주임사 다세대 전세 갱신기간이여서 집주인에게 재연장 의사표시를 해더니33

아ㅜㅣ 검색해서 알아봤습니다 ㅎ 고맙습니다 

임대사업자도 상관없이 똑같습니다

@올돌내 주임사도 같아요

5%증액 싫으면 나가야죠

임대보증은 과태료를 내던 임대인이 알아서 할일이고요

잘 못 알고 계신거에요

증액5% 임대인이 요구를 하고 받아들이지 않으면 세입자분은 나가시면 되는거에요.

주임사도 일반과 같아요

단 5% 증액제한과 보증보험강제 실거주제한만 있을뿐이죠

그래서 공시지가가 하락했다고 전세가도 빠지는게 아니에요

그걸 반전세로 돌리고 있는거죠

최근 기사들 보면 월세가 올랐다는게 빠진 보증금만큼 +월세로 돌아간거에요

앞으로 반전세 시장으로 돌아간다는거죠

정부 방침도 보증금 내리고 월세화 하라는거고요

제 꺼를 예를 들어드릴께요

제가 주임사인데

공시지가 5억1000자리인데 전세는 2억5000에 살고 있어요

주임사라  다들 전세 올릴때 5%증액만 가능해서 전세가가 낮아요

이번 공시지가가 4000정도 내렸다고 제가 4000을 내려줘야 할까요?

아니에요

5%증액 가능해요.

공시지가에 126%안에서 5% 올릴수도 있고 kb시세가 있으면 60%  전세가가 안에들어오면 보증보험 안들어도 된다는거죠

상황에 따라 다르지만 공시지가 내렸다고 다들 역전세가 나는게 아니라는거에요

@별스 댓글 감사합니다. 제가 전세 계약 경험이 별로 없어서 이상황에 이렇게 처신하는것이 맞는건지 ? 잘못하고 있는건 아닌지?  님처럼 시간내주셔서 댓글 주시면 한번 더 상황을 파악해보고 여러모로 공부가 되네요.

정말 감사드리고요.

저의 전세 거주중인 다세대 주택은 23년 공시지가 3.55억원 24년 3.46억원 현 보증금 3.3억원입니다.

이사온날은 23년 4월입니다.

보증보험에 가입할려면 임차인은 126%. 임대인은 150% 적용하면 3.1억원입니다. 2천만원 초과되었기 때문에보증보험 가입이 안되는것으로 압니다. 그럼 초과된 2천만원은 어찌 해야할까요?

아파트의 경우 실거래가 3개월치 평균으로 가격으로 전월세 인상할지 인하할지 지표를 삼는 것으로 압니다.

거기에 맞쳐 진행하면되고요.

그럼, 다세대주택은 실제 역전세 상황인지 아닌지 확인할수 있는 지표가 뭐가 있을까요?

집주인 입장에선 역전세라고 해봤자....아니다. 그럼 그만인가요? 옆집 순이네 보증금 천만원 올렸으니 나도 올려야 한다. 집주인과 세입자간에 뭔가 공신력있는 기준이 있어야 하는거 아닐까요?

저는 그게 주택 공시지가라고 봅니다., 또 그걸 기준으로 보증보험에도 활용되고 있으니 말입니다.

계약 갱신기간이 되어서 재연장 의사와 공시지기가 하락 했으니 

집주인에게 보증금 감액을 요청한 것이고요. 

집주인이 인정해주면 탱큐고, 거절하면  임대보증보험 가입요건에 기대를 할수밖에 없겠죠?

그리고, 

[증액5% 임대인이 요구를 하고 받아들이지 않으면 세입자분은 나가시면 되는거에요]

보증금 증감액 증액 상한이 5% 있건만 맞습니다. 감액의 하한은 없습니다. 이것도 결국 당사자간의 협의 입니다.

집주인의 일방적인 인상요구를 거절해도 됩니다. 그럼, 그 요구가 합당한지를 집주인은 증명해야 합니다.

예를들면 무등록 전세 아파트 보증금 10억 의 경우 갱신기간에 실거래 평균값이 15억이라면 집주인은 보증금을 시세만큼 그 이상도 요구 가능하죠. 세입자가 여기에 응하면 보증금을 추가하면 되고, 아니면 이사를 나가던가

아니면 계약갱신청구권을 사용해서 최대 5% 제한할수 있죠.

