부동산학 개론 : 부동성, 개별성.13
- 동숭동
- 등록일 2024-02-18 14:59
- 조회수 1188
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파워링크 
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동숭동님 저는 감사한데 그분들에겐 소귀에 경 읽기나 마찬가지입니다... 다각도로 바라보고 의견을 내놓고 대화를 나눌 수 있는 상대가 아닌건 이미 저보다 잘 아시잖습니까 ㅋㅋ
여러 요소를 반영하는 부동산 자체를 마치 하나의 큰 덩어리로 생각하고 이리굴리면 이리 움직이고 저리 굴리면 저리 움직이는 줄만 알텐데요 ㅋㅋㅋ
2024-02-18
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동숭동
사실 그래서 투자는 맑음인 것이지요.
모두가 다 현명하게 알고 있으면 부동산투자는 어렵습니다. 말 그대로 분석결과의 가격보다 싸게 사야 하는데, 모두가 현명하면 당연 그 누구도 싸게 팔 리 없으니. 그래서 과거 지금보다 정보의 비대칭성이 강했던 시절에 돈 벌 구석이 많았던 것입니다. 지금은 그 시절 만 못하고요.
쇠귀에 경 읽기로 치부하다가, 정작 발등에 불 떨어지면 그때 가서 아차차 하겠지요. 부동산, 아니 경제는 현실입니다. 이상이나 이념이 아니라.
2024-02-18
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동숭동
그건 그렇고
이제는 글을 줄여야 하겠습니다.
그냥 내버려 둬야 하겠네요.
소 귀에 경 읽기라.
2024-02-19
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 Constellations
사람들이 늙어가는 건 얘기하지만
주택들이 늙어가는 건 다들 인지를 못하더라구요.
최근에 안타까운 아파트 화재사건들 보면 거진 다 구축입니다.
세월호 등 사건에 분노하지만 정작 아파트는 8~90년대 구축에서 오래오래 평생 살라는 것은 어느 장단일까요
2024-02-18
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동숭동
잠시 과거를 생각하면
100명이 넘는 사망자를 낸 대구 지하철 가스폭발 사건은 뉴스에서 단신보다 조금 더 비중있는 정도로 다루는 정도인데 동 시기 삼풍백화점 붕괴사고는 정말 며칠을 특집방송까지 편성해서 계속 내보냈습니다.
서울에는 아마 내진설계 이전 아파트들이 지금도 제법 많을텐데 예전 포항처럼 진도 5 수준의 지진이라도 나서 약간의 피해라도 난다, 그러면 호떡집에 불난 것처럼 난리들 칠 것이고, 재건축 관련 여론도 180도 바뀌겠지요.
2024-02-18
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두툼한여우
"시간 나면 네이버 항공사진 같은것 보세요. 아파트가 참 많을 것 같아도 사실 그리 많지 않습니다."
많은 분들이 잘 모르시는데 부동산(아파트) 투자를 이어나갈 수 있는 근본 원인입니다.
"수요 < 공급"
그 어떠한 시장에서도 공급이 압도해버리면 살아남기 힘듭니다. 그렇기 때문에 신축 아파트의 급상승과 구축까지 밀려올라가는 현상은 사람들이 원하는 절대적인 부동산의 수가 부족하다는 반증입니다.
(물론 병목 현상 가중으로 인한 펌핑도 있습니다.)
말씀하신것과 같이 항공 사진을 하루에도 수십번 구경하는 사람인데요, 아파트라는 형태가 빌라, 다세대, 다가구 등에 비해서 집약적인 거주형태라는 것을 감안하더라도 전체 토지에서 차지하는 비중이 상당히 적습니다.
그 중에서 선호되는 신축 아파트들을 추려내면 정말 손에 꼽힌다는 것들 알 수 있습니다.
사람의 눈높이에서 아파트 단지를 보면 정말 크고 웅장하며 빽빽하게 들어차있는 것 처럼 보입니다. 그래서 다니면서 보이는 아파트들이 상당히 많아보이고 아파트 천국 처럼 보이는 것이죠.
하지만 그것을 지도에서 보게되면 실제로 얼마 안되고 듬성 듬성 있다는 것을 바로 알 수 있습니다.
고속도로나 고속열차를 타고다니면서 논 밭을 지나다 갑자기 신축 대단지 도시들이 나타나는 경우들이 많은데, 그런걸 보면
"우와~ 저기에 저렇게 큰 도시가 있었어?" 하고 지도에서 찾아보면 신축 단지 2~3개가 있는 것이 전부인 경우가 대다수입니다.
그래서 서울만 놓고 보아도 대단지 아파트 지역이 별로 없습니다. 거기에다가 신축이거나 교통이 좋거나 평지라는 요소를 넣으면 거의 다 한두개 요소는 빠지게 되고, 모두 만족하는 지역은 현재로서는 개포, 반포 정도 밖에는 없어보입니다. 그래서 비쌉니다. 노원 8단지나 상계 신축 2개 단지는 아파트 숲 중에서도 단연 돋보이는 가격을 뽐내는데,
"겨우 신축이라는 것 하나만으로 저렇게 비싸냐?" 라고 하기에는 신축이 너무 없어 그 프리미엄이 큽니다.
