일본 부동산 근황과 인구감소 그리고 도시집중화19

여러번 이야기했지만 우리나라는 지방 기득권들의 입김 때문에 집중이 안 되고 서로 갈라먹기로 나가서

결국 이도 저도 안 되면서 모두가 다 멸망의 길로 갑니다.

지방선거에 투표해본 지도 30년이 넘지만

그동안 쭉 봐왔을 때, 기초지차체 지방분권은 득보다 실이 많은 것으로 보입니다.

지방분권은 광역지자체까지만 하는게 낫겠습니다.

일본 일반 가정집인 목조주택이 사실 판자집 수준이라 ㅠㅠ

일반 아파트인 빌라 수준은 좁고 춥고 뷰 다막혀 답답하고

고급 맨션만 잘되는 이유가 다있죠...

우리나라 신축 확장 난방안하고 살고 각종 시스템 구축과 비교 불가인것아니 신축만 원하는 것 처럼 어디나 사람사는데 똑같습니다. 미국도 똑같음 ㅋ

고급 맨션 자체 수가 워낙 적고 돈있는 사람들은 점점 늘어나니 당연히 비싼 쪽으로 돈이 몰리고 있는거죠.

일본 주택가격이 2010년부터 오른 것은 맞고

또한 타워맨션 가격은 단독주택보다 더 상승한 것도 맞습니다만

길게 1990년부터 주택가격을 보시면 일반 주택은 아직 고점대비 한참 아래인 것을 볼 수 있습니다

일본 타워맨션은 20층 이상의 주상복합 형태인데 2021년 현재 전국에 1400채 정도로 그 숫자가 제한적이며

주로 외국인의  매수세가 더해져서 가격이 급하게 오른 것이지요

도쿄도의 단독주택 및 주거용 토지 가격은 2023년 기준 1990년 버블기 이전인 1980년대 중반 가격에 머물러 있죠

일본의 1900년 주택가격 꼭지와 2010년 부동산 저점이 정확하게 일본 주가지수 꼭지, 저점과 일치합니다

즉 주식과 부동산이 동조화 되어있다는 것이죠. 일본 주가가 1990년 39000에서 2010년 7000대까지 5분의 1토막 이후   지금 다시 39000정도까지 근 5배 이상 상승하고 있고 부동산 또한 상승세 추세를 맞추어가고 있는 상황입니다

즉 한국 부동산도 재상승을 위해서는 주가 상승이 전제가 되어야 한다고 봅니다. 한국 역시 과거 주가 대세 상승기와 부동산 대세 상승기가 정확히 일치하고 있기 때문이죠

하지만 일본과 한국의 다른점은 지방거점의 인구 건전성에 있습니다. 

일본은 지방 도시가 건재해요. 한국만큼의 수도권 집중화가 아니기 때문에.

지방에서 꾸준히 도쿄쪽으로 이동하는 인구가 계속 나오지만 우리는 그러지 못할 거라는 차이가 있습니다.

또한 수도의 합계출산율 추이또한 다르고요.

즉 우리는 서울도 출산율이 고사하고 지방도 고사해서 고여가지만

일본은 지방대도시들이 건재하기에 꾸준히 유입될 여력이 아직도 많다는 것이지요. 

그렇기 때문에 우리경제가 마이너스 성장이 되는 순간 타격이 크게 나타날 것이란 겁니다. 

10년 전 80엔/달러

지금    150엔/달러

가장 중요한 엔저를 빼고, 

도시 집중화 때문에 앞으로도 오른다는 논리 전개는 허술합니다.

더군다나 이미 한국은 일본보다 더 크게 수도권에 집중되어 있습니다.