이런경우는 실거래3개월 평균가격을 당사자들이 다 알수 있으니 뭘 증명하거나 할 필요성이 없습니다.

근데 일반 빌라, 다세대주택 다가구 주택은 그 경우의 수가 다양해서 마땅한 지표를 애매모호 합니다.

계약 갱신권을 사용해서 인상폭을 5%로 인정하고 계약하는 경우는 세입자도 현 상황이 5% 이상 인상된 것을 본인도 인정하고 있다는걸 의미합니다.

저의 경우는 주임사 재계약을 연장신청을 하면서 공시지가 하락을 근거로 감액을 요청한것이고요.

그래서 저는 제 경우는 역전세라고 판단한 상태입니다.

@올돌내 아파트도 kb시세나 공시시가 등으로 선택가능해요

2~3개월 실거래 기준이 아니에요 

그리고 님사시는  다세대 주택 공시가가

 24년 3.46억이라면 집주인은 150%라5억1900만원까지 보증보험이 가능한거라 5%증액 가능힌거죠

@별스 주신 댓글 저의 부동산 공부에 많은 도움이 됩니다. 정말로 감사드리고요.

당사자간 손쉽게 확인이 가능한 기준이 최근 실거래가격 3개월 정도된다는 이야기이고요.

[24년 3.46억이라면 집주인은 150%라5억1900만원까지 보증보험이 가능한거라 5%증액 가능힌거죠]

그럼, 보증금이 5억19만원 이하이기 때문에 보증보험 미가입조건에 해당되는건지요?

60%는 임대사업자가 보증보험 가입을 안할수 있는 조건이에요

그만큼 보증보험 안들어도 안전하다고 인정하는 예외조항이에요

임대사업자는 공시지가에  ×150%

일반은 공시지가에*126%안에 들면 보증보험 가입이 가능한거고요

현 사시는 시세가 공시지가대비 많이 저렴한거로 보입니다

많은부분을 잘 못 아시는게 많으시네요

@별스 

60%는 임대사업자가 보증보험 가입을 안할수 있는 조건 - 저의경우 60% 적용시 2천만원 가까이 초과가 되는 상황이니 임대보증보험에 가입해야 하는 상황이군요. 초과된 일부금액에 관해서...말이죠.

좋은 말씀 많이 해 주셔서 많은 공부가 되었습니다.

그리고, 다세대 주임사의 재연장의 경우 임대인이 보증금 5% 증액을 요구시 이를 수용 못하면 이사말곤 답이 없는걸까요?

제가 알기론 그 5%도 협의이고, 임차인의 거절 가능한것으로 알고 있습니다. 그럼, 임대인은 5% 인상이 객관적으로 합당함을 증명해야 하는데...이걸 증명하기가 쉽지만 않기에 그나마 5% 인상도 쉽지 않다.  그냥 문제없이 임대의무기간이 지나기를 바라는 상황도 종종볼수 있습니다. 

주임사를 하는 이유가 양도세 혜택때문인데 글을 보니 별로 양도세 혜택은 없어보이네요.

주임사 임대의무기간이 27년이니 자진말소조건은 이미 충족한것으로 보이네요. 글쓴이가 세를빼서 나가면 임대인은 주임사 자진말소하고 양도해버리면 그만이에요. 본인이 301호에 들어갈 생각을 하는거보니 자진말소 생각이 있나보네요.

보증금액을 결정하는것에 대한 권한은 임대인에게 있기 때문에 임차인을 보호하기위해 5% 증액제한과 같은 조건이 있는거에요.

임차인은 주변 시세가 이보다 낮으면 시세가 낮은 주변 주택으로 세를 빼서 나갈수가 있는거에요.

즉, 현재가격보다 낮은 보증금으로 다른 집을 구할수 있으면 그냥 이사간다고 하세요. 이러면 새로운 세입자를  구하려면 주변시세에 맞춰서 보증금을 낮춰서 내놔야하니 글쓴이의 요구사항을 들어줄지도 모르겠네요.

