서울 매도물량 폭증45

그래도 내려오진 않더라구요;;

올 상반기 정부정책 효과로 저가매수심리를 자극해 집값이 반등한 상태에서 아무런 추가 동력원 없이 매물이 계속 나오는 시점에 매도가가 유지되기는 어려울것 같습니다.

진짜 떨어지나요? 관심없는 쭉정이 매물 아닐까싶은데

저도 이사준비중이라 여기저기보는데 역세권은 후덜덜하더라구요

나중엔 다시 전세 물량에 포함 되든가

현실감 찾고 15~20% 내린든가 하겠죠

그냥 막연함이 많이보이니 

그려려니하고 구경 중

이주와 이사수요는 최소절대량이있슴다. 

이건 매매전월세를 모두 합한총량이지여.

근1년 전월세거래량이 매매량대비 마니늘었었져.

매매대신 전월세룰 선택한거져.

그러다보니 전월세거래량이 많았고 적체된 임대매물이 소진된거져.  총이사량은 매년 큰변화가 없고 이 속에서 매매대신 전월세로 이사를 하느냐 요런 비율의 변화가 있슴다.

게다가 전월세전환률 4.5%-4.8%이라 전세대출금리의 스프레드가 1%이상나져.(중저가 주거 전세대출평균 3%대초중반) 월세비선호현상이 이 갭때문에 다시나타나고, 다들 전세대출받아서 전세를 구하니 전세가가 회복되는거고 다시낮아진 매매가와의 갭도 줄어들고있져. 

이 현상이 반복되면 매매와 전세갭이 더 줄어들고 금리하향에 접어들면 매매로 돌아서는 집들이 많아지는 한국의 전형적인 이사 수요공급패턴으로 접어듭니다. 

대외변수에도불구하고 집값이 반등국면에 그 적은 거래량으로도 상승전환하는 지역이 생겨나는 이유임다.

지금은 매매 비선호가 팽배해있고 1년내내 거래량이박살나니 매월일정량(서율5000건) 생기는 이사수요의 물량이 해소가안되니 매물량이 적체중이져. 다주택자가 갑자기 다 팔기시작했다느니 하는이야기는 재미로만 보시길.. 거래량저하로인해 적체되는 매물은 이사수요가 대부분이기때문에 매도호가를 쉽게조정하지 않아여. 왜냐믄 팔고 이사가야되는데 싸게팔면 매수타점이 꼬이거등요. 

다주택자의 적극매도 시점은 대부분 2020-2021년이었슴다. 거래량이 터지던 그때지여. 지금처럼 계속 이사수요로 매달 누적되는게 아니라 그많은 매물이 한번에 쏟아졌다는건 다주택자가 매물을 내놨기때문.

 물런 금리가 여기서 쭉쭉 올라가고 전월세 전환률이상의 전세대 출금리시대가 돌입하면 시장은 박살날거에연~ 월세사는게 이득이니 집값을 떠받치던 전세시장이 떡락할거거덩여. 한국집값은 전월세전환률과 금리의 상관관계의 파동이 매매가까지 닿는 구조임다. 개인적으로는 전환률과 전세금리가 만나는 일은 몇년간 생기지않을거라봅니다아

모두가 10억 넘는 아파트 정도는 쉽게 살수 있는 그런 세상은 아니라고 봅니다. 현실은 인당 3만달러 수준의 주택시세로 내려와야겠죠. 한남이나 용산 반포의 비싼 아파트와 실제 서민들이 사는 세상은 구분이 필요해요 

전월세 물량이 관건입니다.