생숙의 미래 예측과 대응방안 개인적 분석1

* 주관적인 견해입니다.

여론상 생숙에서 소유자 실거주는 허가가 되지 않을 것으로 보입니다. 임대차보호법등 기타 규제도 안 풀릴 것으로 보입니다. 

그러면 수분양자들은 지역에 따라 에어비엔비로 돌리던가, 아니면 장단기월세로 수익을 내는 수 밖에 없습니다. 

여론도 그렇지만 정부 입장에서는 현 상황(실거주 금지, 임대차보호법 적용x)을 유지하는 것이 유리합니다. 제가 보기에는 아래의 네가지 효과를 기대할 수 있습니다. 

첫번째는, 생숙에서는 전세끼고 투자하는 갭투자가 불가능하게 되는 것입니다. 투기세력이 활용할 수 없는 부동산이 되는 것이죠.

임대차보호법이 적용 안되니,  보증금은 1000만원 이하가 될 것고 실질적으로 전세계약은 어렵다고 보아질 것입니다. 

두번째는, 아파트급의 월세 매물 증가로 인한 가계부채 감소 효과입니다.

일단 아파트는 월세 비중이 낮습니다. 전세가 훨씬 많죠. 사람들이 돈을 빌려서 전세를 사는 경우가 많은데 정부 입장에서는 이게 다 가계대출입니다. 사실 월세가 활성화 되고 가계 대출이 주는게 정부입장에서는 원하는 상황이죠.

아파트 임대는 전세, 생숙은 월세 이러한 구도로 갈 것 같습니다.

세번째는, 서민 주거비의 하향 안정화입니다.

생숙들이 대거 완공되면 저렴한 보증금의 월세 매물이 대량으로 나오게 될 것입니다.  

보증금을 높게 못 받으니 월세가 높아질 수 밖에 없는데, 직장인들의 소득수준이 있기 때문에 월세의 고액화는 저향이 심합니다.

결국 수요-공급에 법칙에 따라 어느정도 선에서 타협이 될 것입니다. 

결국은 아파트 수준의 주거시설의 월세가 낮아지는 효과를 볼 수 있을 것입니다.  이는 주변 다른 아파트와 빌라의 월세도 끌어내리는 효과도 연쇄적으로 기대해볼 수 있습니다.  

네번째는, 숙박형태의 다양성 제공입니다.

사실 단기로 방구하는게 쉽지 않습니다. 1년후에 외국에 나간다고 해도 잘 안해주기 때문에 지금은 죄다 다 2년 계악을 해야되는데,

생숙은 임대시장에 기간에 따른 다양성을 제공해 줄 수 있다고 생각합니다. 이 문제로 곤란한 상황에 놓이신 분들을 종종 보았습니다.

이러한 이유들로 정부는 생숙에 대한 규제를 풀지 않을 것으로 예상하고 있습니다.

제가 봤을때 생숙의 가장 큰 문제는 비싼 가격에 분양되었다는 점입니다. 기대되는 월세 수익에 비해 터무니 없는 가격으로 분양되었습니다. 사실 생숙은 본질상 수익형 부동산과 비슷하다고 판단됩니다. 상가나 빌딩 등이 수익률에 의해 시세가 결정되듯 향후 생숙도 그렇게 되지 않을까 싶습니다.  

생숙을 분양받으신 분들 중 대다수는 투자금 대비 수익이 안나오기 때문에 출구 전략을 잘 세워보셔야 될 것 같습니다.  

대출이 작아서 버틸 수 있으신 분들은 상가, 지산보다는 생숙이 더 나을 수 있습니다. 월세만 낮추면 일단 공실 염려는 없어보이기 때문입니다. 상가, 지산은 월세를 낮춰도 공실이 나와서 렌트프리도 많은게 현실입니다.  일단 부족한 월세라도 받으시면서 버티다가 적절할때 처분하시는 게 좋을 듯 합니다.  생숙은 전세안되는 오피스텔 같은 개념이라 건물이 노화되면 월세도 떨어집니다.  그곳의 미래가치가 상승하지 않는다는 전제하에서는요. 무조건 버티면 오르겠지라고 판단하지 마시고 미래가치를 잘 따져봐야합니다.  

대출이 많아서 잔금 확보가 어려우시거나 이자 감당이 안되시는 분들은 주변 아파트/오피스텔 월세 시세를 보시고 완공전 손절각을 잘 잡으셔야 됩니다.  현 상황에서는 원금을 생각하시면 안됩니다.  예를 들어 일년 월세가 1000만원이 기대된다면 6억에 분양받았어도 4억 이하로 매도해야 합니다.  제가 생숙매물들을 둘러보니 계약금 포기정도로 퉁치려는 매물들이 상당히 많은데 거래가 거의 안되고 있습니다.

요즘 부동산 투자 실패사례는 너무나 흔합니다. 생숙, 지산, 상가 뿐만 아니라 빌라와 아파트도 실패 사례가 얼마나 많은지 모르겠습니다.

아시는 분 중에서는 아파트가 구매가 보다 3억이 떨어지신 분도 있습니다.  투자라는 것은 언제나 이득만 볼수는 없는 것이죠.

수분양자들께서는 너무 자책하지 마시고 이번 위기를 잘 탈출하셔서 다음 투자에는 성공하시길 기원드립니다.  

* 참고로 월세가 비싸서 아파트에 못들어가시거나 전세자금대출을 받으셨던 분들은 생숙이 미래에 좋은 대안이 될 수 있습니다.