오르면 좋고 안오르면 할수없지~ 그런 포지션을 추구함4

부동산관련

2010년대 하락론 핵심은 저상정 고착화로 인한 일본식 장기가격하락

2024년 부동산 하락론의 핵심은 급격한 노령화 + 인구감소 = 수요감소 / 그로인한 부동산가격 장기하락

일본처럼 장기간 부동산가격 횡보시 부동산투자 메리트가 없어진다는 논리

이자비용이상으로 자산가격이 상승하지 않는다면 해당 자산은 투자할 가치가 없음

어떤 바보가 roi로 이자비용조차 감당안되는 투자를 할까?

자본은 수익률을 따라 흐르기에 향후 대출금리 이상의 가격상승이 이뤄지지 않는다면

신축공급은 자연스레 줄어들게 되어있음

건축원가는 계속 상승하는데 구축가격이 받쳐주질 않으니 

갈수록 신축공급은 어려워질수밖에

신축공급이 급감한다고 해서 당장 구축가격이 오른다고 장담할수도 없음

pir로 보면 분명 부담스런구간이니까

앞으로 몇년이 될지는 모르겠으나

2010~2015처럼 매수보다는 전월세를 선호하는 분위기가 팽배해질거라 생각함

그리고 과거와 달리 전세가율이 높아진다해서 사람들이 적극 매수에 나설지조차 의문임

노령화 + 급감하는 출산율로 인구감소에 대한 공포가 마냥 머릿속에만 맴도는게 아닌

실제 생활에서 체감되기 시작한다면 ( 초중고 통폐함.. 지방대학 폐교..국민연금 개혁논의 등등 )

언론에서 집중조명하며  "인구감소 = 국가멸망" 으로 사회적 합의가 이뤄질것 같음

아파트가 매년 물가상승률 이상의 가격상승을 이뤄내지 못한다면

결국 감가상각 되는 자산일뿐..

무주택자는 전월세가격이 서서히 선진국 수준으로 올라가 전체 주거비용이 증가하고

다주택자는 시세차익이 없어짐으로 인해 월세전환으로 현금흐름을 추구할테고

당분간 사회 전체적으로 렌트비는 올라가고 부동산가격은 안정화되는 그런 그림이 그려지지 않을까 생각해봄

전고점대비 하락은 어느정도 마무리된거 같지만

기간조정이 충분치 않다는점에서(하락기간 21년가을~24년봄  2년반정도)

향후 몇년간은 지지부진 하지 않을까생각함

그리고 기간조정이 충분히 이뤄진후

지난 상승장처럼 전국적으로  들썩이는 그런 모습이아닌

극단적 양극화 형태로 가격상승이 일어날거라 생각함

향후 가격하락이 추가로 이뤄질지

기간조정이 몇년간 이뤄질지

조정후 가격상승이 일어날지 말지.. 상승한다면 몇%나 오를지

솔직히 아무것도 모르지만

그럭저럭 좋은 입지에 좋은단지 로얄동호수로 사놨으니 그냥 기다릴뿐..

오르면 좋고 안오르면 할수없지~ 그런 포지션을 추구함