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제목과 같이 상생임대 되는지 골치아프네요.. 비과세 여부랑 연결된 문제라... 정 안되면 다시 한번 5%내에서 증액해야되는터라..
갱신요구청구권 쓴 재계약건 전세계약서를 21.12.04일에 썼는데 상생임대인이 21.12.20일부터라고 알고있어서.. 어떻게 해석을 해야할지요... 국세청 답변도 맨 아래 같이 첨부합니다.
현상황 1. 2019년 11월 30일 서울 성북구 소재 아파트 취득 -. 매수금액 : 6억5천만원 -. 19년 11월 매수 당시 전세 낀 상태로 전세 승계 받은 상태 -. 20년 2월 기존 세입자 계약만료 퇴거 -. 20년 1월 5일 본인과 새 전세입자 임대차 계약 (임대차 계약 기간 : 2020.02.28~2022.02.28 전세금 4억) -. 21년 12월 4일 갱신청구권 청구로 5% 상한선 재계약(임대차 계약 기간 : 2022.02.28~2024.02.28 전세금 4억 2천)
조정지역 경우 전세만 주고 거주를 안했을경우 비과세 혜택을 못받는건 알고있고, 상생임대인에 해당되면 비과세 혜택을 받는데 갱신청구권을 받아주고 5%한에서 증액을 했고
이때, 전세계약서 작성일자가 21.12.05이고 임대차 계약기간은 22.02.28-24.02.28 입니다. 그럼 작성일자가 21.12.20 이전이기 떄문에 상생임대인 조건이 안되는건가요? 아니면 임대차 계약 기간으로 적용해서 상생임대인 조건이 충족되는건가요?
국세청 답변은 아래와 같으니 참고부탁드립니다. 귀 상담의 경우,
소득세법시행령 제155조의3에 의하면,
국내에 1주택(*)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(상생임대주택)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다고 규정하고 있습니다.
(*제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함)
① 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(**) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(상생임대차계약)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(***)하고 임대를 개시할 것 -> 12/20~12/31 기간에 체결한 계약인건지? 아닌건지 확인필요
② 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 -> 해당됨
③ 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 -> 해당됨
(**해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외) (***계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정)
상기 ①요건에서 ‘상생임대차계약’을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하여야 하는 것으로 명시하고 있으므로,
귀 사례에서 21.12.5. 임대차계약이 ‘직전임대차계약’이 되고, 2024.2월경에 새로 체결하는 계약이 ‘상생임대차계약’이 될 것으로 보입니다.
이에 따라 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상이어야 할 것으로 보입니다.
아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
▣ 소득세법시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022.8.2, 2023.2.28>
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 | 
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한번더 5프로 하셔야 할듯요...법 해석은 항상 보수적으로