신축 분양가 분석 ver.2

22년말 버전 ( 국평)

[1]서울중상급지 : 둔촌주공 13~14억(현재 입주권 총매가 22억예상)

[2]서울 하급지 : 장위자이 9.5~10억(현재 총매가 13억 예상)

[3]경기 최상급지 뉴타운( 서울하급지로 보는게 맞을듯 ): 철산자이 9~10억( 현재 12~13억 예상 )

23년버전

[1] 서울중급지 : 14~16억 ( 강동(둔촌동 더샵포레), 서대문(경희궁유보라) , 북아현 등)

[2] 서울하급지 : 12~14억 ( 이문(이문아이파크자이, 래미안라그란데) )

[3] 경기도 상급지 뉴타운 : 11~13억 (광명, 성남)

[4] 경기도 중급지  : 8억~10억 (안양,수원,부천,일산) 

[5] 경기도 하급지 / 인천 / 지방 : 5~7억

24년버전

[1] 서울중상급지 : 17억 ( 마포자이힐스테이트 라첼스, 라체르보푸르지오써밋 )

[2] 서울중하급지 : 12~13억 ( 장위 푸르지오라디우스파크 ) // 작년 이문아이파크자이보다 5천~1억은 싸게 간다고 보는 입지

[3] 경기도 상급지 뉴타운 : 11~13억 (성남 헤리스톤)

24년버전에서 재밌는건 [2,3]으로 여겨지는 입지들의 소위 대박입니다.

이문 아이파크자이 > 장위 푸르지오 > 성남 헤리스톤 세곳이 마침 각 지역별 대장아팟단지이고 셋이 분양가도 비슷 했네요. 

저는 개인적으로 세곳은 입주하면 RR기준 각 5천~1억씩 차이를 보이며 시세 형성되지않을까? 조심스레 예상해봅니다.

이문 아이파크는 특수물건(3단지)를 제외하고는 꽤 강력하게 완판.

장위 푸르지오도 35.1 :1로 강력한 수준으로 완판.

헤리스톤은 낮은 경쟁률( 8.9 : 1 )이지만, 조합원 입장에서 제일 해피하게 2순위or 일부 잔여세대정도는 겨우겨우 다 팔릴것 같습니다만..

어쨌든 장위 푸르지오나 헤리스톤을 보면 알 수 있듯, 서울 중하급지~경기 상급지 신축은 12억초중반으로 굳혀질듯 싶습니다.

그리고 정부가 정책 등 으로 집값을 떠받든다 같은 무식한 소리 하는 분들 계시는데...

자본주의/민주주의에서 정부 역할이 뭐라고 보시나요? 

없는사람에게 있는사람껄 무너트려서 주는건 대개 공산주의적인 사고입니다.

자본주의에서 정부의 가장 기본적인 역할은 자산의 분배가 아니라, 시장의 안정화가 훨씬 높은 가치와 기준이 되야하는 겁니다.

제 견해로는  

1. 시장 규제와 안정화, 2. 주택 공급 확대, 3. 세제 정책, 4. 주택 금융지원,정책 네가지가 가장 중요한 정부의 역할인데

1번은 어떤이유에서건 집권 초기에 많이 하락하여 시장에 혼돈을 줬지만, 어느정도 회복시켜놨으니 꽤나 나쁘지 않다 라는 평가.

2번은 공사비 폭등으로 재개발/재건축의 난항은 그렇다 쳐도.. 

★3기 사전청약 뻥카 분양겠( 이걸 시행한 전정부부터 빠따를... 하지만 탓하기시작하면 끝없으니 같이맞아야됩니다.)

3번은 다주택자인 제 입장에선 너무 아쉬운 부분도 많지만, 그래도 똘똘한 1주택 정책 자체가 맞다고는 봅니다. 

1가구 1주택이 투기꾼/투자자들의 독점등을 막는 / 현 시점에 한국상황에 맞는 적절한 정책이라고 봅니다.

4번은 소득/자산 계층에 맞게 물건마다 그나마 형평성(DSR/LTV등 조율) 있게 셋팅해놓은 편 같네요. (미국등에 비하면 아쉽긴 합니다만)