 있지만 

외환위기 때처럼 대기업이 부도나고 그런일은 확률이 낮아

언론에서 매일떠드는 수출이 어떠니 경기가 어떠니 하는 뉴스 제발 그만봐

걔네들은 현상만 설명할뿐 본질은 말하지 안잖아

한국기업의 70%는 호황과 불황을 오가는 시클리컬 기업이야..

2-3년 호황때 번돈으로 3-4년 버티는 구조라고

언제나 그렇듯 경기침체 후에는 더큰 호황이 찾아와..

사람들이 그걸 모르니 매번 버스를 놓치고 신세한탄하는거지..

7. 대부분의 사람은 책으로 경제 공부를 하지 않는것 맞아

근데 실천없이 책으로만 하는것도 문제야

실제 투자를 해보면서 다양한 경험을 쌓아야 비로소 책내용이 이해가거든..

언제나 겨울준비 해야하는건 당연해

과도한 레버리지는 줄이고 현금비중은 늘리고..

근데 매사에 부정적인 부분만 집중해서 보는사람은 아무것도 이룰수없어..

그래서 맨날 숫자만 들여다보는 금융권 종사하는 남성들이 투자를 못하는거야..

지금은 걱정할때가 아니라

내가 원하는 자산이 원하는 구간에 진입했을때 살수있는 근거를 공부할때야

추가

건설사가 망하고 pf로 인해 시행사가 망하면

입지좋은 구축가격은 당연히 오름

고금리및 인플레로 자동차 생산이 5% 줄어드니

지난해 중고차 가격이 미쳐날뛴거보면됨

그나마 차는 없으면 대중교통이라도 있고

생산하면 몇개월이면 뽑아내지만

집은 당장 없으면 답이없고

호시절이 돌아온들 택지조성하고 집짓는데

최소 5년상걸림..

신차공급이 줄어들면 중고차값이 오르는건

다들 이해하면서

신축공급이 줄어들면 구축가격이 오르는건

이해못하는 사람이 많은게 이해불가함.