23년 연준 금리 동결의 마침표(Feat. 주택시장의 변곡점)6

그리고 오늘 드디어 올해 마지막 미국의 연준 회의에서 금리 동결로 마침표를 찍었다.

https://m.yna.co.kr/view/AKR20231214004751071?site=popup_share_copy

 

 

아직 시기상 설레발이긴 하지만,

 

금리 쇼크, 달러 스마일에 따른 압력이 서서히 누그러질 가능성이 높아졌다.

 

현재 부동산 시장의 이슈는 크게 1). 부동산 금융 리스크, 2). 공급발 리스크 두 가지로 보고 있다.

 

현재 주거 취약계층(1인 가구 등), 비아파트 시장의 초토화, 공급 절벽, 오피스텔 규제 완화 관련 기사들이 쏟아지는 걸로 봐선,

 

국내 주택시장은 공급발 리스크로 관심이 더욱 확대될 듯하다.

 

 

눈치 빠른 기자들은 그다음 전세가 상승으로 이어질 문제 역시 집중적으로 다룰 시기에 온 듯하다. 

 

지난밤 미 기준금리 동결로 금융리스크 쪽 압력이 내려가는 시점이라 과거의 글을 순서대로 복기한다.

 

둘 간의 내용 중 중복되는 부분은 일부 삭제하고 재편집하여 올린다.

 

각자의 관점을 존중합니다. :-)

 

 

 

2023.11.04 

매크로도 마이크로도 아닌 메자닌 Mezzanine 포인트(Feat. 공급, 노태우, 주택 200만 호, 1기 신도시)

 

투자 시장에서 거시적 관점이라 하면 보통 경기 흐름을 말함.

 

 

특히나 코로나와 인플레를 겪으면서 부동산 보다 큰형님은 금융이라는 걸 뼈저리게 느낌.

 

‘금리’와 ‘통화량(유동성)’ 이 여기에 해당함.

 

주택시장 지들끼리 아무리 까불어 봤자 돈 줄 마르면 숨도 못쉼.

 

지난 노무현 정권 때 폭등 장세를 결정적으로 잡은 것도, 이번 코로나 때 영끌과 조정을 일으킨 것도 전부 다 통화량(유동성)이 범인임.

 

누가 뭐라해도 통화량이 부동산 시장의 끝판왕 지표 1번임.

 

개인적으로는 보통 이 정도 포지션을 ‘거시적 관점(매크로)’으로 분류함.

 

 

반대로 입지, 세대수, 연식 같은 걸 고려하는 건 ‘미시적 관점(마이크로)’라고 봄.

 

참고로 개발호재 같은 건 진짜 말 그대로 ‘참고’만 해야 함.

 

휘발성이 너무 강함.

 

안되거나, 세월아 네월아 하면 어떻할거임?

 

이거 믿고 영끌 했다간 지옥을 맛보는 수가 있음.

 

 

 

부동산은 미시적 관점으로 접근하면 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지가 전부임.

 

신축 빨, 옵션 빨 믿고 불나방처럼 뛰어들었다간 감가상각 쎄게 맞고 깡통 찰 일만 남게 됨

 

나중에 또 한번 다룰 때가 있겠지만, 부동산은 사용가치와 자산가치를 구분할 줄 몰라 이런 일이 생기는 것임.

 

입지 외 딴건 그냥 라면 안에 든 야채스프 정도라고 봄.

 

스프 두 봉지가 라면 맛을 바꿔봐야 거기서 거기란 소리임.

 

풀튜닝 아반떼가 똑같은 6천만 원이라고 벤츠랑 비벼 봤자 그냥 정신승리의 실천일 뿐임.

 

 

그런데 다시 살짝 매크로로 올라가면 통화량(유동성) 만큼 진짜 중요한 것이 또 하나 있음.

 

주택 공급량임.

 

근데 이 공급량이란 것은 유동성이나 금리 같은 수준의 거시적 관점보다는 포지션이 아래이지만,

 

그렇다고 입지나 세대수 같은 수준의 미시적 관점과 나란히 놓기에도 격에 안 맞음.

 

내가 보기엔 Macro와 Micro 그 중간 어디쯤인 것 같음.

 

건축 용어 중에 메자닌(Mezzanine)이란 것이 있음.

 

건물 1층과 2층 사이에 있는 라운지 공간을 의미하는 이탈리아 말임.

