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부동산 시장의 불편한 진실 그리고 지금의 시장을 만들고 있는 '실수요자'의 특성과 그로 인한 시장의 변화에 대해서 생각해보겠습니다. 먼저 '투자'와 '투기' 가 무엇인지에 대해서 생각해봅시다. 사전적 정의를 찾아본다고 한들 실제 현실에서 이 둘을 구분할 수 있는 명확한 기준은 찾기 어렵습니다. 어렴풋이 짚어낸다고 하면 "돈을 벌고자 하는 욕심" 흔히들 말하는 추악한 이기심과 검은 마음 정도라고 볼 수 있겠습니다. 우리나라 사회만 그런건지는 모르겠지만, 민주주의 자유시장 경제를 표방하면서 사회 전체적으로 돈과 욕심에 대해서 배타적이고 드러내는걸 터부시하는 문화도 많지 않을 것입니다. 자본주의의 기본 원리와 동력이 흔히들 말하는 그 '투기심' 임에도 불구하고 말이죠 1. 투자자는 실수요자보다 가격에 민감하고 기계적으로 매수, 매도를 하는 특성을 가지고 있습니다. 특히나 수익형 부동산이나 토지 처럼 가치투자에 가까운 부동산 보다는 단기 시세차익형 투자자들에서 더 두드러지는 특성인데요, 투자자의 부동산 매수와 매도 목적이 말 그대로 '시세차익' 에게 때문에 가격이 오르면 빠르게 매수하고, 가격이 떨어질것 같으면 손실을 회피하기 위해서 빠르게 매도하는 특성을 가지고 있습니다. 물론 단기 투자자들도 인간이기 때문에 컴퓨터 처럼 완전히 기계적으로 매수 매도를 할 수는 없습니다. 경험이 오래되고 숙달되며 성격적으로 맞는 투자자들이 '마음'의 이끌림 보다는 '기준'에 의해서 투자할때 더 많이 나타나게 됩니다. 2. 투자자의 이러한 특성은 상승기에는 모두가 싫어하는 투기 조장, 혹은 시장 가격을 들어올리는 트리거 역할을 하기도 하며, 반대로는 하락기에는 선도적으로 시장가격을 하락시키는 역할을 하기도 합니다. 이게 무슨 말이냐 하면, 돈이 될것 같은 시장에는 우르르 몰려가서 매수를 하게되면서 매매가격 상승에 자극을 줍니다. 그렇게 되면 기존 인근에 거주하던 실거주자들 또한 조급함을 느끼며 매수에 가담하게 되는 역할을 합니다. 반대로 하락기에는 가격이 빠지기 시작하면 투자자들은 서로 앞다투어 본인의 물건을 매도하기 위해 가격 하락 경쟁을 하면서 물건을 던지기 시작합니다. 그러면서 가격을 내리는 주요 원인이 됩니다.
3. 단게 시세차익을 목적으로 하는 투자자일 수록 소형 아파트, 저가 아파트 시장을 위주로 활동할 가능성이 높으며, 자금력이 강하지 않은 사람이 많습니다. 4. 상승장이 지속될 수록 투자자들의 자금력이 커져 중저가, 고가 아파트 시장까지 영향을 미칠 가능성이 높아집니다. 5. 투자자들은 다수의 물건을 가지고 있기 때문에 매수를 하면 할 수록 매매 가격은 자극 시키지만 반대로 전월세를 놓으면서 임차시장을 안정시키는 역할을 합니다. 아이러니하게도 투자자는 이것을 원하지 않습니다. 투자금이 커지게 되기 때문이죠 6. 실수요자는 대부분 1채를 보유하고 있으며, 그것이 자산의 대부분일 가능성이 높습니다. 혹은 자산 포트폴리오의 다수를 차지하고 있을 가능성이 높습니다. 7. 실수요자는 1개 내지는 2개 정도의 부동산을 소유하기 때문에 가능한 가장 좋은 것을 가지려는 특성을 지닙니다. 8. 실수요자는 무리한 대출을 일으키는 경우가 적고, 역전세 등의 리스크를 가질 경우가 적기 때문에 가격이 하락한다고 하여도 보유하였을때 문제가 되는 경우가 적습니다. 