선배님들, 급하게 질문드립니다(전세집 경매 관련)26
- 히말라야헌터
- 등록일 2024-12-18 09:36
- 조회수 845
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파워링크 
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똘배2
주변 시세부터 확인해보세요
2024-12-18
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잭팥
대법원사이트에서 등기부등본 때보면 뭐가 있던가요. 저당권? 저당권설정날자보다 확정일자가 빠르면 우선권이 있으므로 전세권자가 우선해서 거주할 수 있습니다. 네이버 지식i같은데 법률상담해보세요. 변호사들이 상담해줍니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).
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확정일자, 전입신고 되어 있으면 1순위로 받는 거야 당연하고, 경매개시 결정 뜨면 자동으로 연장되서 더 사셔야 할 거고(원했던 바지만)... 갭차이가 있는 아파트라면 그나마 괜찮은데, 갭차이 거의 없는 주택이라면 경매 넘어가도 소화는 쉽지 않을 거에요. |
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히말라야헌터
지금 등기부에 저당이나 이런게 없는데 집주인이 주담대 받을때 은행에서 제가 전입신고되어있으면 대출 해주나요?
저는 전세가 바닥일때 들어가서 1.6억이고 시세는 전세 2.5억 매매 2.8억 정도입니다 |
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올돌내
세입자에게 매수 의사를 타진하는것은 매매를 할 의사가 있다는건데....거기서 이야기가 경매로 바로 넘어가 버리네요.
일단 갱신기간안에 계약갱신청구한다고 임대인에게 도달 시켜 놓고 상황에 맞게 대처하셔야 할듯 합니다. |
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고개
경매에 안전하냐가 문제인데 현재 선순위시고 등기도 깔끔한상태이면 집주인이 뭔짓을 해도 전세금 다 받는데 문제는 없겠네요 과정이 좀 귀찮은일이 생길수는 있지만요 중요한건 돈을 안잃는다는것이니까요 |
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GALAXY_NOTE_X
@히말라야헌터 2.5억 보증금에 최우선변제란 없을텐데요. 최우선변제는 소액임차인만 받을수 있고 지역에 따라 다르지만 서울은 1.65억 이하의 임차인이 소액임차인 입니다. 일반 우선변제만 받을수 있고 본인이 원할시 빠른 자금회수를 위해 2.5억중에 2.4억만 변제받고 집을 비워준다 이런 방식도 가능합니다. 경매 고수들의 영역이지만요 |
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GALAXY_NOTE_X
어차피 대출없으면 대항력 있으니 경매해도 돈 전액 다받을때까지 평생 사실수 있습니다. 전세가와 매매시세 확인하셔서 매매시세의 60~70%에 경매 낙찰된다고 보고 전세가가 그 이하면 돈 받고 나가시겠죠?
만약 안된다면 그집에 평생 살아야 할수도 있으니 시세의80%정도에 매수하는것도 방법 입니다 근데 매매시세 2.8억에 전세 2.5억이면 사실상 깡통입니다 ...... 경매를 최소 2.5억+세금 이상 써야 하는데 인기없는 아파트면 잘 안살듯하네요 인테리어값 2~3천 들어갈거 감안해서 사니까요 님이 파악한 시세가 2.8억이 맞는지도 의문입니다. 매도호가 2.8억이면 실제 팔리는건 2.6억2.7억입니다
윗분들 세금이 어쩌니 저쩌니 하는데 아직 등기상에 세금압류 없고 국민건강보험공단 압류없으면 금액 크지않을수 있어요. 그리고 세입자는 이해관계자라서 경매시작후에 법원가면 금액 정확히 얼만지 볼수있구요. 세금이 님 전세금보다 우선인게 일부 있지만 어차피 돈 다 못받으면 평생 살수있으니깐 그거 다 계산해서 입찰 들어옵니다 경매하는 사람들이
아 그리고 아파트죠? 원룸이면 더 골치아픈데 대출없고 말하는거보니 개별호실 아파트나 빌라 같네요.
경매개시후에 배당요구하시면 됩니다. 법원에서 공무원이 와서 안내자료 줍니다 부재시엔 문에 끼우고 감.
그리고 만기 2개월전 까지 나간다고 말 안하면 자동갱신됩니다 그집에 대출을 받든말든 어차피 님이 1순위구요. 전세있는집에 1금융에서는 대출 안해줍니다. 그냥 주인이 다른짓 하다가 대출 못갚으니까 그 명의로된 집을 강제경매 한다는 거에요. 강제경매는 1년정도 걸립니다.
등기에 아무것도 없다고 꼭 세금에 의한 경매인것은 아닙니다. 카드서비스 받았다가 안갚으면 강제경매 신한카드주식회사 3천만원청구 이런식으로 예고없이 들어옵니다 그다음에 이제 줄줄이 소세지로 현대카드주식회사 568만원 삼성카드주식회사 2895만원 이런식으로 계속 들어오죠 |
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히말라야헌터
갤럭시님. 상세한 답변 진심으로 감사드립니다
우선 최우선 변제 개념은 제가 잘못 이해한게 맞는것 같습니다. 주택 형태는 아파트 맞습니다. 전세 시세는 2.3억이고 매매 2.8억 정도인데 저는 1.6억에 들어간 상태이긴합니다.
결론적으로는 낙찰가의 60~70% 안에 들어올거고 제가 1순위이니 집주인 세금이나 신용문제든 경매 개시되더라도 큰 문제는 없다고 보시는거죠??
우선 갱신청구권 사용하겠다고 통지하고 1월에 계약서 쓰고 보증보험 가입하는 방법은 어떻게 보시나요?? |
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GALAXY_NOTE_X
@히말라야헌터 아 2.6억이 아니라 1.6억 이었나요? 제가 잘못 봤나보네요. 걱정마세요 경매하면 무조건 돈받고 나갑니다 ^^ 오히려 경매 해야 더빨리 돈받고 나갈지두요. 주인은 돈이 없으니 ㅋ
집이 1.6억에 경매 낙찰되도 세금과 관리비 밀린거 다 물어주고도 님 보증금 전액 줘야지만 집산사람이 나가라고 할수있기 때문에 세금 밀린게 1억 넘지않으면 거의 돈 다받고 나갈수 있어요 아직 등기상 세금체납이 없는데 세금이 1억이 밀리기 위해서는 집주인이 사업을 하는사람인데 직원들 임금체불정도 되야지 단기간에 1억이 밀리죠.
그리고 요즘은 전세계약하면 집주인 세금체납여부 떼볼수 있을텐데요? 주민센터 전화해서 물어보세요. 아니면 고액(2억이상)상습체납자는 인터넷에 이름석자만 쳐도 언제부터 얼마 안냇는지 다 공개되있습니다.
계약서 쓰고 보증보험 가입하는것도 좋지요. 보증보험은 전체 계약기간 50%이내에 가입가능 하든가 그래요. 근데 갱신한 계약도 가입이 되는지 모르겠네요.
아 그리고 보증보험은 25개월차에 청구가 가능합니다. 즉, 무조건 2년 다 살고나서 한달간 돈을 못받아야 가능하다는 거니 꼭 2년더 살 계획이면 좋은 방법입니다.
고액상습체납자 조회 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=8097&mi=6685 |
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