 

복층 오피스텔이라고 하는 곳의 2층 공간을 떠올리면 이해가 쉬움.

 

금융엔 이같은 의미를 차용해 채권과 주식의 중간 위험단계에 있는 상품에 투자하는 펀드를 ‘메자닌 펀드’라고 부르기도 함.

 

이도 저도 아닌 뭔가 애매한 위치에 있는 이 ‘공급 측면’을 ‘메자닌 포인트’라 부르는 게 어떨까 함.

 

 

 

공급 측면(메자닌 포인트)으로 볼 때 주택시장은 이미 수요보다 빠르게 공급 감소의 길로 접어들었음.

 

인플레발 금융 리스크가 해소되고 나면, 이 공급난을 메인 이슈로 다룰 시점이 언제쯤 될지가 관전 포인트임.

 

 

 

 

- 공급난 다음 이슈는 전세가 상승임. 가을, 겨울, 봄, 여름, 가을... 순서는 바꿀 수 없음 -

 

 

 

2023.11.26 

아파트 준공 8년래 최저(Feat. 시장의 관심은 전환중)

 

돈 놓고 돈 먹는 노름판에서 시드머니가 부족하면 판돈이 쪼그라듦.

 

 

자본시장 역시 통화량이 줄어들면 시장 규모가 축소됨.

 

가격이 빠진다는 말임.

 

특히나 코로나와 인플레를 겪으면서 부동산 보다 큰형님은 금융이라는 걸 뼈저리게 느낌.

 

개발 호재 지들끼리 아무리 까불어 봤자 돈 줄 마르면 숨도 못 쉼.

 

지난 노무현 정권 때 폭등 장세를 결정적으로 잡은 것도, 이번 코로나 때 영끌과 조정을 일으킨 것도 전부 다 통화량(유동성)이 범인임.

 

누가 뭐라 해도 지금 부동산 시장은 미국 발 인플레이션리스크가 모든 키를 쥐고 있음.

 

단 한 번도 겪어 본 적 없는 위력이지만 부정할 수 없음.

 

 

 

금리가 부동산 시장에 이 정도의 위력을 발휘한 건 1970년대 석유파동 이후 처음임.

 

적어도 2차 석유파동이 일어났던 1979년 이후에는 국내에 유입된 오일머니 덕에 불황이란 게 없었음.

 

유가상승으로 떼돈을 번 중동 산유국들이 도시 건설에 투자했고,

 

한국 기업들이 대거 참여하여 벌어들인 오일머니가 국내로 급격히 유입됨.

 

이렇게 넘쳐나는 유동성이 강남 개발과 만나 부동산 광풍이 불던 시기라 주택시장 폭락 같은 건 없었음.

 

 

 

당시 태가 크고 굵은 안경을 끼고 삿대질을 곧잘 하며 천 만원을 한 장이라 표현하는 여자들이 강남 복덕방에 출몰함.

 

노가다 김 씨의 아내, 복부인들임.

 

중동에서 남편이 벌어온 오일머니로 강남 부동산 씬의 주인공으로 등장함.

 

이런 이유들로 당시 금리는 높았으나 부동산은 무너지지 않음.

 

 

 

최근 부동산 전문가들 중에 금리 충격이 이 정도일 것이라 추정한 사람은 단 한 명도 없었음.

 

개미들이 물고 빠는 유명 하락론자 중 그 누구도 ‘미국 기준금리의 급격한 인상’에 따른 주택시장 폭락을 예측한 바 없음.

내가 알기론 애널리스트 오건영씨 정도가 ‘인플레이션에서 살아남기’ 등 저서를 통해 개도국의 ‘달러스마일’ 위험을 공개적으로 주목한 것이 전부인 듯 함.

 

나머지는 기껏해야 가계부채 폭등 > 영끌 > 가격 폭등 > 폭탄 돌리기 > 인구 감소 > 고령화 > 58년 개띠 은퇴 > 가계소득 감소 > 공급과잉, 지방 소멸, 청년 실업 > 주택시장 폭락... 

 

대략 여기서 크게 벗어나지 않는 시나리오를 읊어 댔을 뿐임.

 

상승론자 역시 부동산 시장에 금리가 이 정도로 강력할 줄 몰랐다고들 말함.

