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유주택/다주택/투자자 등등 고수분들은 대부분 아실 내용이라..
1. 대출은 잠깐 빌려 쓰는거다.
- 30년동안 계속 갚는게 아닙니다.
4억을 4%로 30년 원리금균등상환시 대출이자 190만원은 130만원대 / 원금 50만원대로 셋팅됩니다.
원금이 매우적고 이건 전/월세산다는 생각을 하고 빌려서 쓰는 개념이라고 보면됩니다. 해당하는 아파트에 내가 엑싯할 수 있는 기회를 얻고, 전세보다 조금 비싸게 들어가서 산다고 생각하면 됩니다.
이자로 비교시 전세보다 월 지출 몇십만원 차이는 있겠으나, 무한정기간으로 내가 원하시는 시점에 매도하고 나갈 수 있다는건 엄청난 메리트 입니다.
2. 쭉 눌러 살지 않는다.
1번 내용과 겹칩니다. 6억짜리 집에 (2억 내돈+4억 대출)로 들어가서 살고, 그 집이 보수적으로 5년뒤에 8억정도는 돼있을 가능성이 큽니다. 공부 많이 해서 들어가신분들은 그이상의 가격대가 형성될 것 이구요.
이 시점에 공부를 많이하여 매도 후 갈아타야 합니다. 물론 이 과정에서 다른 집도 올랐을 가능성도 크고, 여러 전략을 세우고 각자만의 니즈와 철학으로 선택하겠지만 이 과정을 2~3번만 경험하면 익절비용이 5~6억입니다. + 1주택 2년이상 거주만하면 비과세이므로 양도세가 없습니다.
신혼부부때 시작한다면, 자녀가 초등 고학년 전까지 3번정도만 갈아타기 성공해도 고학년때 정착할 집은 공짜로 들어가는걸 경험 ( 2~3억차익으로 3번만 갈아타기 성공해도) 하는 겁니다.
물론 여러가지 경우의 수도 많습니다. 재건축 호재 아파트는 쭉 눌러사는게 더 답일수도 있고.. 기타등등 입니다만.
다만 제 경험과 주변경험을 비추어볼때, 신축위주로 갈아타기 성공하신 분들은 대부분 갈아타기에서 큰 차익실현이 있었네요.
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집값 하락기에는 집에 인생이 묶이는 일이 생깁니다.
결국은 인플레이션으로 다시 오르겠지만(중요!) 그 시기를 버틸때 대출금이 소득의 대부분을 차지하면
힘들어서 못버티고 던지게 됩니다.
버틸 수 있는 계획을 세우고 시작하세요.
최근 몇년이 40여년만에 한번 있었던 금리 급변동 '사태' 였던거죠.
2005년부터 2015년까지로... 부동산 하신분은 모르실리 없는데... 금리 급변동이랑은 관계가 없었습니다.