꼬마상가 임대수익 관련해서 질문해요4

그런데 모수를 지금 현재 호가로 대입하니까 그런거고,

그 건물들의 건물주가 지금 호가에 매입했을까요? 

최소 10년 15년전에 1/3이나 1/5 가격에 들고 있는 사람들이고 단순하게 계산해도 10~15%의 수익률의 건물들이죠. 

그런데 이들은 그당시에 10%수익률을 보고 매입했을까요? 당시 금리상 4~5%만 되어도 괜찮은 건물들이었고,

그 10년간 월세가 2~3배 뛴거죠. 

물론 지금 거래되는 대부분의 강남 꼬마빌딩은 수익률 3%에 맞춰져있고 밸류업을 고려중인 경우에만 거래되고 있습니다. 건물이 길에 널려있는것 같지만, 누구나 탐내는 목이 좋은 건물은 매물로 나올일도 거의 없고 나오더라도 일반인 시장에 등장하지 않습니다. 

은행 VIP나 부동산 지인들이 집어가고 말도 안되는 호가에 동네 홍보삼아 혹은 호구낚시용으로 네이버에 올라오죠. 

그래서 밸류업같은곳의 실제거래사례와 네이버 호가간에는 많게는 20~30%까지 가격차이가 나는거고요. 

그렇다고 그 네이버 매물들 30%깎아사겠다고 연락하면 콧방귀도 안뀝니다. 애초에 절반이상이 팔마음 없는 매물입니다.

그리고 부동산 열심히 다니면서 문자 브리핑 받는 분들은 아시겠지만, 문자로 받아보는 찐 호가는 매우 다릅니다. 

서울에서도 급매 찐 호가는 수익률 5~6%짜리도 수두룩하게 나옵니다. 물론 목이 별로고 별로 갖고 싶지 않은 매물들이 99%이고요.

결국 일반인이나 부동산에 깊숙히 관여되지 않은 투자자가 상가를 접근하려면 호구비용을 내고 매수하는 수 밖에 없는데 그래서 본인만의 상권분석과 미래예측, 나만아는 호재, 같은 양념이 들어가야 되는겁니다. 앞으로 월세가 오를지역, 아니면 업종을 파악해서 내가 직접 벨류업 가능해 타게팅가능한 곳. 그래서 한 3~5년정도 벨류업하고 10년후면 수익률 내 매입가 10%짜리 건물되고 그대로 10년버티면 투자금 회수되는데 가격올려서 팔거나 보유하거나.. 뭐 이런개념이죠. 저도 이런 투자좋아하고요. 

정말 운이좋아서 간혹 형제간의 분쟁이나 상속문제로 갑툭튀나오는 매물들이 있는데, 물론 초보가 이걸 덥썩 물수 있는 준비가 되어있을 확률은 거의없다고 보시면 됩니다. 

단점 이라면 주거용 부동산에 비해 양도소득세율이 높아서(비과세X) 거래가 활발하지 않다 겠네요.
 

현재상황(고이자, 불경기)으로는 매력적인 투자대상 이라고는 볼 수 없지만(보시는 관점에 따라 다를 수는 있습니다) 경제상황은 언제나 좋게든 나쁘게든 변하는 것입니다.

은행에 돈 넣으니 이자가 1%밖에 안나오니 차라리 자산시장에 투자하자 라는 말이 언젠가는 나오겠죠.