80년대 후반 90년대 초 준공된 아파트들은 앞으로 어떻게 될까요?11

네 제 생각도 그렇습니다 ㅎㅎㅎ

아이러니하게 집값이 빠져야 재건축 가능성이 있겠네요 ㅎㅎ

1. 가격 + 분담금 < 주변 신축 , 이게 재건축에서 가장 메인 메커니즘인데

적지 않은 서울 중층 재건축지역의 특징이, 대조군이 될 바로 그 '주변 신축'이 없다는 점 입니다.

그러니 뭘 기준으로 해야 할 지 헷갈립니다.

상계 주공 같으면 8단지 재건축 포레나노원이 그나마 가까운데

직접 가 보면 알겠지만 상계주공 중에서도 입지가 중간 이하인 곳이라서

여기에 얼마나 플러스 해야 입지 좋은 초역세권 학군지 가격이 될 지가 가늠이 안 되는 경우입니다.

이는 목동신시가지 등 다른 곳도 마찬가지일 것입니다.

2. 지역 불문 현재 재건축 환경이 참 재미있는게

건축 관련 비용(자재+인건비+금융)이 최근 급등했는데, 경기는 얼어 붙어서

향후 비용은 증가가 확실해서 추가부담금 상승 이야기가 나오는데

불경기 탓에 이제 막 신축한, 즉 건축 비용 상승 이전의 신축들은 고점에서 약간 하락했습니다.

여기서 일종의 불균형이 일어납니다.

이게 향후 어떻게 봉합될지는 정말로 가 봐야 알겠지요.

여담으로 이걸 잘 아는 투자자들이 분양시장에 뛰어들어

기존 주택의 불경기와는 무색하게 분양시장은 활황인 것이지요.

비용증가 이전에 사업 시작해서 이미 분양가가 정해저 있는 곳이니. (조합이야 어떻게 되던 말건)

3. 중계역 부근 20평대 아파트 보면 매매 5억 초반에 전세가 2억대 중반에 형성되어 있습니다.

이 정도면 재건축 관련 이슈를 모두 제거하고, 재건축 가능성 없는 다른 아파트와 비교해도

현재 기준 큰 차이 없는 전세/매매 비율이라고 보아집니다.

재건축에 대한 프리미엄은 없던가 아주 약한 수준이지요.

본문에 나온 '그냥 살면 수명이 다한다' , 이건 일단 지방 광역시 및 대도시 아파트들을 먼저 봐야 하겠습니다.

이런 곳은 해당 도시의 준 핵심지, 과거의 최중심에서 한발 물러섰지만 지금도 2선급 핵심지는 되는 곳도

그 가격으로는 재건축 어려움, 이런 이유로 40~50년 된 아파트들이 개별 리모델링으로 지금까지 버티고 있습니다.

그래도 그럭 저럭 지탱해 갑니다. 수명 다 하는 것은 한참은 더 있어야 하겠네요.

그러니 서울 역세권 아파트들은 재건축 신경 안 쓰고 그냥 '이대로~~' 해도 한 20년 이상은 버티는 것이지요.

ps. 상계주공이나 하안주공 둘 다 등기를 쳐 본 입장에서(지금은 다 제 손을 떠났지만) 둘은 차이가 있는게

한쪽은 초역세권(=아파트 단지와 지하철역이 아예 붙어있슴)이고 다른 한쪽은 역세권도 아니라는 점 입니다.

게다가 추가하자면 학군.