 

어쩌다 뽀록으로 맞춘 폭락으로 그들은 지금 부동산 예측 전문가로 승승장구를 하고 있음.

 

 

 

 

가계대출이 역대 최고인 것을 문제라고 하는데, 여태 역대 최고가 아닌 적 있음?

 

너무 큰 것 자체를 문제로 지적하는 것은 맞지만, 질을 따져 볼 때 이보다 더 위험한 게 사방에 깔려있음.

 

개인사업자 대출이 더 위험하고, 건설 PF 대출 부실은 더더 위험함.

 

한국은 주택에 LTV, DTI, DSR까지 삼 단계의 트렌치를 설치해 놔서, 가계부채 부실이 금융 시스템으로 확산되지 않도록 잘 관리하는 몇 안 되는 국가 중 하나임.

 

그러니까 한은도, 금융 위원장도 가계부채가 금융 불안정으로 이어질 위험은 제한적이라고 전제를 다는 것임.

 

 

 

 

똑똑한 미국도 크게 실수한 게 비로 이 LTV였음.

 

2008년 금융위기 직전, 지불 능력도 없는 개인에게 LTV 120%까지 주택 담보 대출을 해 줬음.

 

‘지불 능력이 없는 고객’이 대상이었기 때문에 이름도 서브 프라임(Subprime, 프라임 급 아래) 였음.

 

“취득세 낼 돈까지 다 빌려줄 테니, 그냥 따지지 말고 집 사세요.”

 

1987년 버블 경제 시기 일본도 그랬음.

 

평균 LTV 110%, 집값은 내일 또 올라갈 테니 대출자가 빚 못 값을 걱정 따윈 내 알 바가 아니었음.

 

 

 

 

한국은 여태 단 한 번도 LTV를 80% 이상으로 올린 적이 없음.

 

지방은 70%, 서울은 60% 선에서 관리함.

 

잘해야 아주 제한적인 조건으로 80%까지 특별히 풀어줄 뿐임.

 

달리 말하면 지금보다 집값이 1/3 떨어져도 금융기관이 회수할 대출 원금이 손실될 위험은 없다는 뜻임.

 

수요자 측은 이렇게 관리되고 있으니 나은 편임.

 

 

 

그러나 큰 거 한방이 아직 남았음.

 

공급자인 부동산 개발 사업 리스크가 금융리스크로 전가될 위험임.

 

맨날 시끄러운 “부동산 PF 대출 부실 사태”.

 

특히 증권사가 이 리스크에 가장 크게 노출돼 있음.

 

부동산 PF는 시행사가 공사비를 마련하기 위해 이 프로젝트를 담보로 하는 대출로, 초기에 분양이 잘되고 마지막 입주 시에 분양 잔금이 잘 들어와야 대출을 다 털고 나갈 수가 있음.

 

반대로 여기서 미분양이나, 준공후 미분양, 입주시 잔금 미납 등이 발생하면 채권단인 금융사들도 빠져나가지 못하고 발이 묶이게 됨.

 

부동산 부실이 주택시장에서만 머무는 것이 아니라 금융권으로 확산된다는 뜻임.

지난가을 아주 급한 불을 끄기 위해 50년 주담대를 열고,

 

아파트를 매매한 국민들에게 건설시장 리스크를 1/n로 50년간 아주 잘게 쪼갠 다음 사이좋게 나누어 줬던 것임.

 

이건 우리가 카드값 부담을 줄이기 위해 일시불로 낼 걸 12개월 할부하는 거나 마찬가지임.

 

 

 

 

이번에도 역시나 정부가 상생금융 카드를 꺼내들자 주담대가 다시 3%대로 내려왔음.

 

표면적으로는 회사채가 좀 낮아져서 내릴 수 있었다고 하지만, 정부가 눈에 불을 켜고 지켜보고 있으니 어쩔 수 없음.

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004918946?sid=101

 

저리 대출로 수요를 촉진하고 주택 미분양, 입주 잔금 미지급 등을 해결해야 꽉 막힌 부동산 시장 자금 흐름이 아름답게 마무리가 되는 것임.

 

 

2004년 저축 위기 PF 사태는 단일 금융권에 대한 국지적인 것이었지만, 지금은 부동산시장과 금융권 전방위적인 위기라 온도감이 다름.

 

이걸 막아야 한국 금융경제 엔진에 고장이 안 난다고 보고 있음.

