신축 분양 시세.18

저도 위 4가지 너무 공감하고 지난글에서도 비슷한 의견이 입니다!

그리고 근본적으로 파는사람(조합)이나 만드는사람(시공사)가 짓는데 돈 많이 들어서 저가격 아니면 못짓고, 안팔겠다는 스탠스입니다. ㅎㅎ 

그러다보니 사는사람은 22,23년까지만해도 거부반응일으키다가 서서히 아쉬우니 산다 하는 분위기.

새로운 것에 대한 열망, 더 좋은것, 더 새것에 대한 열망은 언제나 있어왔고 부동산 시장에서도 예전부터 있어왔지만 2015년 이후에 들어선 3세대 이후 신축 아파트들에 대한 수요는 점점 더 강해지고 있는 것으로 보입니다.

 
- 신축 아파트라는 상품 그 자체가 좋아진것도 있을 것이고

- 점점 더 좋은 생활 환경을 누리고자 하는 욕구의 강도가 세대를 지나며 점점 더 강해지는 경향이 짙어지고 있으며

- 주거의 상향이 10년간 이상 원활하게 진행되지 못하면서 그 욕구가 눌려버린 부분도 있을 것이고

- 그 기간동안 기축 아파트들은 더욱 연식이 지나면서 구축이 늘어나는 부분도 매우 클것이라 봅니다.

- 또한, 인터넷이 발달하면서 손쉽게 최고급 주거지를 여럭 매체를 통해 접할 수 있게 된것도 한몫 했다고 생각됩니다.

결국 단순히 사람들이 "신축 좋으니까 신축 원하지" 라고 치부해버리기에는 시장의 구성원의 성향이나, 상품들의 구조 자체가 점점 더 신축을 원하고 신축이 희소해지는 방향으로 진행되어 왔습니다. 

새로운 상품을 본지도 오래되었다보니, 기존 준신축들이 그 동안 신축의 자리를 차지하면서 그 가치로서 인정받고 있던 부분도 있을 것입니다. 어찌보면 준신축들이 그 절대 상품성 대비 더 좋은 가치를 부여받고 있는 부분이 있을 수도 있겠습니다. 그런데 거기에 진정한 신축 아파트가 들어서면 이미 높은 가치로 평가 받는 준신축 대비해서 더 높은 평가를 받아야만 하니 점점 더 가격이 높아질 수 밖에 없습니다. 물론 이런 것을 가능케 하는 것은 근본적으로 사람들이 원하는 신축 아파트가 적다는 사실에 기인하고 있습니다.

2. 가격이 바닥점을 지나고 있다는 인식이 증가하고 있다.

투자 하시는 분들이나, 부동산 하시는 분들이라면 어느정도 부동산 시장이 침체로 접어들거나, 장기 하락하는 방향으로 가기는 힘든 상황이 만들어지고 있다는 것은 알고 계실겁니다. 물론 미래는 단정지을 수 없지만, 적어도 엄청나게 악화되지는 않는다는 인식은 이제는 많이들 가지고 계시는 것으로 보입니다. 그렇게 인식한 가격을 현재 기축 시세와 신축 시세 차이로 감안했을때, 그렇게 나쁘지는 않다는 계산이 나오고 분양권일 경우 시간이 지날수록 가격이 상승할 가능성이 있다는 예상으로 이어지게 되면 실수요자도 분양권에 매력을 느끼게 됩니다.

또한 분양가 상승이 단순히 시행사들의 이익 확대를 위한 것이 아니라, 경제 원리에 따라 작동하기 위해서 받아야 하는 최소한의 마진을 더한 가격이라는 것이 시간을 통해 입증되었고, 이에 더해 사업 가치가 훼손되는 상황까지 온 것이 온 국민들에게 인식되었습니다. 결국 저렴한 분양가라는 바닥도 점점 올라오고 있는 것으로 보입니다.

분양권 시장만 놓고 보았을때,
일반적으로 말하는 공급이 부족해서 기축이 오르고 부동산 시장이 다시 상승으로 가는 그런 장기적은 관점으로 보지 않더라도, 수도권 시장에서 분양할 곳들이 많이 남지 않았다는 것을 사람들도 점점 알아가고 있습니다.

