보통 실거주로 오피스텔이나 주상복합은 별로일까요?21
- 이따가했대
- 등록일 2024-08-15 23:10
- 조회수 1496
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파워링크 
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 대루무룽둥
제가 1아파트 1오피 가지고있습니다.
오피는 20년초에 구매해서 고점일때 2배 정도에 현재 1.7배 정도로 거래되요. 물론 실평수가 40평 정도 됩니다. 공급 80평이구요. 같은 시기에 비슷한동네를 아파트로 샀으면 거의 같은 격이나 1.1~1.2배 정도 되는거 같구요.
갭으로 샀으니 실투자로 보면 300%정도 올랐습니다. 갭도 매우 적었구요. 아파트라면 갭차이도 커서 이정도는 안됬을거같네요.
그당시 주변 친구들는 오피는 위험하다 안오른다며 무시했지만, 투자많이하던 부장님은 괜찮아 보인다며 리스크는 있겠지만 해볼만하다고 했더랬죠.
세상엔 정답은 없습니다. 가격이 싸다면 언제나 매수하기 좋습니다.
특히 실거주라면 더욱 신경쓸필요가 없습니다. 실거주로만 보면 오피&주복이 살기 편합니다. 집앞에 모든게 다있어요. 아파트는 초역세권 아니라면 좀 걷거나 버스타야 지하철이죠.
대신 비싸게사는건 안되니 잘알아보세요. |
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대루무룽둥
대지지분의 맹점인데요.
수도권 중심지에서 대지지분이 매우 많고 용적률이 크면 좋은건 맞습니다. 그런곳은 땅값만큼 비싸기도 하구요.
하지만 아파트나 오피나 둘다 최대용적률일때 1대1 재건축이란건 똑같습니다. 건축비를 사용자가 고스란히 낸다는거죠. 느낌은 다르지만요.
땅값이 100억인 곳과 10억인 곳과 1억인 곳의 건축비는 비슷하죠. 물론 이젠 비싼땅엔 고급으로 짓겠죠.
그리고 또 알아야할 것이 오피는 중심상업지역으로 용적률이 높기에 대지가격 자체가 주거지보다 높습니다.
따라서 어차피 재건축 안될곳이라면 둘다 안되고, 될곳이라면 둘다 됩니다.
한마디로 잘보면 오피도 투자할만 합니다. |
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오피스텔은 대지지분이 적고 용적률이 높죠. 결국 대지지분이 거의 없는 세대수만 많은 경우인데 의지가 있어도 조합설립부터 동의율 얻기가 쉽지않습니다. 용적률이 높으니=가격의 대부분이 건축비이다
그리고 최대용적률일경우 1대1 재건축인것은 맞으나 기부채납으로 조금이라도 상향을 받죠. 그게 안되면 사업성 나올때까지 기다릴텐데 2종에서 3종 또는 3종300퍼제한이 400퍼로 풀릴 가능성을 더 보는거죠.
1000평 땅에 용적률 800퍼 대지지분 1평 짜리 8평 오피스텔 1000세대
1000평 땅에 용적률 200퍼 대지지분 20평 짜리 40평 아파트 50세대
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대루무룽둥
@슘슘슘 오피는 8평으로 보시고 아파트는 20평으로 보시니 답이 이렇게만 나오는거죠. 8평은 월세용이 맞죠.
하지만 실거주와 투자성 비교를 하려면 아파트가 20평이라면 오피도 실평수 20평으로 봐야합니다. 그럼 오피는 공급은 더 크겠죠. 그러면서 가격는 더 싸구요.
그다음에 대지지분 보고 대지가격보고 따지는겁니다.
제가 산 곳은 법정은 990이지만 600퍼센트로 지었구요. 아파트는 대부분 300맥스지만 200~250정도죠. 마진으로만 보면 오피도 나쁘지않습니다.
그리고 기부채납은 땅값이 비싼 상급지에서나 통하지 중하급지에선 안통합니다.
이것저것 잴게 많아서 오피가 어려운거긴 합니다. 그냥 안된다 라고 못박으면 투자못하는거구요. 아는게 많을수록 보이는것도 많다는겁니다.
저는 그래서 남들 다 오피 안살때 사서 돈벌었구요. 그땐 부모님도 말렸습니다. 이제는 제가 뭐 한다고 하면 아무말안하십니다.
물론 언제나 아파트와 비슷하거나 더 큰 대형평수만 아파트를 대체할수있습니다. 타워팰리스처럼요.
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대루무룽둥
@슘슘슘 계산을 잘못하셨습니다.
보통 아파트 40평을 비교하려면 오피 80평이구요. 대지지분은 아파트 20평, 오피 10평 되겠네요.
거기서 대지가격이 오피가 보통 더 높으니 대지만 보면 큰차이 안납니다. 그리고 가격은 더 싸야죠. 그럼 얼만큼 싼가에 따라 살지말지 고민하는겁니다.
저는 매매하시는분이 오피가 하도 안오르니 급매 내놓은거보자마자 샀구요. 이후 쭉쭉 오르더라구요.
주거지역 600은 그냥되는줄 아시나봐요. 그만큼의 대가를 지불하는겁니다.
상황은 언제나 변하니 대응도 그에 맞추는겁니다. 그렇게 정답 정해두셨으면 남말 듣지말고 그대로 성투하시면 되구요.
저는 지금 투자로는 오피 안삽니다. 하지만 실거주면 살수있는거죠. 사람에따라 상황도 다른거니까요.
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돈에 맞춰가는건데 싫어할게 뭐있나요