개인적으로 삼프로티비의 이프로가 부동산에 대하여 가장 중립적이고 객관적인 시야를 가지고 있다고 생각하고 그 의견에 많이 동의합니다.

아래는 최근 와이스트릿에서 말한 내용인데, 길지만 재밌어서 시간이 금방 가더라구요.

https://www.youtube.com/watch?v=a4cmnIQFw50 

이프로도 현재 부동산 상황을 상승을 보고있긴 한데, 그 이유가 매우 객관적이고 명확합니다.

어떠한 상황을 어떤식으로 해석하느냐의 차이가 중요하다 고생각합니다.

아래 몇가지 예시를 들어보죠.

1. 출산율 or 인구 감소

출산율과 인구의 감소는 분명 부동산 가격을 하락하게 하는 요인일 겁니다.

하지만 출산율은 수요가 바로 적용되지는 않고 먼 미래에 작용하는 요인이기도 하구요.

이민자가 늘어나는 캐나다에서는 부동산 수요증가 때문에 가격이 급등하고 있죠.

따라서 인구와 출산율이 줄어드는 것과 부동산 하락은 상관없다 or 줄어도 수도권은 오른다는 것은 논리가 맞지않습니다.

현재의 수요에 영향을 주지 않는것일 뿐 입니다.

그리고 현재의 가격상승의 압박은 다른 요인들에서 오는것이고, 하락영향보다 상승의 영향이 더 큰거죠.

2. 다주택자의 징벌적 세금

저도 이건 맞지 않다고 봅니다. 

다주택자가 분명히 시장을 활성화시키고 공급하는것은 사실입니다. 자본력을 가진 사람들이 다주택으로 공급을 해줘야 전월세 시장이 안정화가 됩니다. 물론 다주택자들이 단기적으로 시장을 상승시키겠지만, 장기적으론 시장을 안정적으로 안정화시킬겁니다. 아래 4번의 일본의 부동산이 안정화된 이유기도 하구요. 공급이 안정적이여야 가격도안정적이고, 공급을 안정되게 할수있는건 다주택자가 맞습니다.

3. 주택멸실

주택은 시간이 지남에 따라 멸실이 됩니다. 따라서 멸실되는 만큼 or 더 많이 공급을 해줘야겠죠.

하지만 이건 자세히 볼 필요가 있습니다.

수도권에서의 멸실이란 대부분 재건축 재개발을 위한 멸실입니다. 시간이 지난 뒤 공급으로 변하는거죠.

지방이 아닌 수도권에서 집을 그냥 멸실시킬 사람은 없으니까요. 극소수는 있더라도 시장에 영향을 주지 않을 정도일거구요.

오히려 주택이 아닌 건물을 부시고 주택으로 공급하는 일이 반대경우보다 더 많이 있습니다.

몇몇은 데이터를 고의적으로 분석하여 같은기간동안의 멸실과 공급을 비교하여 집이 폭등한다는 기사를 내기도 하더군요. 그리고 그 데이터를 믿는 사람들도 꽤 있습니다. 사람들은 아무리 건물이 오래되고 재건축이 지연되고있는 은마에서도 삽니다. 멸실이 쉽게 되지 않습니다.

중립적인 시각으로 보지않으면 분란을 만들기 좋은 주제이니까요.

4. 일본과의 비교

이프로가 이 내용을 재밌게 설명을 해주면서, 일본과 우리나라의 부동산을 비교하면 안되는 이유를 설명해줍니다.

간단하게 말하면, 일본은 지진이 많기에 집을 처음부터 견고하게 짓지 않고 30년을 최대연한으로 짓는게 미덕이었다고 합니다.

따라서 공급과 멸실이 꾸준히 균형있게 이어지기에 부동산가격이 안정이 된 사례라고 볼수있지요.

우리나라나 다른 국가들과 달리 사이클이 명확히 없었던 이유기도 하구요.

그러다보니 아주 천천히 상승을 하였죠. 

5, 수도권도 오르는곳만 오른다

강남이 10억에서 20억이 되고 30억이 되었다고, 수도권 5억집이 10억 15억으로 쫏아가진 못하겟지만 계속 5억으로 남아있지도 않습니다. 특히 인프라가 충분히 갖춰져있는 동네라면 말이죠. 그리고 시장은 언제나 시간차를 가지고 상급지에서 중하급지로 퍼져나가게 됩니다. 한집이 30억이라면 옆동네는 29억, 그옆동네는 28억 .....이런식으로 어느정도 키맞추기를 하는거죠.

갭투자로 수익률을 본다면, 강남은 매매 30억 기준 전세가 50%인 15억 정도 합니다. 따라서 30억에서 40억으로 33% 오른다면 15억 투자로 10억을 번 것이죠. 수익률은 166% 입니다.

이것을 수도권 저렴한 집으로 치환해보겠습니다. 매매가 10억인 집은 전월세비율이 60~70% 정도 됩니다. 65%로 가정하면 내 돈 3.5억이 들어가는 것이죠. 10억집이 강남처럼 33%는 못오르더라도 25% 올랐다면 12.5억이고, 3.5억으로 2.5억을 번겁니다. 수익률은 171% 입니다. 수익률 자체는 더 높을 가능성이 있습니다.

따라서 현재는 갭투자가 제한되니 똘똘한 한채나 두채를 가지다보니 돈이 한쪽으로 쏠려서 강남만 홀로 오르고있습니다. 하지만 나중에 다주택 제한이 풀린다면 그동안 오르지못했던 곳들이 오를 가능성이 있습니다. 돈은 항상 그렇게 반응하니까요. 그렇게 되면 수익률은 더욱 높아질 수있는것이죠.

이러한 가정은 물론 인프라가 잘 갖춰진 동네를 기준으로 말씀드린겁니다.

경기남부 분당~용인 평촌~산본 같은 곳이죠.

더 많은 논쟁거리가 많겟지만, 제가 다 일지는 못하니 여러분이 댓글로달아주세요.