반대로 투자자의 경우 매매가격이든 전세가격이든 부동산 시장에 따라서 보유에 영향을 많이 받습니다. 9. 위에서 언급한 8번의 특성을 기반으로 하여, 부동산이 자산의 대부분이기 때문에 하락기가 왔을때 불확정된 손실이 발생했다는 이유 만으로 부동산을 매각하지 않습니다. 매각하였을때 손실이 100% 확정되기 때문에 그러한 고통을 감내하기 보다는 매각하지 않고 보유하는 선택을 하게 됩니다. 10. 따라서 실수요자는 부동산 시장의 하방 경직성을 강화시키는 역할을 하며, 반대로 상승시에는 느리게 반응하지만 무거운 만큼 지속적으로 매수하는 경향을 보입니다. 시장을 단단하게 만드는 딱딱한 수요인 셈입니다. 11. 반대로 투자자는 가볍고 기민하고 빠르게 움직이며, 전체 시징에서 그 수가 적기 때문에 시장 가격 변화의 트리거 역할을 하지만 지속적으로 시장을 이끌어나갈 동력을 가지지는 못합니다. 12. 2022년 하반기 하락폭이 큰 것을 보면 이해할 수 있어야 합니다. 그 정도의 하락이 일시에 나타나려면 얼마나 많은 투자자들이 일시에 경쟁을 해야하는지 생각해볼 줄 알아야 하고, 그만큼의 많은 투자자들이 시장에서 이탈했다는 것을 의미한다는 것도 인지해야 합니다. 13. 결과적으로 투자자들은 오로지 부동산을 돈을 버는 도구로 이용하며 얼마나 가성비 있게 얼마나 빠르게 차익을 낼 수 있을지 고민하고 기계적으로 움직입니다. 반대로 실수요자는 부동산 자체에 상당히 많은 애착과 욕심을 가지게 됩니다. 실거주 만족도, 다른 사람들이 인식하는 해당 아파트의 지위, 좋은 뷰 등등 상당히 많은 부분들을 모두 가지고 싶어 합니다. 14. 즉, 투자자들은 부동산을 통한 '돈'에 욕심을 부리고, 실수요자들은 '부동산' 자체에 대한 욕심과 그걸 통한 '돈'에 욕심을 가지게 됩니다. 15. 이러한 특성은 지금의 시장에서 가장 잘 나타나고 있습니다. 신축 상급지 위주의 상승. 지역 내에서도 실거주성이 좋은 곳 위주의 상승, 네임드 아파트 위주의 상승, 같은 가격이라면 더 유명한 동네 위주의 상승 16. 지금은 투자자가 사라진 실수요자 위주의 시장입니다. 대다수의 사람들이 원하는 '내가 원하는 부동산을 가지지 않았을때 부동산 가격의 하락'은 실수요자들는 절대 만들어내지 않습니다. 그런 시장은 여러분이 욕하는 투기꾼들이 만들어주는 시장입니다. "내가 원하는 부동산을 샀다면 부동산 가격은 지속해서 올라야 하기" 때문입니다. 그리고 이 욕심이 자본주의를 돌리는 기본 원칙입니다. 이 사실을 일찍 알아차리고 현실을 받아들인 사람들 중에서 실행한 분들이 돈을 벌어가는 구조 입니다. 17. 오늘까지 동탄 롯데캐슬 청약 입니다. 이번 청약을 보면서 다시 한번 느꼈습니디. 우리는 모두가 투기꾼이며 마음속에 그렇게도 욕하던 추악한 욕심을 가득 안고 살고 있습니다. 저를 포함해서 말이죠. 저는 그걸 욕하지 않습니다. 욕심은 사람의 당연한 특성이니까요 18. 지금 몇몇 지역들을 필두로 급격하게 올라가는 가격 구조는 2020 ~ 2021년의 폭등했던 그것과는 다르게 보입니다. 언제든 거품 빠지면 내던져버릴 투자자들이 들어오는 것이 아니라, 절대로 내가 산 가격 이하로는 팔지 않을 실거주자들이 구매하는 시장이기 때문입니다. | 
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