부린이 이런것좀 상담하고자 합니다.42
- 뽐닥
- 등록일 2024-04-04 23:48
- 조회수 2303
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파워링크 
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뽐닥
알아보니 조합원들이 그 부지의 땅주인(집주인)들의 95%이상의 동의를 얻어 땅을 매입해야 그나마 기본조건이 되는 구조같아요. 하... 쉬운게 절대없네요, 위험해보이고
https://namu.wiki/w/%EC%A7%80%EC%97%AD%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%A1%B0%ED%95%A9 |
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뽐닥
지역주택 조합은 위험성이 장난 아니게 높다. 오죽하면 “원수에게 복수할 수 있는 가장 좋은 방법은 지역주택조합을 소개시켜주는 것”이라는 농담이 있을 정도다. 지역주택조합의 목적은 ‘남의 땅에 조합원들끼리 돈을 걷어서 아파트를 짓는 것’으로 지역주택조합의 모든 위험성은 이 문장으로 요약된다. 말하자면 많은 조합원들이 많은 땅주인들을 설득해서 토지를 전부 구매하고 수많은 조합원이 모아 낸 돈으로 아파트를 짓는다는 건데, 이게 보기엔 간단하고 말이 쉽지 장난 아니게 힘들다. 전체 토지 중에 무려 95%를 매입해야 한다. 95%의 동의를 얻어서 자기 집을 팔게 하는 게 쉬워보이는가? 특히, 노후주택단지의 경우 자기 집에서 나가는 것을 극히 꺼리는 노인들이 많이 살고 있다. 사업이 매우 잘 추진되어 80% 이상을 매입에 성공해도 항상 원주민들과 한탕하러 온 알박기 세력으로 인해 목표 도달이 쉽지 않다.[11] 그리고 땅을 다 매입하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있고, 심지어는 종 변경 불가나 환경 문제로 아예 통과하지 못할 수도 있다. 규모가 줄어들면 그만큼의 조합원들을 쫓아낼 수밖에 없고 남은 사람들은 나간 사람들이 갖고 나간 계약금을 n분의 1로 추가로 분담해야 한다.
보통 토지 확보, 개발 허가 승인 등으로 현혹하는데 토지 확보의 경우는 기본 수만 평이나 되는 땅 중 단 수십 평만 확보해도 토지확보로 홍보한다. 당연히 개발 허가의 경우는 그 수십 평 땅으로 허가를 냈다는 건데 말할 필요도 없다. 이런 과정도 생략하고 조합 설립 이전에 조합원을 모으는 과정에서 업무추진비, 홍보비로 수백억이나 되는 돈을 모조리 소비하고 조합 설립 자체가 무산되는 경우도 부지기수이다. 최근에는 아예 업무대행사가 지주택의 시행주체처럼 조합원을 모아 사업을 주도하는 일이 많다. 이런 경우 조합에 가입하여 계약금과 조합비를 납부하는 순간 그 돈은 업무대행사의 돈이 되기 십상이니 더욱 주의해야한다. 사실상 사기에 가까운 유사수신 행위지만 사기죄가 성립되기 쉽지 않다. 이들의 수법이 지속적으로 진화돼 우리가 아파트를 지어보려고 열심히 노력했는데 역부족이었다는 논리를 내세우고 실제로 뭐라도 일을 한 자료가 있으면 형사적, 민사적으로 책임을 묻기 에매한 상황이 된다. 사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모으고, 해당지역 토지 및 주택을 매수하고 그 위에 아파트를 짓는 것인데 조합원들도 각자의 이해관계에 따른 문제도 발생한다. 같은 집안 사람들도 땅 문제 가지고 다툼이 있는데 생판 모르는 수십 명의 사람들이 서로 신뢰를 가지고 이런 일을 한다는 거 쉽지않다. 이러한 위험성에도 불구하고 보통 사업대상부지가 교통이나 입지가 좋고 서울 핵심지역과 인접하고 있기 때문에 상대적 저분양가 마케팅으로 영업에 성공하는 경우가 많다.[12] 이렇게 험난한 과정을 거쳐 착공에 들어가고 입주를 하게 되면 조합 가입 시점으로부터 최소 5년 이상 지난게 현실이다. 물론 최소치일뿐 성공한 현장들이 보통 6~7년 이상 걸렸으며, 5년전에 모집해놓고 아직 시작못한 곳도 천지에 깔렸다. 5년이 넘는 시간동안 수천만원의 재산을 조합에 맡겨놓고 아파트가 지어지길 기다리는 과정을 인내하는 것부터가 쉬울 수가 없다. 실제로 시간이 지나면 지날수록 지역주택조합의 성공률은 낮아지게 된다. 심지어 사업성이 악화되면 조합원 분양가가 일반분양가보다 더 높아지는 경우도 있는데, 돈이 오랫동안 묶이고도 그냥 사는 사람들보다 더 비싸게 산다는 것에 천불이 나겠지만 분담금으로 사업에 묶여 있기 때문에 방법이 없다. 그래서 착공을 할 때쯤에 프리미엄이 붙는 곳이 많다. 부동산 커뮤니티에서 지주택은 굉장히 불안정한 성격 때문에 프리미엄(P)을 주더라도 착공한 뒤에 매수하라는 의견도 많다. |
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뽐닥
보니까 계약금을 두어번 내는건 기본적으로 그들이 챙길수 있는 수익이네요 4천씩, 그리고 건설사는 확정도 아닌데 유명한 건설사를 거론하면서 실제 당시안되어보면 모를정도로 사기를 칠 가능성이 너무 농후하네요. 와~ 또 이런 세계가...
