[부동산 생각] 지금 시장은 어디에 있는가? - 서민은 더 이상 아파트에 살지 못하게 된다.. 전세? 월세? 매매? 가격은 올라간다.11
- 두툼한여우
- 등록일 2024-11-01 16:32
- 조회수 1511
[[부동산 생각]] 시리즈
시리즈란?
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나이로비
오우. 좋은 글 감사여~
2024-11-01
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 두툼한여우
이야기 하시능 '투자 수요'라는 의미의 폭과 40%라는 근거가 무엇인지 정확히 모르겠으나,
현재 취득세 등 제도적으로 다주택 투자자가 진입이 제한되는 상황에서 어떻게 부동산 시장의 수요가 늘어날 수 있는가에 대해서 물으신것이라 생각하고 이야기 드리겠습니다.
일단, 일전에도 이야기했지만 부동산 시세의 대세적인 상승을 만드는 거래량은 대부분 실수요자 입니다. 투자자는 전환점을 만드는 선도적인 트리거 억할을 하는 부분이 크나 절대 수가 많지 않기 때문에 지속적인 상승 거래를 만드는 주축이 될 수는 없습니다. 이것이 전제가 되어야 하고
본문에 적었듯이 시장 상황이 많이 바뀌어있습니다. 실수요자 그리고 똘똘한 1채 위주의 시장이 되면서 애시당초 다주택자가 없이 굴러가는 시장이 되었다고 보면 됩니다. 그래서 상급지와 하급지의 갭차이가 커지는 것이죠. 상급지는 다들 점점 더 사고싶어지고 하급지는 점점 사고싶지 않아지기 때문입니다. 거기에 가격 상승까지 잘 이루어지지 않는다? 그게 지금의 형국입니다.
이제 막 다주택자 진입이 막힌 시장이다? 그러면 시장 상황은 많이 안좋을 것입니다. 지금이 그렇다면 이야기가 다르겠지만 이미 10년 가까이 다주택에 대한 규제와 사회적 합의가 암묵적으로 이루어진 상황이고 고통스러운 시간을 이미 몇년이나 지나서 모든구조가 바뀐 다음에 새롭게 펼쳐지는 시장이 바로 지금입니다. 대부분의 사람들이 절대 고려해보지 않는 부분이죠
결국 주택에 대한 열망은 국민의 숫자만큼 있는 것이고, 거기서 실제로 경제적 여건이 되고 실행력이 있는 만큼 수요가 되는 것입니다. 그리고 실수요자는 누구보다 투기심보가 강한 100% 투기성 수요입니다. 따라서 다주택자가 없으니 주택을 사는 사람이 없어서 가격이 올라가기 힘들다는던 단기적인 견해가 될수밖에 없습니다. 이미 단기적인 시장이 아니기도 하구요
본문에 써놓은 내용들을 대입해보면 됩니다. 투자자가 없으니 시장 거래량이 적고 굴러가는 속도가 느리고 그러니 양극화가 심화되고 영원할것만 같고, 그런 느낌이 드는겁니다. 그러다 미친듯이 솟은 상급지에 비해 오랫동안 눌린 중급지에 수요가 들어온다(해당 지역에 사람이 산다)면 강제적으로 폭발적으로 턱턱 적은 거래량으로 가격이 숨막히게 올라갑니다.
그런게 계속되고 점점 하급지로 퍼져갈수록 조급해지고 집을 사야겠다는 마음이 드는 사람은 늘어나고 점점 더 거래량은 늘어가는 것입니다.
그리고 지금은 너무 기본적인 수요가 줄어있습니다. 다들 어떻게든 몸사리고 있는거죠. 그게 전세와 월세가격 폭등으로 나타나고 있는 것이고 언젠가는 돌아올 수요들이며 그중 일부만 돌아와도 수요가 증가하는 것입니다. 만약 그렇게 되지 않는다면 상급지는 점점 더 한 두 거래로 몇억씩 계속 올라가고 하급지는 슬럼화되는 현상이 발생할것입니다. 지방시장 처럼요. 하지만 수도권은 그렇게 놔둘만큼 욕심쟁이 실수요자들이 적지 않습니다. 곧 노도강 조차 내가 살수 없는 가격이 된다면, 저라도 달려가서 어떻게든 구매하려고 애를 쓸겁니다. 근데 앞으로 그렇게 될것입니다. 그래서 저도 자조적인 글을 쓰는것이구요
이정도면 답변이 되었을까요? 이 내용은 뇌내 망상이 아니라 실제 지금 1년 넘게 벌어지고 있는 현상입니다. 아니라고 하신다면 더 드릴 말씀이 없으나 지금은 중하급지가 강제로 끌려올라가는 중입니다. 내년 봄이 되면 지금과는 전혀 다른 기사로 도배가 되기 시작하겠지요 |
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동숭동
최근 부포에서 보기 힘든 글입니다.