만약 주변시세가 훨씬 올라서 그돈으론 다른집으로  이사를 못간다면 집주인의 5% 증액제한에 응해야겠죠. 집주인은 주변시세보다 낮기때문에 5%는 올려서 제안하겠네요. 제가 그 임대인이라면 글쓴이와 같은 세입자는 내보내고 주임사 자진말소하겠네요

@현수욱아빠 댓글 감사드립니다. 이렇게 하나씩 또 배워갑니다.

현상황은 재계약을 신청한 상황입니다. 집주인 할배는 상상이상 이긴 하고요. 이사온후 집이 너무 드러워서 도배, 변기,세면대 등등을 집주인 허락을 맞고 저의 3-4백만원 비용으로 교체를 했습니다. 바로 이사 나가면 그 비용 보존할 방법도 없습니다. 아깝죠. 그리고 장마때 빗물누수 피해가 발생해도 집주인은 언제까지 고쳐 주겠다고 하면서 2-3달을 미루면서 절이 싫으면 중이 떠나야지 이런 문자보내고, 더 이상 못 기다리는 저는 2주이내 빗물누수로 적은 방안 도배를 원상복구 안해주면 제가 고치고 그 비용 청구한다는 내용 증명 보내겠다고 하니 흥분하더니 저에게 쌍욕과 폭행까지해서 법적인 처벌까지도 ... 어떤 상황에서도 본인에게 유리하게 불리하면 번복하고, 노인이라는 핑계로, 연장자라는 이유로 갑질을 하긴 했네요.

그러다보니 별로 좋은 감정은 없는 상황이고요. 제가 주장할수 있는 작은 부분이 있다면 당당하게 주장하고 있는 상황입니다.

10년 장기민간임대상업자인긴 한데....기간이 3-4년 정도 있지만 자진 말소시.....근데 제가 거주 연장 의사를 표시했으니 세입자의 동의가 없으면 불가한것으로 알고 있고요, 혜택은 떠나서 개인적인 사유로 자진말소시에서 과태료 나가는 상황 아닌가요?

다세대주택이기 때문에 주변 시세가 올랐는지? 내렸는지? 쉽게 판단하기 어렵습니다.

아파트라면 최근 실거래가격 3개월 평균치가 그 기준이 되지만요.

집주인이 5% 인상을 주장할경우, 계약갱신권 사용한경우, 세입자는 3가지 한가지 선택 가능한것으로 압니다.

1. 5% 인상을 인정한다.

2. 이사 나간다.

3. 거절한다. 거절하게되면 집주인은 이를 증명해야 합니다. 감정평가를 다시받거나, 합당한 근거를 제시해야 하는데 이게 좀 어렵습니다.

@올돌내  이미 임대인에게 3천만원 감액요청과 보증보험 가입요청을 했으니 임대인과 관계회복은 어려울듯 싶네요.

거주연장 신청시 임대인은 5% 인상이내에서 보증금을 제시할수있고 임차인이 이에 따르기 싫으면 다른 집으로 이사를 나갈 수 있지요.

임차인의 감액요구에 임대인이 따라야할 의무는 없어요. 보증금 결정하기 위해 감정평가를 받아서 임차인과 합의한 사례가 있는지 한번 찾아보세요. 이런일은 있을 수가 없어요.

아파트는 자진말소가 있지만 다세대는 자진말소가 안됩니다. 이 부분은 정정합니다.

보증보험 가입시 75%는 임대인 부담이고 나머지는 임차인 부담입니다. 그런데 임대인 입장에서 전세는 돈이 발생하는 구조가 아니라서 보증보험료 비용은 쌩돈 날아가는 기분일겁니다. 가입절차도 복잡하구요. 하지만 의무사항이라 가입을 해줘야 해요. 그런데 임차인이 관리비 인하까지 요청했으니 글쓴이를 내보내고 다른사람을 받고싶을겁니다.

집주인이 80이 넘었으니 그 재산 다 쓰고가라는 생각을 세입자가 하고있니 좀 어처구니 없네요. 

심보 좀 곱게 쓰시기 바랍니다. 은연중에 글쓴이의 생각을 임대인이 느꼈을것 같습니다. 