클럽에 가면 예쁜 여성분들은 지천에 깔려 있지만, 소위 존잘남은 한명 있을까 말까여서 똑같은 수준으류 예쁘고 잘생겼어도 잘생긴 남자가 대부분 독식합니다. 절대치 보다는 상대적인 수요 공급의 논리를 젊은 사람들도 직감적으로 알고 있는 것이죠
웃긴 비유기는 합니다만, 부동산도 연애도 사람이 하는 것이기 때문에 비슷한 심리작용을 받습니다.
절대적으로 "이게 그렇게 까지 돈을 지불할만한 일인가?" 라는 생각에 들어도, 그것에 희소하다면 기꺼이 지불할 용의가 있는 더 부유한 사람이 많기 때문입니다.
희소한 자원 > 기꺼이 지불할 수 있는 사람
왜곡된 시장이 아니라면, 이 두가지가 동등해질때까지 가격이 변동 합니다. ('올라'가는 게 아니라 '변동' 합니다.)
진짜로 부동산(아파트)에 관심이 많고 투자하면서 임장을 다니시는 분들이라면 알겁니다. 얼마나 아파트가 적은지요. 저도 처음에는 조건을 이야기하면 턱턱 단지를 쏟아내는 분들을 보고선 어떻게 저렇게 다 알고있지? 라는 생각이 들었습니다.
하지만 시간이 지나니 알게되더군요 1~2년만 계속 관심가지고 찾아보아도 그정도는 충분히 다 알수 있을 만큼 아파트 수가 적다는 것을요
지도에서든 네이버부동산이든 호갱노노든 단지를 찾아갈때 검색하지 않고 지도에서 5초 안으로 확인합니디만, 사실은 그게 그렇게 대단한게 아니라는걸 누구보다 잘 알고 있습니다.
2024-02-18
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동숭동
좋은 글입니다.
다만 하나만 보충하면 "아파트라는 형태가 빌라, 다세대, 다가구 등에 비해서 집약적인 거주형태"
이 명제는 좀 생각해 봐야 합니다. 1가구 거주용 전통적 단독주택이라면 모를까, 빌라 다세대 다가구 등등은 제한된 용적율 하에서 그 제한 끝까지 찾아서 건축하여, 200% 남짓한 용적율이 되는 탓에 실상은 단위 면적당 아파트와 비교하면 아파트가 더 집약적이지 않다는 것입니다.
게다가 호수밀도의 개념으로 보면 빌라 등의 평균 평형이 보통의 아파트보다 더 작은 탓에 오히려 아파트보다 더 밀집된 주거형태가 될 수 있습니다. (10~20여년 전 활발했던 구릉지 재개발이 요즘은 잘 안되는 이유가, 과거에는 1세대 단독주택이 많았던 탓에 호수밀도가 적은, 즉 평균 대지지분이 큰 것 때문인데 지금은 그런 곳도 다 빌라촌이라 세대당 대지지분이 작은, 즉 땅 크기에 비해 조합원수가 많은 탓도 큽니다.) 지금도 오래된 빌라촌에서 흔히 보이는 불법증개축까지 굳이 언급하지 않더라도요.
그러니 아파트는 일반적 생각보다도 훨씬 더 적습니다.
ps. 7호선 청담역으로 출퇴근하는 후배 부탁으로, 7호선 북쪽 라인 지도를 며칠째 보면서 아파트란 아파트는 다 찾아 본 일이 있는데, 7호선 역세권(전철역 반경 300m) 기준으로 택지개발지구, 아니 그게 아니더라도 뉴타운급 10,000세대 타운형 지역 찾아보니까 정말 저 멀리 노원구 하계동까지 가야 나오더라고요. 그 중간 역세권에 있는 아파트들은 빌라촌과 붙어있는 수백세대 단지들, 민감한 이야기지만 중학교는 말할 것도 없고 초등학교까지 아파트와 빌라촌이 섞이겠습니다. 아무리 신축이면 뭐 합니까? (그래서 광장동이나 은행사거리 하나 봅니다.) 여기에 아무리 택지개발지구라도 구축은 싫다, 이러면 정말 서울 끝, 의정부 경계까지 가야 합니다. 그런데 또 거기는 매매와 임대가 반반이네요.
7호선 서초구 서쪽으로 가도 아마 마찬가지일 것입니다. 10,000세대 이상이 뉴타운 형식으로 붙어있고 동일 초등학교 학군에 villa-free한 지역. 동작구 쪽에 대단지는 좀 있지만 villa-free는 아니고, 택지개발지구는 서울을 떠나서 광명시나 부천시까지 가야 나올 것입니다.
2024-02-18
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두 번째 줄 부터 많은 사람들이 해당이 안 되네요
허구언날 올라오는 댓글이
여기 시세가 5억인데 6억짜리가 거래됐다고????!
4억 5천 급매 잡으세요...
머 이런거 말이죠
비싸게 산사람을 돈이 썩어남나도는 줄 알더라고요
층 향 인테리어 뷰 이웃 소음 구조
같은 아파트라도 다 다를텐데말이죠
(빌라에 비해서 대충 비슷하긴 하죠)
어느 동은 A 초등학교, 어느 동은 B 초등학교, 이렇게 학교 배정이 달라지는 것에 따라서
가격차이가 수천만원씩 나기도 합니다.
층이나 향, 인테리어 상태 이런 것이 같다고 해도요.
보통의 독신 남자들은 이거 도저히 이해하지 못할 것입니다.
물론 기자들도 모르겠지요. 설령 알더라도 클릭 수 많이 나오는 기사 쓰려면 어쩔 수 없고.
정말 몰라서 그러는건진 의심이 좀 가드라고요