이상한 소리 해대는 부류들 말고, 그쪽 부류의 대척점에 있는 일명 '상승을 논하는' 분들까지도 이런 분석을 하는 분들이 지금은 많지 않았으니까요. (어찌 보면 현 분위기상 그럴 에너지조차 고갈되었으니...)
여하튼, 여러 이유로 글을 안 썼던 (댓글 조차 안 쓰죠. 프사 안 나오는 대댓글은 가끔 쓰지만) 터인데 이야기 해보겠습니다.
"부동산으로 돈을 번다 함은 큰 틀에서 아래 두가지의 경우를 들 수 있는데, 1. 부동산 시장이 전반적으로 상승하여 보유하고 있던 부동산의 가격이 상승한다. 2. 본 가치대비 왜곡된 가격을 찾아 매수하여 본 가치를 찾아가기를 기다린다."
여기까지 보는 이들은 많지 않은데, 오랫동안 투자를 해 본 분들은 일단 이런 시각으로 봅니다. 그리고 사실 위 1.은 부동산 실력보다는 아무나 할 수 있는 운 같은 요소라 보고 뭐 그냥 얻어 걸리면 좋고, 이정도지요. (그러니 대세론 등의 호재니, 인구론 등의 악재니, 이런 것들 안 보는 이유가 있지요. 부동산은 동산이 아니니) 결국 2.를 주로 보는데
본문처럼 지금과 같은 상황, 극단적으로 실수요자만 시장에 있는 상황이 지속되면 2.로 돈 벌기가 무척 어렵습니다. 그 이전에 촘촘히 있었던, 지금도 완전히 걷어지지 않았던 규제로 인해 투자를 하기도 힘들고요.
그런데 그런 극단적 실수요자 상황은 위 1.로 수익을 내기조차 어려워집니다. 지금이 아예 시장이 얼어붙었고, 그런지 몇 년 지났다, 이러면 예전 12~14년처럼 온갖 규제 다 풀고 제발 사라 하겠지요. 하지만 지금은 대다수가 가격변화 없으면서 극소수 비싼 물건만 상승을 하고, 또 이런 물건들이 정작 못 먹는 감이지만 언론이나 대중의 관심을 사니까 규제를 풀지도 못 합니다. 투자자들의 진입이 계속 어려워지는 상황이지요.
따라서 계단식 상승이 아닌 느리고 꾸준한 상승이 되고, 이게 인플레이션을 겨우 따라가던가 지역에 따라서는 그만 못하니 무주택자의 내집 마련 시기는 필요하면 산다가 되지만, 1주택에서 다주택으로 들어갈 수는 없습니다. 세전 수익는 나도 세후 수익은 나지 않을 텐데 추가 매수는 어렵지요. 갈아타기가 있지만 지금의 거래비용 가지고는 적은 돈으로 급지를 약간 업그레이드 하는 정도는 하나마나지요.
그러니, 힘듭니다. 하지만 이런 시기는 그리 길지 않을 것입니다. 집은 필요하니, 사지 않으면 렌트를 할 것이고, 안 사려 한다면 렌트로 몰려서 렌트비가 오르겠지요. 이후는 뭐, 또다시 시작이지요
ps. 최근에 나오는 신축 논란, 동일입지라면 말할 필요도 없지만 떨어지는 입지의 신축 vs 좋은 입지의 구축 구도. 지극히 실수요자 시장에서 나오는 특징입니다.
투자자의 입장에서는 미인대회지만 실수요자의 입장에서는 제눈의 안경이거든요.
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