(초보) 미국 금리는 내리는데 한국 집값은 왜 오르나요?11

국내 금리를 정하는 한은대빵이 "건설경기 악화 우려로" 

미국금리가 5.5% 까지 오르는 동안 계속 국내금리는 3.5% 에서 보류했습니다

저렇게 벌어진 키가 맞아 질려면 아직 멀었어요

1번의 전제 자체가 틀렸습니다. 그러므로 다 틀렸습니다. 대한민국 부동산이 금리인상기 금리인하기에 어땠는지 보고 오시면 됩니다. 금리는 부동산 자산가격에 영향을 일부 미칠 뿐 입니다. 

수요 공급 m2만 생각하심 됩니다.

금리는 부동산에 영향을 주는 한 요소일뿐 절대적이지 않습니다. 전체적인 경제상황, 수요과 공급, 가수요, 심리, 정부정책등 영향을 주는 여러가지 요소들이 있고 금리는 그중 하나의 요소일뿐입니다. 

일단 금리와 부동산의 연관성은 일단 코스톨라니의 계란이론을 보시면 전반적인 금리의 변화에 따른 주식, 채권, 부동산의 가격이 어떻게 흐름을 타고있는것인지 아실수 있으실겁니다.

집값은 님 월급이라고 생각하시면 돼요

월급이 오르면 집값도 오르고

월급이 떨어지면 집값도 떨어진다고 생각하세요

수요: 한국의 경제상황과 일치합니다. 금리? 인구? 이런거 다 종합한 경제 상황입니다. 금리가 높아도 경제성장률 높으면 주택가격 같이 폭등하고, 금리가 낮아도 경제성장 폭망이면 주택가격 침체됩니다.

공급: 좋은 위치에 새 집 많이 지어야 공급이 많습니다.

현재 상황

수요: 올해 경제성장률 예측치 2% 중후반대로 정상적인 경제성장입니다.

공급: 이전 정권의 규제를 이번 정권에서도 제대로 안 풀어놔서 공급이 잘 안되고 있습니다.

수요는 평범한데 공급이 부족-> 폭등

이전 몇년간 침체기는 경제가 폭망해서 수요가 부족했기 때문입니다. 

금리의 경우 전형적인 투자상품 (주식, 수익형 부동상(상가, 원룸))에는 큰 영향이 있습니다만, 아파트같은 생활필수재에는 큰 영향이 없습니다. 

금리가 올랐다-> 주식의 기대이익보다 채권 기대이익이 높다-> 주식팔고 채권(은행예금) 구입-> 주가 침체

근데 아파트는? 돈 벌려고 하는 게 아니고 내가 거주하려고 사는 게 더 큽니다. 금리 올랐다고 쌀값 내리나요? 아니죠? 그렇게 생각하시면 됩니다. 물론 아파트도 일부는 수익형으로 굴리기 때문에 영향이 아예 없는 건 아닙니다만, 3주택 정신나간 취득세 도입 이후로 아파트 여러채를 수익형으로 굴리는 사람은 거의 사라졌다고 보시면 됩니다. 실수요 시장으로 더 많이 바뀐거죠. 분석하기는 더 편해졌습니다만, 이게 규제인 관계로 공급침체->가격상승을 불러옵니다. 

주택은 생필품이지만 수도권 대단지 아파트는

투자상품이기도 하고, 강남 요지 아파트는 사치품이기도 합니다. 

주택 시장 외적 국가 경제 상황도 부동산에도 작용합니다만 

이것은 따로 알아서 공부하셔야 합니다

원래는 금리는 급격한 변동 외에는 주택가격에 큰 영향력이 없었습니다

1. 현재는 금리는 전세대출금리를 변동시키고 

2. 전세는 월세와 경쟁상품이기에 월세가 대비 전세대출 이자가 

낮아지기에 전세가를 들어 올립니다. 

3. 즉 전세가가 오르면 전세가율을 올리고 

4. 높아진 전세가율은 일정 임계치를 넘어서면 

중급지 하급지 부동산에도 매수 수요가 폭발하게 됩니다. 

댓글 달아주신 분들 모두 감사합니다. 제가 내공이 부족하여 쉽게 설명해주셨는데도 불구하고 제대로 이해를 못했습니다ㅠㅠ. 퇴근하며 천천히 다시 읽어보고 이해해보도록 하겠습니다. 

혼인하는데, 집 필요하지 않나요?