 

다행인 건 정부가 총력을 다해 관리 중이라는 것임.

 

원래 사고는 예기치 못한 곳에서 터지는 것임.

 

 

 

미국 인플레가 잦아들고 연준 금리 인상 압력이 다소 완화되는 분위기가 된 건 불행 중 다행임.

 

지금도 주택시장은 슬슬 공급 부족으로 눈을 돌리는 듯함.

 

한국은 6.25 전쟁 이후 아주 오랫동안 공급 부족에 시달린 역사가 있음.

 

그것은 아마도 2014년 박근혜 정부 때 ‘주택건설촉진법’을 폐기할 때까지 유효했던 이슈였음.

 

대한민국의 심각한 주택 부족난 해소에 일조 한건 주택 200만 호 건설임.

 

단군 이래 대한민국 전체에 있던 총 주택 수(640만 호)의 1/3에 해당하는 주택을 단 5년 만에 공급해 냄.

 

그리고 93년 214만 호 초과 달성을 끝으로 드디어 집값이 잡히기 시작함.

 

그게 바로 중동, 산본, 일산, 평촌, 분당의 1기 신도시임.

 

부동산 씬에서 노태우가 괜히 빨리는 게 아님

 

이후 대통령들은 주택 정책에서만큼은 모두 “제2의 노태우”가 되고 싶어 함.

 

 

 

주택시장에서 공급은 모내기와 같음.

 

제때 심지 않으면 다음 해 흉년이 오듯, 주택 착공을 게을리하면 그다음 일들은 대체로 ‘정해진 순서‘대로 흘러가게 됨.

 

겨울 뒤에 봄이 오는 계절의 변화와 같음.

 

길고 짧음의 시간 차만 있을 뿐, 시기는 몰라도 순서는 정해져 있다는 말임.

 

주택은 공급의 시기를 놓치면 급조해서 만들 수가 없음.

 

 

 

금리 폭등 영끌 위기 이슈가 식상해지기 시작하니, 언론은 공급 부족으로 눈을 돌리는 듯함.

 

주변을 살필 만큼 시장에 약간의 여유가 생겼다는 뜻이기도 하고,

 

그만큼 중요한 공급시기를 놓친 결과를 받아들일 준비를 해야 한다는 신호이기도 함.

 

앞으로의 부동산 시장은 “가계대출 리스크 + 부동산 PF 리스크 ” VS “역대 최저 공급 부족, 전세가 상승 압력”의 싸움일 것으로 보임.

 

 

- 한 쪽 힘이 빠지기 시작하면 반대쪽의 무게감은 점점 더 올라갈 듯함. -

끗. 

 

 

 

 

- 제1차 오일쇼크에 빠져 있던 미국은 1979년 8월 당시 연준 의장 폴 볼커의 급격한 금리 인상 단행으로 인플레이션이 잡히는 듯 했다. 

1980년 대통령 선거가 다가오자 단 4개월만에 기준금리를 낮췄고, 인플레이션은 다시 용수철 처럼 튀어 올랐다. 

이것을 "볼커의 실수"라고 부른다. 

현재 파월은 "볼커의 실수"를 반복하지 않기 위해 노력하는 중이다. 

인쇼어링, 리쇼어링, IRA 등으로 고용시장이 탄탄하게 유지되고 있다. 

때문에 근로자 소득증가, 일자리를 따라 미국으로 들어온 신규 주택 수요 증가로 미국 주택가격 상승 또한 장기적으로 유지되고 있는 실정이다. 

더 오르지는 않아도 높은 금리가 당분간 지속될 가능성은 계속 열어 두어야 한다. 

그는 여러차례 언론과의 인터뷰에서 이렇게 밝혔다.

"나도 폴 볼커를 잘 안다는 말씀 드리고 싶습니다." -

 

 

- 건설시장 살생부가 작성중이다. 

본격적인 가지치기는 내년부터다. 

무주택 신입 부린이들이 건설업계 박살나는 걸 보면서 등기 치겠나? 

산전수전 다 겪어 본 경력직 선수도 아니고 -

 

 

 

아니면 말고~

 

 

https://blog.naver.com/evidenter 

 

 

 

 

<미국의 고용과 주택가격에 관한 현황 점검은 아래의 글 참조>

https://blog.naver.com/evidenter/223280652085