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1. 상승(60%)/보합(20%)/하락(20%)
(2030년까지 강한 공급부족이라, 올해같은 상승여력이 1~2번 정도 있을거라고 생각합니다.)
객관적인 상승이유의 근거는 금리인하, 공급부족, 수요증가, 경제회복, 통화량증가(25만원), 다수야당 정도라고 보입니다.
감성적인 하락이유의 근거는 인구소멸, 대통령 무능함, 나라 망함(전 부흥한다 쪽), 부자들 세금 더걷자. 정도가 있겠네요.
2. 앞으로의 신축 시세.
RR 84타입 앞으로 공급될 신축 예상 가격을 적어봤습니다.
일딴 천상계는 모르겠습니다. 원베일리 같은곳은 같은평형도 한강뷰에 4~5억을 더태우는 사람들이라...
1티어
둔촌주공 ( 앞으로도 한 5년은 둔주로 불릴거같네요... 연말엔 얘때매 그나마 잠잠해질것 같은 느낌이네요. ) 25~27억
마포자이힐스테이트, 행당동 라체르보 푸르지오써밋 등 20~22억
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2티어
이문 래미안라그란데, 자이아이파크, 장위 자이, 푸르지오, 철산자이 14~16억
2.5티어
성남 재개발, 광명뉴타운 4, 5구역 ( 13~14억 )
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3티어
팰루시드 급 10~11억
앞으로 추석을 기점으로 2~3티어의 선호도 높은 곳들이 1티어와의 갭을 빠르게 매울거라고 봅니다.
3. 클래식은 항상 옳다.
저는 시계를 좋아하는데, 시계쟁이들 사이에선 이런말이 있습니다. 명품시계를 사기로 마음먹었다면 무리해도 롤렉스를 사야지, 애매하게 딴걸 거치면 교육비만 나가고 결국 종착지는 롤렉스 입니다.
시계는 사치재이니 구매를 안할 수는 있어도 부동산은 주거의 필수재이니.. 투자 고수분들이 항상 똘똘한 한채(서울~경기)는 항상 옳다 라고 하는걸 다시한번 깨닫는 24년이네요.
4. 결론
7~8월은 비수기임에도 어느정도 거래량은 있을걸로 보이고, 9월즘부터는 확실하게 2~3티어는 1티어를 따라 갈거라고 봅니다. ( 갭은 항상 두고 쫓아가겠죠~)
부동산은 정석적으로 서울~경기를 벗어나선 안되고, 이왕이면 뉴타운이 좋을 것이고, 그게아니면 신축+직주+교통+학군 옵션을 꼭 챙겨
야 된다고 봅니다.
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5. 앞으로 만드는 비용은 정해졌고, 이걸 소비자가 사느냐 마느냐는 두고 볼 일.
그리고 신축 얘기할때, 오랫만에 쓰던 얘기 재탕해보면..
토지비( 지역에 따라 다르지만, 대지지분12평쯤 ) + 건축비(4억대) + 금융비 (1.5억대 ) == > 인천도 84타입은 7~8억받아야 됩니다.
산성 헤리스톤이 11억후반 (3400~3500대)에 어찌저찌 완판.
장위푸르지오가 12억초반 (3500~3600)에 꽤 높은경쟁률로 완판.
앞으로 서울하급지/경기상급지 "평당 4천만원"은 위 두곳때문에 확실하게 자리잡겠네요.
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물랑무랑
25만원 통화량 증가.. 피식했다