등기부등본 및 경매시 확정일자 작용 문의드립니다

말소기준권리 전/후로 전입/확정일자가 분리된 경우에 대해 질문 드립니다.

4개가구가 거주하는 다가구주택입니다.

전입 및 확정일자 현황은 등기부등본엔 나오지 않는 관계로 

시간순서대로 다음과 같이 전입세대 및 근저당을 설명드립니다.

0) 2016년에 멸실 및 새로 건축된 건물에 소유권보존등기가 된 후,

1) 2017년 3월 가장 먼저 이사온 고액 임차인A가 

전입신고만 하고 당시 확정일자를 누락했습니다.  

(이 부분이 쟁점/핵심이며 뒤늦게 2024년에 확정일자 부여받음)

2) 이후 2017년에 추가로 2개 가구가 (B,C라 함) 전입 및 확정일자를 부여받고,

3) 이후 2017년 12월에 토지공동담보로 근저당이 설정되었습니다.

(이 근저당은 원래 2015년에 토지와 건물 공동담보로 설정되었던 것인데,

2016년에 건물의 멸실(재건축)으로 건물 등기부에서는 말소되었고,

2017년 12월에 새로 지어진 현 건물에 다시 등기된 것입니다.

그래서 토지 등기부에는 2015년으로, 건물 등기부에는 2017년 12월로 등기되어있습니다)

4) 이후 2019년에 (D)가 마지막으로 전입와서 및 확정일자를 부여받습니다.

5) 2019년부터 2024년까지 당해세가 아닌 국세/지방세/건강보험료 등이 체납중입니다.

6) 임대인은 체납도 해결하지 않았고, 전세금도 반환하지 않았기에,

현직 공인중개사였던 임차인 B는 해당 채권으로 집행권원을 받아두고 

임차권등기를 해두고 이사를 나갔으며, 2023년 12월부로 강제경매를 신청하였습니다.

(현재 배당요구종기가 막 지난 시점입니다)

* 확정일자가 없는 가장 고액 임차인인 A가 배당에선 후순위가 된다면, 

경매비용-당해세-B-C-근저당-D-2020년의 압류채권-A 순으로 배당될것으로 보입니다.

이때, 말소기준권리인 근저당과 경매예상 낙찰가격 범위를 고려하였을 때, 

당해세가 아닌 법정기일이 D보다도 늦은 압류채권은 물론이고 

전세임차인 4명 중 D와 A도 전세금을 배당받지 못할 것으로 예상되구요.

당연히 저(D)는 서울시 소액임차인 최우선변제금 3200만원을 제외한 나머지를

절대 배당받지 못할 것으로 생각하고 좌절하였는데,

가장 먼저 전입온 A임차인께서는 본인이 대항력은 있으나 확정일자를 받지 않아서

배당 순위로는 가장 후순위니 본인이 받지 못하고 저는 받을 것이라고 합니다.

위와 같은 현 상황에, 세 가지 궁금증이 있습니다.

질문 1. D가 A보다 배당순위가 높아도 실제로는 절대 받을 수 없는 것이 맞나요?

B, C 는 어차피 근저당보다 빠른 전입+확정일자+대항력이 있으니 차치하고,

가장 고액 임차인인 A보다 배당순위가 높은 D는 보증금을 받을 수 있을거라고 주변에서 말하지만, 

제 생각(D)은... 절대 받을 수 없을것으로 생각됩니다.

왜냐하면..

근저당보다 빠른 전입일자인 A, B, C가 건물에 대해 대항력이 있으므로 

이를 인수해야 하는 경락인(소유권자) 입장에서는 이를 반영해야 할테고,

그 결과 당연히 끝없는 유찰 후 흔히 말하는 깡통경매(똥값)에 낙찰될 것이니,

임차인 배당순위에서 3번인(D)와 4번인(A)는 전세금을 배당받지 못합니다.

결국 D는 확정일자가 A보다 빠르지만 A의 대항력이 낙찰대금에 반영됨으로써

실제로는 낙찰대금이 부족하여 배당을 받지 못하고 대항력 없이 퇴거당합니다.

이게 맞다면, 할 수 있는 다른 조치를 시작해야 하기에 D에겐 매우 중요한 사안입니다.

( 다가구 건물의 면적이 85m2 가 초과하여 소형임대주택에 해당하지 않다보니 

임차인의 우선매수권 등은 해당되지 않는 건물입니다 )

질문 2. 매매로 건물 소유주가 바뀌었을 때 임차인들끼리의 순번은 어떻게 조정되는지요?

임대인을 설득하여 (가능하다면) 

3종 압류 (국세/지방세/건보) 및 근저당 및 (전)B임차인의 보증금 등 

빚잔치를 끝낼 수 있는 시세에 건물을 매매하여 소유권을 이전하고 등기부를 깨끗하게 하는 방향을 설득중입니다.

차익을 남기기 원하는 임대인이 원하는 매각대금과, 

요즘 부동산 경기에서 찾을 수 없는 해당 금액의 수요사이에 괴리가 있어서 매각이 될지는 모르겠지만,

가격을 타협하여 누군가 매수인이 나타나게 된다면

현 임차인 (A, B, C, D, E(B가 임차권 등기를 하고 이사 나간 후 새로 그자리에 들어온 월세입자)) 들끼리의 

전입/확정일자 우선순위는 어떤 규칙으로 조정되는지 궁금합니다.

전혀 아는 바가 없어서 다음 3가지 경우 중 하나일 것으로 추정해보았습니다.

추측1) 새로운 소유권자와 계약서를 새로 쓸지언정, 

기존의 각 전입일자 및 확정일자는 새로 부여받을 것도 없고, 끊김없이 그대로 순번들이 이어진다.

즉 A는여전히 전입은 2017년이지만 확정일자는 2024년인 상태가 그대로 유지되며,

D는 순번이 앞으로 당겨질일도 없고 E보다 미뤄질일도 없다. 즉 훗날의 경매 발생시 순번에 변하는 것이 없다.

추측2) 새로운 소유권자와 새로 계약을 하면 이전 계약서는 무효가 되므로

새로운 계약서로 새로운 확정일자를 각자가 알아서 받아야 한다. 

이 선착순(?) 순번에 따르므로 무조건 빨리 계약하고 확정일자를 받아야 유리하다.

추측3) 새로운 계약을 하는 시점에 이미 전입상태인 A, B, C, D + E 는 

같은 날 새로운 임대인과 새로운 계약을 하고, 모두 동등한 전입 및 확정일자를 새로 부여받는다.

질문 3. 근저당 설정일은 각각 독립적인가요?

토지의 등기부에는 2015년에 토지+건물에 공동설정된 근저당이지만,

공동담보였던 그당시 건물은 2016년에 멸실/말소되었습니다.

(2016년 에 재건축된 건물에 소유권보존등기를 할 때 바로 근저당 설정을 안하고

2017년 12월에 다시 근저당 설정됨)

그렇다면, 이 경매의 물건에서 토지는 2015년이 말소기준권리이므로 모두가 대항력이 없는것인지,

건물은 2017년 12월에 설정되었으므로 그 전에 전입온 A, B, C 는 모두 대항력이 있는것인지,

낙찰대금에서 토지부분과 건물부분을 분리하여 서로 별개의 대항력이 적용되는지 궁금합니다.

D는 어떻게 해도 대항력이 없지만, A에게는 이 부분이 가장 중요한 사안이 되었습니다.

무지함과 두서없는 글이지만.. 포기하고 손실과 퇴거를 받아들이기에는

무언가 해볼 수 있는 것이 없을지 찾아보는 중입니다.

어떤 조언이든 감사히 받겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.