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 killerbee
저도 안하는 걸 추천하기는 하는데요.
지주택 조합 정보 구청에 있습니다. 토지주 동의율 80% 이하는 볼 필요도 없고 90%도 안심은 못합니다. 강제 동의가 가능한 95%를 얼마 안남기고 진행 안되는 경우도 있습니다. 그리고 천신만고 사업이 되더라도 함정이 있는게 조합 빚이 너무 많아서 홍보 가격보다 훨씬 높은 가격으로 받거나 트리마제 처럼 조합이 빚 때문에 공중분해 당하고 집은 커녕 돈도 못돌려받는 경우를 겪을 수도 있습니다. 세상엔 싸고 좋은거 없고 싸보이는 건 다 이유가 있다고 생각하셔야 합니다. 사기...라기엔 성공률도 있는데 안되는거 8 되는거 2면... 왠만한데는 안된다고 보고 접근해야죠. 위에 보니 잘 찾아보셨네요. |
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RAYMAN
님아 그 강을 건너지 마오..길음역 근처 지날때 마다 간간히 보는 현장입니다. 지금처럼 무주택자가 집사기 좋은 시기가 없는데 괜히 지주택에 소중한 시간과 자본을 쓰지 마세요. 혹은 내가 똥믈리에라서 난 꼭 찍어먹어보고 판단하겠다면 맘대로 하시고요. |
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뽐닥
1) 토지매입이 100%이어야 합니다. 최소한 토지매입이 95%이상 되면 5%를 강제수용할 수 있습니다. 하지만 100%가 되어도 아파트를 지을 용도변경을 하다보면 용적률이나 건폐율이 미달될 수 있으니 그점을 유의 하셔야 합니다.
2) 지구단위계획이 승인 완료되어야 합니다.
3) 지역주택조합설립 인가가 완료되어야 합니다.
4) 도시개발사업 지구나 택지지구 내에서 추진하는 조합이어야 합니다.
5) 신규 조합 부지와 인접하여 성공한 사례가 있는 지역 내에서 추진하는 주택조합이 좋습니다
이렇게 물으니 특히 2,3,4번. 답장이
2,3번은 완료 되었어요 토지도95%이상 확보되어서 사업승인신청 절차만 남아 있어요 오셔서 정확한 상담을 받아보시고 판단 하시면 좋겠네요 |
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이런걸 두고 말씀하시는걸지, 모든게 다 새로운 정보네요..
https://blog.naver.com/rlatndjs1008/222718387519
1) 토지매입이 100%이어야 합니다.
최소한 토지매입이 95%이상 되면 5%를 강제수용할 수 있습니다.
하지만 100%가 되어도 아파트를 지을 용도변경을 하다보면 용적률이나 건폐율이 미달될 수 있으니 그점을 유의 하셔야 합니다.
2) 지구단위계획이 승인 완료되어야 합니다.
3) 지역주택조합설립 인가가 완료되어야 합니다.
4) 도시개발사업 지구나 택지지구 내에서 추진하는 조합이어야 합니다.
5) 신규 조합 부지와 인접하여 성공한 사례가 있는 지역 내에서 추진하는 주택조합이 좋습니다.
https://blog.naver.com/orangerose64/223291334154
지금 내 땅위에 집을 짓는것도(재건축조합) 건축비 올라서 난리인데, 내 땅도 없는 지주택사업이 잘 굴러가겠습니까?
4억이라 홍보하는게 그게 끝이 아닙니다. 사업진행해야되니까 계속 돈내라 청구서 날라올겁니다.
싫으면 그동안 넣은 계약금 포기하고 손털고 나가는수 밖에 없습니다.
지금 그 홍보관 가시면 그 실장이라는 사람 사탕발림소리에 넘어가실 확률이 100프로인거 같으니 절대 가지마시고 최소한 지주택 관련 피해 뉴스라도 챙겨보시고 천천히 내집장만하셔요...
서두를 분위기가 전혀 아닙니다.
@Rezini 너무너무 감사합니다. 통화를 해본 느낌으로는 사탕발림성은 거의 없을 수 있으나 배팅하고 아쉬운사람이 손벌리게 될 상황이 있을 수는 있겠네요. 구경이라도 가보려고는 했는데ㅎㅎㅎ 아무튼 통화 다음날 요청하지 않았던 지질검사 사진을 문자로 미리 보내준것도 좀 거시기하긴 합니다. 보통 주주택의 최소조건(그들의 땅매입이 95%이상 되어있을때)과 개발이익은 조합원들이 다 가져간다는 말도있네요. 흠 나중에라도 등기쳐서 입주를 하더라도 조합원자격은 아닐테니 이런저런 권한행사도 못하고 탈출도 쉽지않겠죠? 말씀처럼 중간에 뭐 내야한다, 공사비 어쩌구 하면 말그대로 골치아프겠습니다. 내집마련도 엄청난 공부가 필요하네요. 우선 전세로 다시 알아봐야할거 같습니다만 혹시라도 말씀하신 지주택 말고는 청약홈 등에 있는 신축(너무 비싸지만ㅠㅠ)이나 중고아파트라도 매물좋으면 구축이라도 사는게 정상적인 방법일지요.