집에 문제가 있어도 고쳐주지않는 이유를 알듯 싶습니다. 현 세입자를 내보내고 싶은거에요. 앞으로도 집 수리를 해줄것같지는 않네요. 이런집에 또 계약연장해서 임대인과 갈등 속에 살고싶으세요?

이사오기전에 현 상태에서 계약을 진행했고 도배를 집주인이 해주겠다는 내용이 없었을테고 본인이 자의적으로 더럽다고 수리한 것은 보상을 받기 어렵죠. 그게 아깝다고 계약연장하는건 앞으로 더 큰 시련속에 살게될것 같습니다.

그냥 본인이 원하시는 ��은 임대인을 찾아서 이사가는것을 추천드립니다.

주임사가 처음 만들어졌을때는 이렇지않았는데 자꾸 의무조항이 추가되고 혜택은 줄어드니 임대인 입장에서는 수렁에 빠진듯싶을겁니다.

대부분 의무기간만 채우면 자진말소해서 주임사는 쳐다도보지 않을 제도가 �獰楮�.

@현수욱아빠 긴 댓글 및 조언 감사드리고요.

[집주인이 80이 넘었으니 그 재산 다 쓰고가라는 생각]- 제 생각이 아니라 집주인 할배가 저에게 한말입니다. 본문글이 좀 애매모호 했네요.

임장을 갔을 당시  집은 넓어서 마음에 들었지만, 벽지가 회색 페인트로 덧칠이 되어 있더군요. 집주인 본인이 했다고 하는데....적응이 안되고 싱크대도 오염이 심해서 벽지 및 싱크대 교체를 요구했었고요. 집주인은 싱크대 하부장만 교체해 주겠다, 그래서 벽지는 저희가 부담해서 교체하겠습니다.

거기에 싱크대 환풍기. 콘센트, 스위치 플러그, 방문 손잡이 등등 집주인 허락받고 싹다 교채해 버렸습니다.

거기에 화장실 변기,세면대도 드러워서 교체했고요. 욕조도 교체할려고 했는데......욕조 교체시 충격이 가서 집에 금가면 안된다고 반대를 합니다.

그리고 몇개월 지나 장마때가 되니 빗물누수가

빗물누수있는건 집주인은 알고있었습니다. 그 사실을 저에게 알릴 필요는 없었지만, 누수가 되었을땐 신속하게 수리만 해주면 되었는데  별의별 핑계를 대면서 그걸 9개월 정도 미루더군요.

그러면서 줄기차게 세입자에게 퇴거만 요구합니다. 서로 스트레스 받지 말고 세입자 너가 이사가면 만사형통이다.

그냥 알아서 나가라. 절이 싫으면 중이 떠나야지.

가끔 대화할때 제발 이건에 대하여 저와 사장님과의 의견이 다르니 다른 전문가에게 자문 좀 구하시고 알아보라고 이야기를 하게 됩니다.

그러다가 관계는 나빠졌다고 보이고요. 명절때가 다가오면 저랑 차한잔 하자면서, 미안하네. 지난날의 자기의 과오는 다 잊고 우리 새출발 하자고 저에게 고해성사를 합니다. 말로만 말입니다.

세입자가 고통을 받건 말건 그건 세입자 개인이 이겨낼 일이지, 왜 집주인이 돈을 들여 고쳐야 하느냐?  딱 이생각하고 있습니다.

그렇게 1년반이 지나고 갱신기간이 왔네요.

보증금 감액은 일단 기선 제압용이고요. 2,3번이 중요 한 상황입니다.

임대차 시장에서 여유자금이 전혀없는 집주인의 경우 어려움이 예상되긴 합니다.

저도 다세대 전세를 거주중이면서, 아파트 소유자이기도하고,. 상속에 의한 다가구주택 주임사 공동상속 지분 보유중이고 하고요.

여기 전세 거주하면서 이득 본것중 하나는... 무등록 전월세랑 주임사 전월세의 차이점을 정확하게 공부한것이네요. 어머니댁 주임사도 지금껏 중요결정은 어머니가 다 하셨으니 그 내용을 모르고 있었는데 말입니다.

어려운 내용임에도 의견 댓글로 주셔서 다시한번 감사드립니다.