부동산 종상향을 받는게 항상 좋은건 아닌가요??20
- 등록일 2024-02-05 13:30
- 조회수 1288
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파워링크 
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 다리미112
임대 짓는것도 분담금 상승요인입니다 대신 늘어난 용적률로 대지지분팔아서 충당한다는건데.. 그렇게 하다가 사업장 자체 가치가 하락하면 난감하죠
늘어난 용적율로 분담금 5천 줄였지만 용적률 증가로 쾌적성 감소, 임대증가라면 (총 가치감소) 고민이 되겠죠 |
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숨숨파파
종상향 가능한 단지의 경우 이런 갈등이 빚어지기 때문에 종상향이 오히려 저주같단 생각도 듭니다.
머리 속으로는 종상향 안하고 임대 줄이면서 아파트 쾌적성 높히는 대신 2~3억 더 내면
실제로 2~3억 더 낸다는게 눈앞에 닥치게되면 조합원들 대부분 당장 돈 아낄 수 있는 방향으로 선택하게 됩니다.
전 지금 추진위가 잘못 생각하는거라고 보구요. 결국 내부적으로 주구장창 싸우다가 준주거 선택하게 될것같습니다.
그리고 실제로 300%될 단지가 400%되고 임대 좀 있다고 가치가 몇억씩 후려깎인다는것도 잘못된 가정이라 생각합니다. |
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저도. .지금 드는 생각이 분담금이 2억 3억 나오는데 준주거해서 1억이라도 줄일 수 있다면 임대주택이든 뭐든 사업성 쪽을 택할 것 같습니다..
최근 성수1지구가 50층 하냐 70층 하냐로 총회 열었는데 결국 사업성 높이는 50층으로 결정하긴 했더라고요.
금리 낮고 제가 돈이 많으면 모르겠지만.. 집 한채 갖고 사는 입장에서 부자 투자자들 아니고서야 사업성 or 쾌적성 생각하면 사업성 쫒아갈거 같아요.. |
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RAYMAN
2~3종까지는 건축기준이 동일하고
준주거지역부터는 채광거리가 1/2에서 1/4로 완화되고, 정북일조도 제외되면서 일반주거대비 상대적으로 고밀도 배치가 자유로와집니다.
하지만 잊으면 안되는 사실 하나는 타짜의 고니처럼 딴돈의 절반이상은 인허가청이 가져간다는 사실!! |
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어차피 지금도 법적상한용적률(300%) - 상한용적률(269%) = 31%의 절반인 15.6%는 임대줘야 한다고 하더라고요.
절반이상 인허가청이 가져간다고 하더라도 조합원 물량이야 중/상층에 배치를 할테고 말씀하신 채광거리 완화나 고밀도 배치도 가능하다면 최고층 49층까지 한다 하더라도 전체적인 평균층수를 높일 수 있어서 장점인것 같네요.
무엇보다도 요즈음은 사업성이 가장 중요한것 같아서요 ㅠ 서울시가 절반 가져가는게 세대수 늘리는 것 보다 손해라고 본다면 어쩔 수 없지만.. 절반 줘서 단지규모 커지더라도 사업성에 도움이 되면 저는 이쪽에 손을 들 것 같네요. |
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RAYMAN
준주거..예를들면 500% 라고 가정하면
500 - 269% = 231% 이거의 절반은 115.5%
근데 땅구역이 늘어나는게 아니라서 도로같은 기반시설의 양은 별차이 없다고 하면 서울시는 임대주택 물량 확보가 최우선이라 증가분의 대부분을 임대주택으로 요구할 가능성이 큽니다.
근데 악랄한게 임대주택은 대지지분만 공공기여로 가져가는 구조이고 건물은..? 서울시가 공급면적 기준 평당 약400만원 수준에 헐값에 매입합니다. 즉 공사비가 800만원이라고 하면 평당 400만원에 손해보는 구조인거죠. 대지지분으로만 115%를 가져가려면 임대주택을 몇세대나 지어야 할까요? 겁나게 많이 지어야 합니다.
게다가 추후 인허가때 임대주택을 관리하는 SH랑 협의해보면 공사비 증액없이 확장비와 옵션을 포함해서 시공해달라고 합니다. (임대와 분양의 형평성 문제)
이런저런 요구사항을 모두 반영하면 실제 공공기여율은 60~65%수준이 됩니다.
여기서 끝이 아닙니다. 서울시의 쇼설믹스 정책으로 저층부에 임대주택을 몰아넣을수 없습니다. 즉 고층부에 임대주택을 일부 배치해야 합니다.
여기서 끝이 아닙니다. 준주거 이상으로 넘어가면 용적률의 5%이상을 근생같은 비주거로 설치해야 합니다. (500% 용적률일 경우 약 25%이상) 조합은 일반분양으로 돌려야 할 용적률로 안팔리는 상가를 지어야 함.
즉 일반분양이 늘어나는 양보다 임대주택이 늘어나는 양이 더 크고 일반분양은 생각만큼 늘어나지 않습니다.
서울시에 임대주택을 지어주고나면 안팔리는 미분양 상가는 조합의 숙제가 됩니다. |
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사업성은 높여서 분담금 줄이고 임대주택 더 내놓고. 대지지분 부족하면 종상향 또는 용적률 상향해서 진행하는 수 밖에 없습니다. 아니면 분담금을 수억 부담하는 수 밖에요..
대지지분 많은 올림픽선수촌이나 과천주공 재건축은 기부채납 줄이고 3종 250% 이내로 임대주택 최대한 안받고 진행한다고 합니다.
임대 늘어나는거 반길 사람은 없지만 요즈음 같이 공사비 폭등하는 시기에 사업성이 낮아서 동의조차 못 받으면
오히려 그게 독이라 임대를 가더라도 준주거 종상향까지는 할 수 있다면 해야 한다는 입장인데
집행부에서는 과도한 임대가 우려되서 최고 3종일반까지만 받고서 간다는게 이해가 좀 안되네요.