물론 올림픽 파크 포레온 분양할때만 보아도, 부동산 포럼에서는 분양 세대가 많지만 전체 분양 물량으로 보았을때는 부족하다는 의견이 많이 나왔습니다만... 그때 까지만 보아도 그 이후에 나온 분양 물량들을 감안하면, 분양을 받으려는 사람들에게는 그 당시 기준으로 '아직 분양할 것들이 꽤 있다' 정도로 체감할 수 있었습니다. 대단지 분양이 남아있었기 때문입니다. 하지만 1년이 지나고 많은 단지들이 분양하고 나니 점점 앞으로 분양하는 단지들이 몇개 남지 않았다는 사실을 인식해가고 있는 것으로 보입니다.

파크리온 아래 두단지, 방배 일부 대단지, 은평쪽 대단지, 이문동 대단지... 기타 중소형 단지들과 경기도 까지 생각하면 훨씬 많겠지만 벌써 생각나는 중요 단지들은 하나 하나 이야기할 수 있을 만큼 줄어들고 있습니다. 더 신경써야 할 점은 앞으로 남은 단지들이 분양을 진행할 동안, 그 기간에 신규로 진행되며 새롭게 분양 예정 단지로 추가되는 단지들이 많이 없을 것이라는 사실입니다. 이제는 뉴스를 통해서도 대중들이 건설사들이 돈이 안되서 집을 못짓는다는 것이 사실이라는 것을 알게 되었습니다.

3번과 연계되는 되는 부분입니다만, 이 부분은 좀 더 적극적이고 실질적으로 집을 사려고 알아본 사람들에게 해당하는 이야기가 아닐까 싶습니다.
- 서울만 보더라도 강남과 여의도, 광화문 중심지를 제외하면 중전철이 촘촘하게 깔려있는 지역이 생각보다 그렇게 많지 않은걸 알 수 있습니다.
- 서울 시내에서는 버스 교통이 활성화되어 있다고 하더라도 그것이 원활히 작동하기 위해서는 중심지로 향하는 직선 대로를 끼고 있어야 하는데, 생각보다 이런 지역도 많지 않습니다. 또한 중전철은 대부분 그런 대로를 따라 운행하기에 겹치는 지역이 많습니다.
- 지도를 놓고 보면 생각보다 아파트 밀집지역이 차지하는 공간이 많지 않음을 알 수 있습니다.
- 서울은 넓지만, 생각보다 평지는 많지 않습니다. 거기에 평지에 아파트 단지가 밀집되어 있는 곳은 매우 극소수입니다. 최신축들이 평지에 많은지 언덕에 많은지 부동산을 공부해보시면 어느정도 이해하실 수 있습니다.

- 경기도는 직주 근접이거나 / 광역 전철 교통망을 갖추고 있거나 / 고속화도로를 끼고 있거나 적어도 이중 한가지는 해당이 되어야 합니다. 서울보다 더욱 적을 수 밖에 없습니다.

위 요소들(정말 큰 일부 요소만 나열한 것들임에도 불구하고)만 감안하더라도 선택지가 기하급수로 줄어들게 되는데, 거기에 신축이라는 요소와 몇가지 요소를 더 해보면 사실상 강남도 만족시키지 못하는 결과물이 나오기 마련입니다. 이성을 볼때와 비슷한 셈입니다.

얼굴 보통에 학벌 보통에 직업 보통에 성격 보통. 전부 보통만 추구하는데 이걸 교집합 시키면 그런 사람이 나에게 올리가 없습니다. 아파트도 마찬가지 입니다. 그래서 눈치빠르고 똑똑한 사람들은 집을 볼때 모든건 만족하려고 하지 않습니다. 대중에게 필요한 몇가지 요소 중 본인에게 필요한 요소를 갖춘 곳을 빠르게 선택합니다.

예전이야 이렇게 부동산이 인터넷으로 발달하지 못했으니 아는 사람만 알던 시장이었습니다만, 요즘은 프롭테크 어플 하나만 키고 일주일 가지고 놀다보면 다 알 수 있습니다. 정보가 공개되고 빠르게 전이되었기 때문에 좋은걸 사람들이 다 알게되어 가고 있습니다.

그런데 지금 수도권에서 분양'할' 수 있는 곳들은 그런곳들 밖에 없습니다. 요소가 갖추어진 곳들.

물론 몇몇 아닌곳들이 고전을 하는 상황이지만, 대다수가 한두개 요소는 갖추고 있기 때문에 이미 그 자체로 좋은 것들만 분양하고 있는 것이고, 그래서 시간이 지나면 사람들이 그 가치를 알아보면서 빠르게 주워가는 것이 생각됩니다.

전 작년엔 신축or재개발or재건축 투자에 포커싱이었고, 지금 위의 곳들은 회복된곳들이 꽤 있어서 // 지금 들어간다면, 덜오른곳에 구축을 사지 싶습니다.