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제가 힘들게 만든 엑셀을 공개할 수는 없고 결과만 공유합니다.
공사비가 계획보다 10% 오르면 분담금은 어떻게 될까?
분양가가 10% 오르면 분담금은 어떻게 될까?
혹은 공사비와 분양가가 똑같이 10% 오르면 어떻게 될까?
이런 고민을 해보셨나요?
제가 이런 고민을 한 이유는 이렇습니다.
물가가 오르며, 그 오른 물가가 분양가와 공사비에 똑같이 적용되어 같은 비율로 오른다면?
현재 시점의 분양가와 공사비로 계산해도 미래의 사업성을 간접적으로 예측할 수 있을까???
이런 의문에서 시작되었습니다.
아래는 분당의 특정단지에 대한 분담금을 다양한 공사비/분양가 조합에 따라 계산한 결과입니다.
제가 만든 엑셀을 신뢰하지 않으실 수도 있습니다.
뭐, 상관은 없습니다. ㅎㅎ
공사비/분양가는 평당 만원단위 단가이며, 분담금은 억단위이며, +는 내야하며, -는 돌려받습니다.
노란색의 의미는 공사비/분양가 800/4000 기준으로 10%씩 증가할 때 어떤 변화가 생기는 기준선입니다.
그냥 기준선이며 숫자자체에 의미를 부여하지는 마세요.
공사비/분양가가 동일하게 10%씩 오르는데, 분담금도 올라갑니다.
이 단지에 현재 용적률을 20% 낮다고 가정해보겠습니다.
기준선(노란색)을 확인해보시면 점점 돌려받는 돈이 늘어납니다.
현재 용적율 여유가 커지면 오히려 똑같이 오를 때, 오히려 수익이 늘어납니다.
같은 이야기의 반복이라서 copy&paste는 안하지만
반대로 현재 용적률이 20% 늘어난다면, 반대 현상이 생깁니다.
같은 비율로 공사비/분양가가 늘어나면 분담금은 기하급수적으로 늘어납니다.
확신은 없지만.... 타이밍에 차이는 있겠지만,
미래에 물가가 오르면서 공사비가 늘어난만큼 분양가도 어느정도 따라가면서 올라줄 가능성이 큽니다.
그게 사실이라면, 현재 용적률과 여유용적률에 따라, 마음이 편할 수도 있고 불편할 수도 있게 되는겁니다.
사업성이 좋은 곳은 분양가/공사비가 같은 비율로 올라주면...
오히려 수익이 늘어날 수도 있습니다.
그리고 사업성이 안좋을수록, 수익은 엄청난 속도로 급감합니다.
아침에 심심해서 만들어 본 것인 공유해봅니다.
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